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地王抢夺战中的城市投资策略
2016年二季度地产金融形势发布会
刚刚过去的上半年，成为了房企业绩最好的半年，也是地王扎堆刷屏、数量和频次创新高的半年。地王汹涌，各方博弈。行业周期快速更迭之下，房企为何频频出手？面对高价地这把双刃剑，又该如何绸缪风险，口碑与业绩双双获利？
胶着节点之下，2016年7月7日，克而瑞研究中心举办第18届地产金融形势发布会，拨开行业迷雾，厘清策略关键。
丁祖昱：易居(中国)执行总裁 克而瑞信息集团董事长
乐加栋：广发证券 地产行业首席研究员
康红恩：融侨集团 副总裁兼首席投资官
刘 翔：正荣集团 总裁助理
沈力男：泰禾集团 副总裁兼品牌总经理
辛 琦：阳光城集团 首席财务官兼首席营销官
于丹丹：克而瑞信息集团 高级副总裁
特邀嘉宾1人
上半年成为史上最好的半年
对房地产行业来说，刚刚过去的2016年上半年成为了史上最好的半年，无论从行业指标还是房企业绩来看都是如此。
CRIC数据显示，今年上半年市场整体延续了2015年下半年以来的火热行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06亿平方米，同比增长33%，各线城市出现普涨现象，二线热点城市表现尤为突出，领涨全国。
而另外一方面，得益于市场热度，房企在2016年上半年都取得了不错的业绩。克而瑞研究中心发布的《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示，前十强门槛超过500亿元，第一名万科达到1900亿元，而50强门槛也达到138亿元。
这其中，TOP5房企销售金额均突破千亿，而去年同期仅有一家。在目前的销售形势下，预计全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。
“对于上半年的楼市，‘火爆’是公认的核心词。”克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹总结。不过，于丹丹同时强调，如果基于一季度看现在的二季度，我们发现在之前涨的厉害的城市，开始进行理性的回调。
地王汹涌，房企扎堆热点城市拿地
市场的火爆带来了土地成交的量价双涨，上半年也成为了地王扎堆刷屏、数量和频次创新高的半年。
二季度，全国经营性土地成交金额4690亿元，同比大增104%，而上半年全国共计成交了110宗总价、单价地王，短短半年即已超过2009年的72幅，刷新了年度地王数量纪录。
“克而瑞提了一个地王潮的现象，这也是比较贴切的。现在钱很多，又比往年便宜，想发展的企业这么多，潮水肯定就比较凶，地王潮就是这样形成的。”泰禾集团副总裁兼品牌总经理沈力男说。
对此，易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在另一个层面评论表示，“关于地王，我有一个基本的判断。地王不是遍地开花的，而是集中度越来越高，在少数几个城市出现。而且拿地王的公司比较集中，更大的一块是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业。”
在拿地凶猛的房企中，闽系无疑是最耀眼的一大梯队。阳光城集团首席财务官兼首席营销官辛琦在谈到地王“扎堆”现象时解释道，“我觉得现在这个情况反映出整个中国，有安全度的城市在缩水。大的趋势是这样的，这就导致了众多的开发商集中在有安全度的城市，主要是四个一线城市，以及大概8-16个强二线。”
周期波动之下，房企审时度势战略布局
然而，一派火热景象中人们却看到了“地王周期”的影子。
“一般地王诞生之后，政策就会逐步缩紧。从过去几轮周期来讲都是这样。”广发证券房地产行业首席研究员乐加栋经过研究如此判断，2016年的地产周期是处于量价齐升到最后量跌价升这样的周期过渡，到2017年将会出现量价齐跌。
对此，融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩的观点也非常接近。
“总结从去年下半年到现在，只有一个词，就是‘洗牌’。两三年以后会发生非常大的变化。”他表示。
