前天诸多媒体竞相传言南京出台有关房地产管理的“宁七条”（详见下文所附全文），但是至今没有得到南京官方证实，一些人开始认为这是杜撰出来的。无论如何我看完“文件”之后，还是觉得出自政府之手，特别是一些细节方面的措辞、口吻不像是能够凭空杜撰出来的。今天我就对这个“文件”逐条点评下：

1、完善供应结构的问题。这点应该是“宁七条”中作用最大的，90平方米以下户型占比达到50%以上，对住房结构中供需结构失衡、中小户型供应偏低的现状有很好的改善。这一条的落实实施，对未来南京房地产市场的平稳健康发展会有举足轻重的作用。

2、关于土地市场的表述，有点自欺欺人。所谓的“最高限价原则上控制在起始价的45%”之后按照“竞争配建保障房面积或保障房建设资金”的方式来确定最终竞得人，配建面积和出资难道不是钱吗？折算成钱不一样是土地溢价率的提升吗？从这个层面来说这一点确实自欺欺人。完全可以规定土地出让当中有多少是作为保障房用途的，没有必要这样来做；反过来说如果所有的都达不到限价呢，都在44%就结束了呢，是不是就不需要土地做保障房建设了呢？

3、这条让人有点看不懂。第一句话很好理解，但所谓“对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。”就让人捉摸不透了。

4、价格指导。这条就是典型的政府指导、行政干预，也非常像之前一贯地方政府的做法，按季度分解控制房价涨幅。而且“对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。”更暴露出政府在行业管理中违背市场规律、行事简单粗暴可见一斑。但也就是这一条让我对这个“文件”更加疑惑，一般来说这种话都不会放在明面上来说，或者说是在会议上讲的，不会对外公布。

5、规范开发企业成品住宅的申报指导。这一点是很好的思路和想法，但能否让第三方装修评估专业机构给出一个合理的评估价格，我存在一定的疑虑，这个第三方的专业要求一定非常高。

6、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。这又好像把政府在台面下讲的话搬了出来，特别是关于国家统计局已经将高淳、溧水两区的房价变动情况纳入统计范围，这就显得南京政府好像是根据统计局的房价来进行管理的。

7、统计部门加大对楼盘销售价格的监测。更暴露出原先南京房价是否存在一定的水分，按我的理解所有的成交价格不都是登记备案的吗？只要把登记备案的数据如实上报，就能够反映南京新建商品住宅价格变动与幅度，根本不需要去做走访、调研、整理、评估和说明工作。

这个所谓的“宁七条”整体看下来非常像内部会议上的要求，如果属实，那这种表述的确也是在公开发布楼市调控文件中尚属首次。

附原“文件”全文

                                             南京市人民政府办公厅文件

                                             宁政办发【2014】13号

市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知

市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

按照《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（宁政办发〔2013〕311号）和《关于加强住房保障和供应体系建设的意见》要求，为继续贯彻执行国家对房地产市场的宏观调控政策，促进我市房地产市场发展与经济增长、人民生活水平提升相适应，保持商品住房价格基本稳定，有效维护我市房地产市场的平稳有序发展，现就进一步加强我市房地产市场管理工作通知如下：

一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。

二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。

三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。

四、加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

五、规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

六、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

七、统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。

特此通知。

南京市人民政府办公厅

2014年2月28日