今天，终于可以谈谈我本人一直成长、生活的这个城市——上海的住宅市场！作为一个老上海人，在我看来，上海房地产市场应该是中国最市场化的市场，也就成了最容易分析和预测的市场。上海房地产市场在多个方面领跑、成就诸多行业第一。

1、成交量全国第一

从2001年以来，上海新建商品住宅成交高点先出现在2004年，为3234万平方米，在2007年成交量再次突破达到了3279万平方米的最高点，到2013年回落至2016万平方米；反观二手房成交数据，存量住宅交易量从2001年的1031万平方米稳步增长，高点在2013年达2576万平方米，这种此消彼长、成交总体规模保持稳定的趋势在全国市场中上海表现的最为突出。从2001年以来的市场成交规模来看，很早就突破了4千万平方米，其后基本保持在年均5千万平方米的成交量，这在全国诸多城市中绝无仅有。

2、房价全国第一

在2013年之前上海新房房价水平领跑全国，从2001年开始上海房价开始快速上升，直到2009年涨幅开始放缓，2010年之后北京房价开始迎头赶超，涨幅增速明显大于上海同期。

与此同时，单从中国最贵的楼盘来说，多数还是集中在上海，典型莫若汤臣一品，2009年时单价就达16万元/平方米，到2013年成交价18万元/平方米，从未被超越，而这也不是孤例，从北上广深四大一线城市自2006年到2013年的项目排行榜来看，前十中楼盘成交均价超10万元/平方米以上的楼盘，在上海有7个，其他城市则无一入围。

3、自用需求全国第一

2008年-2013年的上海自用置业需求占比保持恒定，从上海市统计局公布的相关数据来看，2008年至2012年的5年间，常住人口数量已由2141万人增长至2380万人，年均约40-50万人的人口高速增长，户籍人口出生人数保持在10万人左右。同样，2008年至今，新婚登记人数（初婚）保持在年10-11万对。这些恒定的需求也是上海房地产市场最坚实的支撑。

4、高端住宅全国第一

十年前，上海高端市场仅在虹桥到陆家嘴这条东西轴上的少数中心区域，如陆家嘴、新天地、虹桥古北和碧云，而今天千万豪宅已经从东西辐射到南北，从市中心拓展到中环外的很多板块：长风、大宁、新江湾、外高桥、三林。

与供应相匹配的是，高端豪宅购房需求也相对恒定。从2009年到2013年，上海1000万-2000万元总价新房成交保持在1600套左右，2000万-5000万元总价成交保持在500套左右，5000万元以上基本在40套左右。（回复“豪宅”查看《还你一个豪宅市场的真正面目》）

5、刚需涨幅全国第一

从数据来看，一般刚需均价从2004年的4000-5000元/平方米，到现在已经超过20000元/平方米，10年间价格翻了5倍，刚需房源的价格上升速率相比也是最快的。主要还是在于政府持续大规模的城建投入，每年千亿元的投资规模，其区域利好最终都直接反映在刚需房价中。最典型的莫过于轨道交通建设，2004年仅4条线路长约82.65公里，而如今截至2013年年底，运营里程增至525.2公里（不含磁悬浮，3、4号线共线段不重复计算，金山铁路不计）、车站共计331座（均含磁浮在内），运营规模列世界第一。超过500公里的轨道交通线基本把远郊新城和中心城区全覆盖，在这些新区的医院、学校等各项配套都能迅速到位完善，加快了人口导入，带动了区域价值的提升，而这每一分钱的投入最终都反映在房价上。

6、调控政策全国第一

上海的调控政策出台最早，2005年5月份开始上海最先举起调控大棒，自主出台的调控政策也最多，新政策年年出，直到最近的2013年11月。上海房地产调控不仅政策多，而且还管理细、执行严。比如规定外地单身不能购房、离婚也只能一套房等这些微观管理的“小脑筋”在其他城市不可能出现。自2004年上海就形成了完善的网上房地产签约登记备案制度，如果今天要马上实现不动产登记联网，上海应该立马可以联上，基础工作早已经到位。

正是基于上述六个方面的全国第一，我可以理直气壮的说上海房地产市场也是中国最成熟的市场，没有之一！