1、张匡圣：丁总，龙湖07年战略性进上海抢的滟澜山，14.5万平，现在还没卖完，您怎么评价？

   答：上海龙湖滟澜山项目是龙湖2007年在市场高点抢得的一块土地，从当时的市场情况来看，项目10673元/平方米的楼板价已经超越了市场行情，但是这个项目的整体运作还是相当不错的。由于土地成本较高，如果按照70/90政策规定打造公寓产品，必然亏本。对此，龙湖把应该建造的90平方米以下的公寓，组合成叠加别墅，即将两套90平方米以下的公寓组合成一套叠加别墅，造就了一个纯别墅小区，进而提升了项目的价格水平。

     2008年11月龙湖滟澜山首次开盘，当时正处于市场波动比较大的时候，但是由于产品塑造比较到位，项目两个月销售了3.32亿元。2009年，政府4万亿投资带动市场快速回暖，滟澜山项目也是乘势推出大量房源并取得了比较理想的销售成果。截至2009年底，滟澜山项目累计去化率达71%。2010年项目继续延续良好的销售势头，年末累计去化率达到83%。至此，其实龙湖在两年半不到的时间内已经完成了83%的销售，且在去化过程中，项目价格也是节节攀升。2011年上海开始限购，加上项目的销售价格在前期有较大的增长，因此导致项目的尾盘销售受到了一定的阻碍，但是对项目的总体影响不大。

     总体来看，作为龙湖进入上海的第一个项目，龙湖滟澜山项目是相当成功的。

2、随时都棒：丁总，想听听您对厦门市场的发展是怎么看的，据我了解市场比较小，只有岛内发展不错，去做房地产长远发展可行么？

  答： 厦门应该算是2011年以来全国最好的市场之一，在2011-2012年的调控过程中，厦门和福州、广州等是少数没有受到太多调控影响的城市，保持了平稳增长。在2012-2013年整体市场回升的过程中，厦门表现仍然非常出色。

     目前，厦门商品住宅市场保持比较稳定的成交规模，2013年成交面积449万平方米，较2012年小幅减少6%，但这主要是因为市场持续供不应求所致，2012-2013年厦门住宅市场供求比分别为1：1.21和1：1.07。截至2014年2月，厦门市场住宅存量只有117万平方米，消化周期只有4.7个月，属于一二线城市中存量最少的城市之一。

   从房价角度来看，厦门是最近几年房价上升比较快的城市之一，2月商品住宅价格同比增长15.3%，增幅仅次于北上广深四个一线城市。房价上升较快，进一步说明厦门整体市场供不应求。

   厦门的土地供应也比较有限，2013年经营性用地成交建筑面积仅390.6万平方米，土地消化周期不足两年。特别是岛内,厦门岛内面积只有128平方公里，基本已经没有多少增量供应。

   厦门岛外通过跨海大桥和隧道的连接，目前交通很方便。岛外市场需求较大，在厦漳泉一体化的推动下，周边大量客户群体都希望进入厦门范围内，厦门对周边有比较大的吸附能力。此外，厦门及周边的客户群体收入较高，厦门是著名的侨乡，每年都有大量海外人员归来，购买力强。加上厦门和福州明显在福建形成双核驱动，我对厦门的未来市场比较看好。

3、高晓伟：丁总可否谈谈最新发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》？

   答：这次城镇化不是以数字城镇化为核心，而是以人的城镇化为核心提出了相应的各种要求。国家新型城镇化规划这个话题比较大，我就简单讲几点吧。

   第一，就像之前李克强总理两会政府报告一样，我们当时评价“三个1亿人”是中国房地产未来持续发展的核心动力，现在“三个1亿人”都在新型城镇化规划中体现出来，归根到底就是说新型城镇化是房地产未来持续发展的核心动力。

   第二，这次新型城镇化规划从2014年到2020年，基本上给大家一个中期发展方向指引，未来的方向和路线确定下来了，甚至大的步骤也有了。所以我们可以明确，在未来的若干年中，这方面不会出现比较大的转折和调整，这是我认为比较重要的一点。

   第三，对于不同城市的未来发展提出了比较明确的意见，发展几大城市圈，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市，有重点发展小城镇。这给中小城市未来房地产发展指明了方向，对中小城镇的发展思路和脉络也给出了相应的意见。针对过去城市建设存在的问题，如功能叠加、重复建设等等，也提出了一些比较具体的措施——改造提升中心城区功能，严格规范新城新区建设等。

   但是我还是觉得这次规划中有些意见在实施中还是存在相应的难点，需要进一步的细化与落实。

   第一，关于三种城市未来发展，应该更加明确，落到具体城市。比如大城市中，天津的地位就比较尴尬，类似京津冀中，有没有真正考虑过天津未来发展方向，让天津成为政治副中心肯定比保定更适合。目前一二线城市以外的254个地级市，同质化现象严重，依赖房地产财政问题严重，有没有解决之道。如何有重点的发展小城镇，也应该给出明确的意见，而不是再去摸着石头过河。

   第二，不动产登记和住房信息联网问题，上届政府已经提过多次，但是不断被延后，原计划2012年上半年之前完成40个城市、2013年上半年前实现500个城市信息系统的联网工作，但实际上到2013年6月才完成40个城市，之后的城市几乎是零进展。而且已经完成的40个城市也仅仅是增量房登记联网，以前纸质的住房个人信息录入工作尚未完成。此外，目前个人住房信息系统的记录是以个人为单位，尚未实现以户籍为单位。这次又把不动产登记和住房信息联网放到了本次规划中，是不是要到2020年再去解决这个问题，如果是这个思路可能到时也解决不了。

   第三，关于健全保障房制度，之前都有指标性要求，本次规划反而没有，这就走到了另一个极端。原先是指标太高无法完成，现在不提指标，那如何来健全保障型住房，我又要打个大大的问号了。

葛强：丁总，近期关注到您介绍了不少世界闻名的红酒，请问您最喜欢喝哪种呢？

   答：我初期喜欢喝波尔多的酒，其中更青睐拉图（Latour）。最近几年又喜欢喝全球不同产区的酒，特别是新世界中一些性价比较高的酒，像美国的作品一号（Opus One）、智利的活灵魂（Almaviva）、澳大利亚的奔富Grange，我都很喜欢。除此之外，今年我在新西兰又找到一款非常喜欢的名叫“TOM”的酒。（这几款新世界的酒我会在下周五进行介绍）