930是今年市场的重要分水岭，930之前市场压力巨大，地方政府救市，放松限购，效果不佳。房企基本上还是靠自身“以价换量”，即使在均价下降的 背景下，一半的50强房企第三季度销售业绩还是出现了下滑。而930之后，中央政府赤膊上阵，放松限贷，销售一片红火，黄金周期间很多企业创造了单周销售 记录，如果全年都是黄金周销售额水平的话，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利年销售额将达到3500-4000亿元。

但 千万不要认为930之后就可以长期维稳甚至回暖，这只是一个销售窗口期而已，而不是转折点。而且我判断这个窗口期仅有2-4个月的时间，其中10-11月 份肯定不错，12月和明年1月则很难说。最重要的原因是，目前银行资金有限，到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额增加，而MBS和长债还来不 及发售，所以年末银根仍将短缺，这是此次窗口期最大的制约。

在有限的时间内，房企去化是重点，关键靠营销。目前营销举措可谓是八仙过海各显神通，总结一下无外乎四个方面：

1、价格：价格还是最根本最重要的方式。“直接降价”今天还是有很多企业选用，直接打折最爽气也是最有效的。“间接降价” 主要有存抵扣、特价房、免息贷款、送契税物业费等方式。这些方式一方面吸引眼球，另外进退比较自如。但是也希望不要仅仅成为噱头。

2、渠道：线上线下的渠道具有相同的重要性。无论线上电商还是线下一二手联动、全民营销等都很重要。

3、产品：当前市场，产品对销售仍然重要。在购房趋于理性后，购房者对产品自身的重视程度更高，对中高端物业来说自身的硬软件是决定购房的核心驱动，而对于刚需产品，销售体验方面，如售楼处，样板段，示范区给客户带来的震撼更重要。

4、金融：对首付的金融支持今天也是营销中必不可少的支持。其中易居旗下的房金所（fangjs.com）为购房者提供了如房险贷、房保贷、房抵贷、房惠贷、房金贷等各类产品，一方面降低购房门槛，提高客户购买力，另一方面也能加快了开发企业的销售回款。

今 天下午克而瑞将要开《2014年3季度地产金融形势发布会》，主题就是营销，会邀请易居（中国）控股有限公司执行总裁臧建军、东方证券房地产行业首席分析 师竺劲、龙湖集团品牌及营销部总经理袁春参加，地址在上海市广中路788号秋实楼1楼报告厅，欢迎大家莅临。希望开发企业抓住四季度的窗口期，做好营销， 快速去化。