今日“沈阳限购取消系误读”的新闻频频通过各方媒体进行发布！这跟3月份每天早上说MH370有方向了，下午说是误判，晚上继续猜想是一个道理！中国特色！我要说的是：透过现象看本质，理性看待沈城楼市！

昨日，在全国的关注下，“沈阳限购取消”事宜再次掀翻目前低迷到无力的房地产市场！感兴趣的主要原因与“救市”关联！如果这一纸“限购取消”就被解读为政府出来救市，那恐怕对于此次房地产所遇的冰冻期业内业外人士都显过于乐观、也太不善于总结自己的行为了！在这里，声明的是无政策性条文的出台，原本全城限购也是宽松执行（这里不再赘述，已于上一篇微文“宛南谈限购取消”有全面解读！）

那么如果只表面解读“限购取消”，我的观点是这样的：政策放开后带来交易的激增可能性不大。主要利好的客户还是改善型（首改或由于以前误购再买的，实质也是刚需特征明显的）和外地购房客群。另外一拨投资性需求或可部分回归，但是就目前整体环境和信贷政策的制约，这部分所占比例难有大幅提高。

一些市内稀缺区域的优质改善型项目会成为直接受益者。限购的全面放开从需求角度上来看，取消了购房者的购房资格限制，但是从目前沈阳高库存和全国整体大环境及信贷的影响来看，限购的解禁很难立即使成交量出现爆棚式的增长，但是可能会拉升近一段时间持续下滑的成交量。市场仍将继续分化，一些高库存区域价格仍会有松动，但是降幅或可收窄。

那么基于此，沈阳市场的现状让我们悉心沉淀下来，解读几个关键词：

去化同比！

大家都认为极度不好的2014，1-5月，沈阳商品住宅去化386万方，2013年去化543万方， 2012年去化325万方，2011年去化569万方！同比分别为-28.9%，67%，-42.8%！

所以呢，真的没那么可怕，只是在开发商的高预期收益和高周转要求下，让市场显得过于悲观！重要的是买方市场的拨云见雾能力被彼此之间的“信任危机”添加了更多的感性色彩！搞得原本需求较旺盛的市场抗风险能力为零！现在恰是转变信任危机的良机，开发商好好做事，认真服务，克而瑞房价解读清晰市场，专业评测价格！

存量！

经克而瑞机构半年的努力，对于存量市场做有效的统计，今日终于可以跟大家严谨的汇报沈阳的存量了！截至2014年5月末，沈阳商品住宅存量2665万方，去化周期约32个月（18个月是警戒线），别瞠目结舌，还没计入可预估的待开发量！不同区域版块存量风险不同，不能只看大数据，要多维度研究！

空置率！

据不完全统计，沈阳的已售住宅空置率超过10%。空置的原因除了投资性行为外，更多的是曾经的误购，加之五年交易税的限制，使得沉淀在消费者手中的劣质空置房无法处置，只能暂时搁置！也有部分超过5年依然无法交易的现象（比如房产证还没有下发），造成空置率逐年走高！提到误购房，不得不引出接下来的这几个关键词！

潜规则！

沈阳曾经在几年前，由于市场缺乏规范性，潜规则泛滥！最为严重的就是未有预售许可，直接销售房产！后期可以执行各类手续的完整的开发企业还是好样的，还有那么许许多，开发商找不到，房证下不来，老百姓无力处理，欲哭无泪，加之曾经的限购、信贷政策的叠加效应，有需求的但是关系弱的就成为了无法完成正确置业梦想的一批牺牲者！

人才泡沫、招商凶悍与有量无质！

再谈沈阳招商，也是全国极尽有名的吧！招商的大力度，政策的优惠，地价的偏低，基础建设的打动，让开发商蜂拥而至！接下来的高周转、规模性扩张，让沈阳房地产市场足足的火了那么许多年，也让从业人员足足赚了那么许多钱！而赚钱之后，回过头来反思用心做事的从业人少之又少，对钱的追求也替代了对专业的追求！

可是优惠政策的“因人下菜碟”性落实，地价虽低房价依然很低，基础建设虽不错，人口导入成问题，开发商的蜂拥而至，不做城市进入研究，不做进入战略研究，不做客户研究，不做市场竞争研究。。。。。。就奔着赚钱来了！市场会给你有力的回馈的！这也即是入沈开发商一致的感受：“这沈阳市场赚钱咋这么难呢？”

房子太多，供应量太大，什么户型什么产品类都有，选择余地太宽泛！而同质化严重，表面功夫太用力，缺乏内涵，耐不住推敲，经不起时间的检验，这也是特色！

关系型市场，重点区域的供需失衡，人才泡沫大于房地产价格泡沫，一直以来是我跟预进入开发商说得最多的几个词，而谁又能真正体会和领悟呢？事儿都是人做的，人靠谱，事儿能差到哪儿去？逞况这市场基础这么差，好好做事之后的出类拔萃也不是因为自己有多优秀，而是对手太薄弱，应有的准则和底线都尽失了！凡事等出了事儿再去往前找，从来不把平淡和一如既往的踏踏实实做事认认真真做人当成是成功和应有的坚持，这不也是一直以来的中国特色吗？！

所以，市场的软着陆在“温水煮青蛙”的状态下进行着，千万别听风就是雨，沉淀下来，好好做事，市场才会有实质性的回归！期待那一天的早日到来！！！