1、阳光100、海昌首日破发 内房港股路"雾霾"沉沉。内房新股阳光100、海昌控股终于敲响港交所上市钟声，但首战失利，当天均惨遭破发。3月13日，阳光100中国控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市，以招股价4港元开盘，至港股收市最新数据，股价低见3.05港元，收报 3.74港元，较招股价4港元，低6.5%；而同日上市的另一只内房新股海昌控股有限公司以全日低位收市，比招股价2.45元低达17.6%。
点评：这两家公司首日均破发，主要有以下三点原因：
1）这两家公司都应该不算是主流的地产公司。事实上，除了绿地和万达之外，大多数优秀的地产公司均已完成上市。当然也不排除未来会有黑马或者发展比较快的企业脱颖而出。但仅从这两家企业来看，目前是在走下坡路的。十年前的阳光100其实运作还是相当不错的，也进入了很多城市。但是经历了这一轮调控以及三四线城市的波动，主要在三四线城市发展的阳光100逐渐被当时的竞争企业抛开。海昌也是，不论是在大连还是成都都有过不错的业绩，但后续力不足，最终错失了发展时机。
2）上市时机选择不佳。14年1月开始全国销售情况不及去年，再加上杭州降价事件，导致对整体市场不乐观情绪蔓延。有逢14号统计局发布1、2月份房地产数据，新开工数据低于预期，投资增速和销售数据也有所回落。整体市场环境对上市来说，其实并不是很积极。
3）近年来内房股整体表现一般，特别是13年房地产销售回升的时候，股价却并没有表现出一样的同步上升，股市前景并不是很看好。这些因素的集中影响，两家公司上市破发也属正常，但无论怎么说企业还是打通了融资平台，对企业未来发展具有重大意义。
2、国家统计局数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。2014年1-2月份，房屋新开工面积16693万平方米，下降27.4%；其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。1-2月商品房销售额7090亿元，同比降3.7%。
点评：乍一看，几乎每个数据都有所下调。
1）但是我对新开工数据的调整，我是没有想到的。即使考虑到春节因素，但同样去年也是接近年初，所以同比下降接近三成，幅度是比较高的。尤其与去年下半年增速持续走高相比，如今的由正转负，的确有些措手不及。一般情况下，新开工数据反映的是当下的市场情况。此次的下调，也预示当前市场存在压力。当然也不必过分忧虑，因为1、2月份的数据占全年来说比重还是比较低的，随着三月企业进入正常运作周期，新开工数据会有回升。但如果3、4月份依然维持1、2月的低位的话，我们必须对市场产生比较大的警惕。
2）对于房地产投资增速的指标来看，还是在意料之中。19.3%的投资增速，相比去年全年19.6%来说，没有太大的变动。这主要与去年的新开工有密切关联，2013年房地产投资占GDP的比重达15%。但如果今年新开工增速持续低于预期，我估计今年的投资增速会低于去年。
3）销售数据也比较正常。总的来说2013年的销售相比2012年上了一个台阶，尤其销售面积应该说是到了天花板了。再加上去年一季度销售还是比较积极的，今年1、2月份销售面积同比下降0.1%，销售金额下降1.2%，还是令人略松一口气的。由于1-2月对全年销售占比较低，3月份销售情况将决定全年的销售量。（预告一下,明天我将详细点评3月上旬相关房地产数据。）以上这些指标除了新开工外，其他都在可接受范围内。特别是两会上提出的政策还是以稳定为主，整体市场面不会出现特别大的波动，所以我对整体房地产市场还是保持谨慎乐观的态度。
3、中海地产2013毛利率超35% 今年可推货量2200亿港元。中国海外发展3月 13日公布2013年业绩报告显示，公司全年实现净利润231.78亿港元 （约合人民币183.16亿元），同比增加23.1%。中海地产主席兼首席执行官郝建民在发布会上透露，2014年中海地产可推货量达2200亿港元，公司今年的销售目标定为1400亿港元。
点评：1）中海发布了2014年的销售目标，是1400亿港元（约1120亿人民币），总体来说比较保守。而完成这个目标，应该不难。但同时他又提出2200亿元港币的可售货量，暗示大家根据13年的去化率去预测今年的销售额。我个人认为，这种算法是有不妥的。事实上，今年销售难度大家是有共识的，尤其是中海在部分城市的去化也存在较大的压力，要完成去年一样的去化率应该比较困难。
2）目前中海依然是规模房企中利润率最高的企业，但与去年同比依然是下降的。从总的趋势上来看，房企的利润水平将会进一步下降。因为13年的结转的项目多数是11年或者是12年初销售的项目。随着整体土地价格的上涨，相关成本的持续上涨，利润率下滑应该会再次出现。
3）郝建民表示，公司的方针是“不熟不做”，集团会以自身能力及优势去发展自己熟悉的业务，做好自己的主业。对于这个思路，我个人是比较赞同的。在当前房地产成交接近天花板的时候，大型房企通过提高市场占有率来抵消利润率下滑，应该是更务实的做法。