事实上，在经历了一次发展高峰之后，面对当前复杂的行业环境，房企早已开始理性布局未来发展。这其中，不得不提到的依然是城市投资策略。
正荣集团总裁助理刘翔强调要在地产周期中寻找“反周期”。
“房地产三年一周期，一定会出现波动。可能明年是一个调控周期，量价下跌，土地市场会出现机会。我们不放过一次机会，但是也不疯狂拿地。”
此外，在招拍挂之外，寻找其它的资源获取土地也在房企中达成共识。行业趋势使得收购兼并可能会成为未来投资方向的主流之一，辛琦表示。
以下均节选自今日论坛演讲嘉宾PPT及现场速记
一、上半年市场及企业回顾
二、下半年走势预判
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“地王”是房地产小周期下土地供需变化的轮回。
地产为什么有三年的小周期，主要是因为地产的政策变化太快，地产在宏观经济当中的地位太重要。所以才会有小周期的变化。每一轮地王的产生，背后都有一个货币宽松的周期。今年这个周期，就更复杂了，通过一种资金的结构化设计，夹层资金进入地产领域。
本轮“地王”资金呈现多元化。
每轮“地王”均产生于货币宽松周期，而本轮货币周期共6次降息6次降准，市场流动性明显，但每轮资金进入土地市场的渠道有所差异。
本轮“地王”整体资金成本处于低位，其中央企、国企资金成本优势显著。在资产荒的背景下，寻求较高收益的各类资金借道资产管理公司、基金公司通过参与房企土地投资、上市房企定增等方式进入地产市场。
地产和地产周期。
地王产生之后，基本上房价阶段性是见底。2016年的地产周期是属于量价齐升到最后量跌价升这样的周期过渡，我对明年的判断我认为量价齐跌。
地产股：“地王”诞生后主流地产股估值持续处于底部。
地王产生之后，从历史上看，地产不具备超收益，地产股这个时候是不能买入的，因为地产股的走势和销售量、销售面积增长有关系，和销售价格增长没关系，销售价格再怎么涨，房地产企业的利润率不会涨，只是手上的存货会增长。“地王”往往诞生于基本面复苏的中后期，此后基本面将走弱，板块不具备超额收益。
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从投资到战略投资
投资的最大痛点是什么。拿地不行，拿地必须面对的是所有的不确定性，这是投资最大的痛点，就是地价你说了没用。
投资不仅仅是拓展，我们很多时候从拿地思考投资，实际上投资是一个完整循环，投资也不仅仅是测算。因为测算所有的假设是基于你的经验、判断、逻辑和风格，这些东西是决定你在一块地上的投资真正的经验、逻辑、风格所在，这些才是我认为投资最重要的部分。
大企业的模式成长型房企很难去学，中小企业的试错成本将越来越高，过去我们拿块地，可能我们十个亿就可以搞定一块地，现在十个亿的地基本上都到了三十个亿的价格，所以说中小企业如果犯错误，你的代价会越来越大，你的成本会越来越高，所以我们犯错的余地和空间越来越小。
投资要考虑战略布局
第一，现在开发商对于城市选择高度同质化。为什么局部的热点城市竞争越来越激烈，2015年底，对上海的土地市场做了一个统计，也一百多家企业在上海拿地，最后四十几家企业在上海拿到地，这就是现状，这就是我们对于城市选择的同质化太明显。
第二个，城市外溢的同城效应。我们在厦门拿地的时候就越来越发现一个现象，厦门拿不到地的情况下，厦门外溢的漳州、泉州，这些区域逐渐成为新的热点，这就有点像上海周边的昆山。城市外溢的同城效应，这个趋势还会持续，这也符合中央去库存的总体战略和要求。
第三我们考虑城市布局的时候，要认真考虑城市集群。因为从去年开始，中央和各个省市对于城市集群的考虑因素会越来越多，在区域和城市中的项目布局，这个大家都看到了，所谓的城市更新、轨道交通和城市运营。
城市投资逻辑与资源争夺
主持嘉宾：
丁祖昱：易居(中国)执行总裁 克而瑞信息集团董事长
参与嘉宾：
康红恩：融侨集团 副总裁兼首席投资官
刘 翔：正荣集团 总裁助理
沈力男：泰禾集团 副总裁兼品牌总经理
辛 琦：阳光城集团 首席财务官兼首席营销官
特邀嘉宾1人
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如何看待当前地王，这些城市的火爆是否正常？
