1.丽琴：您好，我是广州日报记者，不知可否就几个问题请教一下您：您认为楼市出现拐点的最重要标志是什么？从全国范围看，您认为楼市出现拐点了吗？从广州本地看，您认为楼市出现拐点了吗？请预测接下来全国和广州楼市的走势。盼复，谢谢!

数学上的“拐点”和我们日常认为的＂拐点＂是完全不同的定义。即使今天讨论的是后者，从目前的房地产市场来看也不是完全符合。如果单纯说是市场发生调整，那么今年市场的调整是从一季度开始的，主要表现为成交量的调整和部分城市房价下调。4月份的288指数，也首次出现环比-0.02%的调整。即使如此，其中还是有160个城市是上升的，120个城市是下降的，并没有出现全国性的齐涨齐跌。所以，全国性的拐点和转折，其实并没有出现，只有部分城市出现调整。

从广州情况来看，广州并没有出现拐点的征兆。相比去年同期，广州市场成交的确有所回落，但过去三年广州市场整体供求相对平衡，楼市基础较好，楼市出现大调整可能性并不大。

事实上，4月份整体市场压力比较大，特别是北上广深这四个热点城市普遍出现了成交量的下滑。但考虑到基本面未发生很大改变，而且政策面相对宽松。这次调整主要原因还是由于银根收紧，加上去年市场成交较旺透支了一部分需求。目前消费者观望情绪浓厚，随着部分楼盘价格的调整，刚需入市，市场才会逐步稳定下来，可能还要一两个季度的时间。

2.Bestan：丁总，您好。光耀地产破产会是个案吗？当前市场下行，会不会出现第二个、第三个光耀？

我昨天的评楼市刚刚谈了光耀地产的“破产”事件的分析，我认为目前存在光耀地产这种问题的企业还不少。如果符合以下三种情况，那企业风险就比较大：第一，过去两年拓展速度较快，和企业之前发展情况相比是超速发展；第二，拓展的区域选择和产品定位出现问题的。例如进入过多的三四线城市，或者开发过多刚需改善之外的非主流产品；第三，资金状况比较紧，短期内拿了高息资金，这种情况尤以浙江、广东和中西部的企业为甚。当然规模特别大的企业本轮相对更加安全，反而是那些几十亿年销售额的企业风险更高。

3.张舟恺：丁总，刚毕业的大学生是去民企的房地产公司好还是去国企的房地产公司好？哪个将来跳槽或者发展更有优势？谢谢！

对于刚毕业的大学生来讲，选择公司不在于选择国企还是民企，而是应该选择运营体系比较完善的大公司。特别是那些行业内以新人培训体系出名的房企，例如万科的“新动力”计划，龙湖的“仕官生”计划，中海的“海之子”计划等等。这些完善的培训体系，对于新人的快速成长作用很大。当然职业生涯的发展关键还是看自身，再好的公司，再好的平台，如果自身不努力，那一切都是白搭。

4.雨文：丁总，看了你写的京沪楼市降价内幕的文章，是不是真的北京市场比上海市场更差，主要原因是什么？

北京和上海基本面其实是一样的，都是地少人多，经济地位也相似，从中长期看是也一定是中国房地产最好的两个城市。但我为什么对当前两城市的住宅市场看法有差异，核心原因还是在于刚需的变化。实际上，北京和上海刚需的量其实是差不多的，但由于北京推出了自住型商品房，改变了目前刚需的购房格局。短短几个月，有30多万购房者参加摇号，从而导致普通商品住宅客户的大量流失，短期内该情况很难逆转。而上海市场，没有北京这种自住商品房，刚需比较稳定，从而维持了刚需、改善、高端整个市场的平稳。