《2017年1月中国房地产企业销售TOP100》排行榜发布

文/克而瑞研究中心      　　　　　　     　　

　　一、新年首月房企销售业绩普遍一般

　　春节期间市场较为平淡，限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策也未有松动的迹象，房企2017年1月整体的销售业绩走势也趋弱。TOP100房企1月的销售金额合计4311.8亿元，销售面积合计3648.1万平方米，环比2016年12月分别下降了19%和12%。

　　二、三大龙头房企继续拼抢开年市场

　　2017年1月万科、碧桂园在新年的第一个月都完成了400亿以上的业绩，TOP3房企的销售业绩总和较去年1月同比增长了123%。尤其是碧桂园，接近去年同期的四倍，看来“5000亿内部目标”并非谣传。

　　三、龙湖、鲁能、旭辉、泰禾等企业表现突出

　　TOP20企业中，龙湖、鲁能、旭辉、泰禾等几家在1月排行榜中的名次均有大幅度提升。龙湖、鲁能跻进前十，旭辉也以60.2亿元的销售金额由第18位提升至第14位。尤其是泰禾，排名从第32位提升至第15位，上升了17个名次，其1月份59.3亿元的销售业绩中，北京的9个在售项目就贡献了超过30亿，丽春湖院子、泰禾中央广场都超过十亿元，苏州的泰禾姑苏院子也收入近10亿。

　　2017年一月，就像分化的城市市场，房地产企业表现也分化严重。有大幅跃进的，也有安心过年的。俗话说，“三岁看老”，全年的竞争格局在一月的排行榜中能体现多少？

　　附上两篇丁祖昱博士今年对市场和企业的判断，等待市场作出答案。

　　《市场：对2017年中国楼市无需悲观》

　　2016年全年，房地产开发投资增速最终达到了6.9%，1-11月增速微降至6.5%后再度反弹，达到了年内的第三高点，尤其是在10月份热点城市出台调控限制的情况下实现增速回升，确实是出人预料。销售面积、金额双创新高，2016年销售面积达到15.7亿平方米的历史纪录，同比增长22.5%，销售金额达到11.76万亿也为历史新高，同比增长34.8%。伴随着投资与销售指标的升温，中国房地产在2016年走出了波澜壮阔的行情。

　　从2016年以及过去若干年的行业相关数据，以及2016年10月以来的相关调控政策动态来看，我们可以对2017年市场做出以下三点基本判断：

　　政策不会如同2016年发生明显转变，去库存和调控并存将是2017年的主旋律。自2016年四季度以来，已经有25城相继发布调控政策，剩下的大多数城市应当还是以去库存为主。在控制房价这项工作上，2017年地方政府还是会穷尽手段。

　　从当前状况来看，应该两方面政策都会继续保持下去。2017年初前23天，热点城市调控还在继续收紧，深圳、上海、重庆、济南、长沙等5城仍在出台调控新政，广东、浙江、河南等省级人大也表态要继续严控房地产泡沫；去库存政策也在持续推进，如海南省表态2017年将商品住宅库存去化期控制在18个月以内，针对商办库存问题，苏州、南京也明确提出了相关的系列政令。

　　房地产开发投资方面，这一对经济影响最大的行业指标，2017年还是要面临比较大的下行压力。目前东部房地产开发投资占比最高达到55%，但由于热点城市主要集中在东部，在调控压力下东部开发投资增速仅为5.6%，在东、中、西部中最低，也会在新一年拉低开发投资增速。2016年房地产开发投资在二季度初达到峰值，受基数变化影响，到2017年四、五月份，开发投资指标应该会面临第一次考验，如果届时房地产开发投资回落至3%以下，将会对GDP产生比较大的影响。

　　成交面积和成交金额方面，2017年也会整体下行。参考2013、2014年走势来看，预计2017年成交面积、成交金额将出现10%左右的下滑，整体规模仍有望保持在历史第二高点，增速上应该存在比较大的压力。特别是热点城市，最终下滑幅度可能会明显超过2014年的下滑比例：首先要面对2016年需求被提前消化的压力；其次是会受到新增供应被限制的影响，预售证“限价”管理将显著放缓新增供应节奏；最后是地方政策的差异，与2014年自下而上“救市”、四季度全面解绑限购不同，2017年热点城市政策面再度放松的可能性不大。

　　当然从目前情况来看，大多数城市的基本面还是没有变化，仅长三角苏州、无锡等个别城市出现量价双重调整，但大多数如北京、上海房价还是比较稳定，部分非限购城市房价也在缓步上行，如重庆在2016年12月房价还在继续上升，2017年1月份周均成交量也达到了60万平方米的高位。

　　对2017年市场还是没有必要悲观，“发展”应该是新一年中国房地产关键词。

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　　《企业：2017年破3000亿房企可能达5家》

　　对于2017年的业绩目标，规模房企对外口径都是相对保守，内部继续冲高。今天我们就对2016年已经冲到3000亿和2017年有望冲到3000亿的房企做一下目标测算和分析。

　　中国恒大：没有最高，只有更高

　　第一当之无愧是恒大，在与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿，同时结合了许家印此前提出的“万亿目标”，可以推测，2017年4500亿元是底线，按照恒大过去几年的常规做法，内部目标应该比这个更高一些。

　　万科地产：一向不定目标

　　从2009年开始，万科便已不对外公布销售目标了。但不管目标设定与否，总的计划还是有的。按照目前了解到的相关情况，整体销售超过2016年应该是没有太大疑问的。所以姑且推算，2017年万科的合约销售额在3500~4000亿元之间。特别是在股权之争这一最大的后顾之忧解除之后，如果市场相对稳定的话，说不定万科会在2017年给大家一个惊喜。

　　碧桂园：争夺第一也许是2017年的目标

　　2016年最大黑马实际是碧桂园，全年合约销售从2015年的1402亿元至2016年的3088亿元，同比增长率达到120%，一下子和前两位的差距只有五六百亿了。按照这样的发展速度，2017年超过恒大和万科也属正常。到目前为止，尚未看到碧桂园对外给出销售目标，但坊间已经流传了碧桂园5000亿的内部目标版本。结合去年四季度杨主席讲过的万亿销售额目标，按照一般理解，如果把2019年或是2020年作为了一个标志性的时间点的话，冲5000亿元是完全有可能的。

　　绿地集团：2017年应该要打一场“翻身仗” 

　　2014年绿地曾和万科争过第一，结果2015年和2016年连续做了调整，17年目前了解到的相关情况，张玉良也曾说了要有15%~20%的增长，单纯从这一增长率来看，2017年要到2933-3060亿元，看来3000亿元应该是对内的一个基本要求。无论想不想做不做第一，毋庸置疑，绿地还是希望能留在第一阵营的。

　　融创中国：继续保持最快的发展速度

　　融创也是最近三年发展速度最快的房企，三年复合增长率43.6%，2016年同比增长为121%，达到1506亿。目前也率先给出了2017年销售目标——2100亿元，但按照孙宏斌的整体规划，这个应当是下限中的下限，或者说连下限都谈不上。《财经》记者提出的内部口径是3000亿元，行业前五；我觉得也差不太多。

　　去年突破2000亿元的还有保利和中海，从目前情况来看，2017年要上3000亿台阶还是有点困难。而且这两家央企在一般情况下，对于目标这块也制定的非常谨慎，所以从目前的情况来看，暂时先不把他们纳入2017年冲3000亿元的行列当中。