丁祖昱：实际上今天的地王，土地的集中度越来越高，地王的集中度越来越高。地王不是遍地开花，不是多个城市都出现地王，而是在少数城市出现地王。而且拿地王的公司比较集中，更大的一块是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业。要和央企搏资源、搏未来的生存空间，你不做就会被别人并购掉，必须要为自己做一些事情。
辛琦：现在这个情况反映出整个中国有安全度的城市在缩水。大的趋势是这样，这就导致了众多的开发商集中在少数有安全度的城市，即四个一线城市，大概八到十六个左右的强二线。而站在财务的角度看这个问题，某个行业走到利润率越来越薄的时候，肯定是大家抢资源抢得很凶的时候，这和其他的行业一样。资金比较宽松的情况下，出现地王是正常的。
沈力男：评价上半年的土地市场，我觉得用一个字来判断就是“抢”。对我们来说就是下手加仓，这个比较贴切。克而瑞提了一个地王潮的现象，这是比较贴切的。现在钱很多，又比往年便宜，又借助上市公司的平台，更容易取得资金上的优势。落实到企业来讲，你在这个地方有没有可能做到规模，有没有赚到钱，有没有可能扩大品牌影响度，是不是相对安全，这是大家评判进入的核心。现在地王潮的出现都符合这样的特征。
刘翔：有些城市从数据来看非常好，但是是不是真正值得投资，一定要慎重考虑。的好城市，未必真真正正是满地黄金，越是这种城市我们愈加谨慎。在大周期里面如何找反周期，其实很关键。
回到对地王的看法，合理不合理，更多的是有待市场验证。我们不放过一次机会，但是也不疯狂拿地，这是我现在的观点。
康红恩：融侨从2014年下半年开始到2015年底，拿了两百多亿的地，每块地到目前来讲，价值升值还是非常理想的。但今年我们相对比较来讲比较谨慎，为什么比较谨慎，就是前面说的，其实我在等。我觉得做投资一定是长跑，我不在乎这一城一池的得失，我们要站在集团发展的层面上思考今年的拿地策略。
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下半年投资策略有何转变，是否继续拿地？
丁祖昱：从地王整体现象来说，价格不是一家企业推高的。大家看好某些城市，有钱的企业进入这个城市，所有的存在都是合理的。今天地王的成因基本上大家都认同，因为市场上钱又多又便宜，从某种程度上说，在利息越来越低的情况下，不拿钱是傻瓜，过去12%—13%的利率都抢着拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相让。地王不断产生，一定会对房企运作模式发生很大的变化。
辛琦：招牌挂市场土地价格很高，对于谋求周转速度的公司来讲，捂也捂不了太久。这个市场哪个行业到最后也不会还剩几万家企业，能剩几百家就不错了，也有可能剩几家。这几家可能都不是开发商了，是金融机构了。在这个过程当中，行业趋势使得收购兼并可能会成为未来投资方向的主流之一。实际上收购兼并难度一点都不比招拍挂低。招拍挂拼的是想象力，但有时候很可能是插上想象的翅膀，最后成为折翼的天使。
沈力男：地是肯定拿的。老拼地王不行，一定要会赢。我们的策略就是聚焦，其实泰禾的发展区域没有到处布局，我们就几个地方，一个就是以上海为中心的长三角，覆盖杭州、南京、苏州、无锡这些地方，另外就是京津冀北京为主，再有一个就是广深区，另外就是福建大本营，聚焦的前提下我们深耕，减少管理成本，不断做品牌效应也不断累计。
刘翔：只有相对地王，没有绝对地王。对于周期的选择，今年会放在很重要的位置。一线城市很好，但是抢的很厉害，熬的过这个周期吗？如果熬不过，请关注这些有潜力的优质地块，所以我们在长沙、武汉、天津布局。上半年除了正常招牌挂以外，我们和其他的开发商一样，也是走这条路，收并购也是我们的一个方向。和投资界朋友的合作也是可以考虑的，合作范围、合作方式可以多元化。
康红恩：我们肯定是要投的。其实我们基本上不拿地王，尤其是下半年开始，我们在等。我认为从下半年开始，窗口期基本上快到了，各个城市都在大量推地，这个情况下，不要被少数的地王或者说大家集中在少数地王的现象里面所迷惑，越是这种时候，大家越要冷静。在融侨，今年下半年肯定拿地，但是不拿地王。
注：以上内容来自CRIC研究中心第18届地产金融形势发布会。
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