导读：杭州目前市场供求正常，核心是缺乏优质有效的供应、缺乏明星项目的引领，恰恰遇上疲态的需求，但是一致向下的购买预期还未形成！如果在解除限购的自我等待中、自我遐思中，浪费了拉升成交的大好时机，待媒体、金融、次级库存企业、运营压力企业联合看空之时，即使“有条件的解除限购政策”出台，也就无法挽回颓势了！

昨天几家全国性的财经媒体电话采访我，询问有关杭州解除限购的可能。回来查看了下，杭州业内对这个问题的讨论和争论还真不少，而我的观点是：

预期的下行趋势还未确立，以价换量比期盼解除限购要重要

限购会不会解除，完全解除不会，有限度的放松一定会！

是不是因为限购“反市场”，绝对不是，而是由于资金的流向已经形成了很大的风险，需要平稳化解！

所以，二季度不是放松限购，就是放松流动性！（详见本人微信号：chenguang523在2月17日的微信）。

但对于杭州而言，我认为现在讨论解除限购，反而是在干扰视听，贻误时机。为什么呢？

1、              还未大规模以价换量，谈何放松限购？？？

在第一季度，杭州明确作出价格调整的项目分别只有北海公园、香榭里、开元名郡、西溪晴雪，价格调整幅度分别为13%、13%、13%、17%，开盘较早的北海公园、香榭里分别成交183套、99套，开盘较晚的开元名郡10天的大定120套（西溪晴雪秉承了其一贯的扭扭捏捏，对外影响力一般）。

而看看3月份的杭州的商品住宅供应只有3205套，成交3186套，供求比1:1，成交均价16596元/㎡，比2013年微降2.3%。那么自然而然就看出了：市场还未形成足够的供应量，市场还未进行充分的以价换量，进行了以价换量（跌幅13%）的项目都取得了良好的市场表现的情况下，为什么可能要求国家同意解除限购，这个理由如何说服国务院和相关部委？！

2、              杭州政府早有市场转冷的预期，反映不会比企业更加激烈！

杭州2013年9月29日，土地出让金总额突破千亿，同比增长3.5倍。杭州市政府为什么没有放缓供应节奏？据说挺着省政府相关部门的压力，继续推出大量用地，单单楼面价超过1万/㎡的土地就有11宗之多，而且有让开发商垂涎多年的杭师大地块、热电厂地块、雅戈尔地块、大悦城地块。这能说明什么问题？这只能说明：杭州政府当时就对于2014年的市场并不看好，所以尽可能多卖土地，落袋为安！既然有预期，政府就不会惊慌失措，自然也就不会马上将解除限购这个重磅炸弹抛出去。况且2013年土地出让火热之后，赚的盆满钵满之后，国务院会同意杭州马上解除限购吗？如果可以的话，恭喜各个城市，你们这笔学费可以免交了……

3、              作为房价指标城市，作为重要的二线城市，限购解除的政治风险可以承担吗？

目前全国来看，三四线城市表现较差（主要是由于购买力透支，供应偏大），一二线城市分化，杭州、长沙、沈阳、长春、无锡表现一般，但是北上广深、南京、合肥、郑州、苏州、厦门等更多的城市表现很好，就差政策继续加码了！那么在这个背景下，作为指标性城市的杭州，解除限购，会释放什么样的预期和解读，杭州准备好了吗？全国准备好了吗？

所以，林林总总，我们认为不论哪级政府邀约开发商座谈，了解情况、缓解压力，心理按摩的可能性更大，非常正常！既不要过度解读，也不要一厢情愿，更不能干扰加大供应的决心和计划！

我们克而瑞认为：

1、2014年限购一定会在某些城市松绑，但是杭州绝不是第一家，也不是现在；

2、抑制投机投资是红线，所以有条件松绑是必然的；

3、对7090的调整、某些正常改善二套的修正，可能更现实一些；

4、杭州目前市场供求正常，核心是缺乏优质有效的供应、缺乏明星项目的引领，恰恰遇上疲态的需求，但是一致向下的购买预期还未形成！如果在解除限购的自我等待中、自我遐思中，浪费了拉升成交的大好时机，待媒体、金融、次级库存企业、运营压力企业联合看空之时，即使“有条件的解除限购政策”出台，也就无法挽回颓势了！

所以，以价换量，加大供应，促进成交，势在必行！

自救，最重要！