城市边缘化形象期待改变 新兴区域正在崛起

说到巴南，也许大家对它的第一印象就是“远”。巴南区纳入主城区后，受制于区域城市边缘的这一形象尚未改变，区域内部消化仍然是主力。

这两年，巴南发展势头凶猛，轻轨3号线驶入了鱼洞，拉近了其他区域和巴南的距离，极大地解决了“远”的难题。同时”二环二射“的交通格局，加强了其对重庆南部以及东部的辐射度。

从去年开始，巴南区政府致力打造CAZ片区，大力招商引资，引进一批实力强劲的企业。同时，加大土地供应量，在去年成功引进万达、中昂、旭辉等大牌企业。

何旭在谈及巴南近两年的发展时表示“巴南正驶入快车道，进入全面发展阶段，新兴区域正在崛起。”

今年速度放缓 区内市场或重新洗牌

巴南在2013年风头十足，离不开它在土地市场的表现。据统计，2013年巴南卖地27宗，近700万方，揽金近149亿元，数十家品牌房企先后入驻巴南，今年是否会延续去年市场的火爆？去年的如此大的成交体量，多久会开发完？

“2013年巴南新区规划出台，开发企业拿地目的多是奔着新区规划去的。”经过13年土地市场的高供应、高成交，目前整个区域在售存量和土地存量均较大，可以说未来的竞争将十分激烈。

何旭以龙洲湾为例，他说“目前仅龙洲湾板块总存量就超过500万方。”因此土地市场供应会相对放缓，但仍会是重庆的热点供地区域。

“而拿地企业也会比较谨慎，之前巴南主要以本土小型、发展型开发商居多，2013年大批品牌开发商进驻，大有重新洗牌的态势，竞争相当激烈。”何旭分析认为，“再加上目前银根紧，需求并未出现大幅增加等因素都是导致今年开发企业拿地谨慎的原因。”

去年的土地体量需要4-5年才能开发完

而700万方建筑面积，开发时间需要几年？可容纳人口多少？对于这个问题，何旭更详细地解说：“这700万方中，商业体量约有100万方”。所有项目尽快动工的前提下，预计开发时间在4-5年。

这些开发出来的项目，“至少需要20几万人来支撑。”从政府的规划来看，将打造一个滨江新城。以滨江新城的发展为区域发展引擎，新城未来市场发展将是定位中高端宜居区域，以此来带动巴南区的整体发展。

以巴南目前的市场情况来看，结合地块容积率分析，“未来区域供应仍然将以普通住宅产品为主。”何旭进一步指出，为了更多的争夺客户，产品组合会比较丰富，小高层、高层、多层的多样搭配。未来区域产品同质化可能会比较严重，大多数项目在产品溢价方面都是做足了功夫，因此品质、服务等软件设施、开发商的品牌溢价能力显得相当重要。

教育是短板 巴南区还需成长

巴南区立足于打造重庆新兴工业大区，同时优势的山水资源使休闲旅游度假产业成为区域经济发展的双引擎之一。2015年，龙洲湾将形成长江之滨的畅通之城、公园之城、森林之城、山水之城、“重庆的维多利亚港湾”。

另外以龙洲湾为代表的新城规划商业100万方，其中以商业地产闻名的万达广场已经开始建设开发。整个滨江新城从传统的行政功能区，开始向核心商圈逐渐演变。

可以看到，巴南区的成长速度在飞速提升，规划考虑更为完善。然而在巴南区大力发展商业、工业的同时，教育方面的短板就显露无疑。

何旭再次以龙洲湾为例：“龙洲湾城区规划了12所小学和8所中学，但缺乏名校。”虽规划了10平方公里职教城，但对区域内的居民利好有限。

巴南区目前的购房主力仍是当地居民，内部消化。如何让巴南区摆脱以往的“贫困户”形象，让更多的购房者关注这一区域，何旭认为，除了开发优质项目外，更多的是政府来主导提升区域形象，缩短客户心理距离，以此来提升区域对外吸纳能力。