2013年深圳新建商品住宅成交面积、成交金额在克而瑞监测的114个城市中分别处于第28位和第8位，其房地产市场体量并不及北上广甚至一些二线城市，但因其特殊的城市地位和房地产市场一直位列中国房地产的一线城市"北上广深"。

1、房地产市场成熟稳定

在2003-2005年间，深圳新建商品房市场的成交已经达到峰值，维持在900万-1000万平方米，随后一路回落，2013年仅490万平方米左右，而二手房和一手房成交面积的比例在2013年也成为一线城市中仅次于上海的城市，达到1.49，上海的成交峰值则要晚到2007年，从这个角度来说，中国最成熟的房地产市场还不是上海而是深圳。

2、完全开放的市场

深圳是一个典型的移民城市，房地产市场中几乎没有原住民的概念，对外来文化的兼容并蓄、特别是香港房地产市场对其影响深远，所以在深圳看到的产品基本不看朝向、户型小而精致、大堂会所高大上、容积率高、密度大，都秉承了香港物业典型特征。从外来移民的角度上来说，深圳搞限购是很不合适，今天深圳户口人最多往上两代就不是深圳人了，兼容并蓄、“深”纳百川才是这座城市真正需要的内涵。深圳市场应该更加开放，对全国开放，对世界开放。

3、城市化率最高，土地最稀缺

深圳城市化率已达100%，理论上已经没有新增土地可以开发利用，土地尤为稀缺，当前其房地产开发的土地消化周期仅为0.44，不足半年。就在6月12日，深圳出台《加强和改进城市更新实施工作暂行措施》规定，旧住宅区拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，旧工业区、旧商业区拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年，拆除重建类项目原则上不得改造为仓储物流用途，城市更新项目的地价可以不计息分期缴交；提出了小地块更新试点，“小地块”即位于原特区内，用地面积小于10000平方米但不小于3000平方的区域。这在其他城市则是不可思议的，例如上海的旧城改造基本都是1949年解放前建造的危棚简屋和二级以下旧里。深圳的土地特别稀缺，深圳的房地产行业运作与其他城市完全不同，更多只能从城市更新角度切入。

4、房价最高的城市之一，曾经的房价第一

深圳新建商品房均价在2006年已经达10039元/平方米，到2007年更是达14050元/平方米，而2007年时北京商品房均价刚突破万元，上海、广州的商品房均价才在8000元/平方米左右徘徊。深圳房价保持了数年的第一，北京后来居上。高房价的另一个特征便是：华侨城最早就有豪宅，就出现在深圳，均价在2006-2007年就达到5万-6万元/平方米，现在5千万以上豪宅除了在北京上海之外，多数都集中于深圳。

对深圳来说，价格高也是一把双刃剑。一方面，房价抑制了新增外来人口的落脚步伐，另一方面，也有筛选作用，把一部分低附加值、劳动密集型的产业转移到了惠州、东莞等城市，带动了整个珠三角地区。深圳房价与珠三角其他城市的比价效应，带动了人口的流动和房地产市场的发展，从某种程度上说珠三角的房地产市场成熟也和深圳的高房价不无关系。

5、龙头房企齐聚弹丸之地

深圳地方虽小，但诞生的房企级别却相当高，如万科、招商、金地、华侨城、卓越、深业等。深圳虽然是一个外来城市，但最近十年很少有新的企业再进入，北方和华东的企业不乏进入广州的案例，但进入深圳几乎不可能。一方面是因为土地非常稀缺，另一方面也是本地企业市场竞争就已经非常激烈，从这个角度来说，深圳房地产行业近年来活力不足。

深圳引领了中国房地产的启蒙和快速发展阶段，这两年却速度有所放缓，希望＂前海＂的开发能够深圳房地产市场注入新的活力和动力！