• 杭州市可售办公物业建筑面积累计186.9万方，去化周期长达50个月，存量巨大且不健康；

• 由于多个CBD正在建设，办公用地出让在过去几年提速，导致潜在供应量巨大，杭州市办公市场未来竞争大、风险高、投资价值小；

• 杭州办公市场成交量见顶，每年40万方的成交量将会持续，不会增长，也不太会下降；

• 高端办公需求衰减非常明显，2013年8月之后表现明显，预计短期内将会持续；

• 杭州酒店式公寓市场去化良好，供应有限，预计今年可将存量去化完毕，价格存在上涨空间。

上一期我们分析了杭州市的住宅市场，那么，在这一期，本文将从市场数据出发分析杭州的办公存量及风险。（注：本文中出现的办公概念不包括酒店式公寓，酒店式公寓产品市场会在本文末尾单独列出分析）。杭州的办公市场，如果用一个词语概括，那就是“险象环生”，展开成四个方面，可以是存量大，潜在供应大，需求疲软，开发经验不足。

杭州办公存量大，萧山竞争异常激烈

CRIC数据显示，截止到2013年2月27日，杭州市可售纯办公物业建筑面积累计186.9万方，存销比高达4.2。按照2013年杭州市办公物业月均3.7万方的去化速度，去化周期将长达50个月。

表2杭州分区域纯办公物业存量面积

CRIC数据显示，杭州各区域办公物业存销比均较高，其中萧山、余杭以及主城区的西湖区、下沙区、下城区尤为夸张，市场竞争激烈。萧山存量及去化周期均为三大区域首位，长达152个月的夸张存销比说明萧山办公市场极度不健康，竞争异常激烈。

CRIC数据显示，从2010年到2013年，整体市场基本上处于供大于求的情况，供应量持续增长，而成交量却一直维持在较低的水平。

未来纯办公物业潜在供应量巨大，区域投资价值低

一方面，从2010年-2012年杭州市办公性质用地共成交691.4万方，这将对未来几年内杭州市办公市场的供应产生巨大的影响。而由于“禁酒令”的颁布，这部分办公性质的用地绝大部分会流入到纯办公的物业中去。

另一方面，从目前各方面趋势来看，纯办公物业的供应量也将持续增加。

可以从以下三个方面分析：

第一，目前商业用地的土地出让只能用作酒店、商业、办公以及酒店式公寓，对于杭州来讲，“禁酒令”（即2012年2月11日正式实施的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》）的出台和实施，让酒店式公寓的规划审批被强行叫停。商业以及酒店项目需要开发商长时间的运营和操作——回现金周期长，运营操作难，从而导致开发商不得不将资本转向门槛相对较低的出售型办公物业。

第二，从土地出让成本上来看，由于大环境市场的不景气，住宅市场去化压力巨大，而土地出让价格却节节攀升，这也将导致开发商把目光转向于出让价格相对较低的商业办公用地上，这也是企业控制成本，试图降低投资风险的举措。

第三，从政府规划的角度来看，目前杭州市处于规划中的CBD区域有钱江世纪城，钱江新城二期，城东新城，未来科技城等，同时进行如此多的CBD规划建设将给办公市场带来巨大的供应量，加剧办公市场供求不均衡的现状。

所以，综合这三点来看，未来办公市场供应持续走高是不可避免的。

由上图可见，从2012-2013年，全杭州办公用地成交主要集中在萧山、余杭及主城区的江干区、之江区。结合各区域存销比可知，萧山区面临存销比和潜在供应双高，投资价值小；江干区虽然近两年办公用地成交较大，但区域内办公主要集中在城东新城和钱江新城，相对其他区域，需求较旺盛，投资价值仍可期；而之江区由于需求匮乏致投资价值低。

办公需求疲软

        与持续走高的供应量对应的是疲软的办公需求。下图是近4年来杭州市办公市场供求情况。

        从CRIC数据来看，杭州市的办公需求并没有随着供应量的增加而增加，反而呈现下降的趋势，供求比连年增加，供过于求的情况越来越明显。再看杭州市各主要板块从2011年到2013年的供求情况数据：

从数据上中可以看出，杭州市内目前办公市场较为活跃的区域主要有江干区，萧山区，西湖区，拱墅区以及滨江区。以江干区钱江新城为例，钱江新城整体办公入驻率不到百分之七十，这从某个角度也反映出了杭州市办公市场需求疲软的现状。

造成办公需求疲软的原因主要有以下三点：

第一，整体经济大环境不景气，导致非投资客户对于购买新办公物业的需求下降。

第二，目前购买办公物业用于投资的客户由于整体经济环境的影响，资金减少，购买力下降。

第三，房地产市场风险巨大，尤其是杭州市目前的办公市场，这将导致大部分投资客对于办公物业持观望态度。

目前办公物业的开发模式基本上以出售写字楼回现的模式为主，并且在售办公物业同质化现象非常严重，主要以中低端的办公物业为主。如此巨大存量的同质产品，加上疲软的办公需求，导致了杭州市纯办公物业市场隐藏着巨大的风险。

酒店式公寓市场良好，风险较小

数据上看，杭州市在售酒店式公寓存量56.3万方，2012年杭州市颁布的“禁酒令”之后，新的酒店式公寓项目在市场上已经销声匿迹，目前市场上的存量也都是“禁酒令”颁布之前已经审批通过的项目。参考2013年酒店式公寓月均5.6万方的去化速度，预计在2014年底时间酒店式公寓可以全部售罄。所以总的来说，杭州市的酒店式公寓市场呈现良好态势，去化周期短，风险较小