今天是中秋节，在这里我也先祝大家中秋节快乐！

在 大家都在吃月饼的时候，我却要讲“吃葡萄”的事情，就是因为这几天大家对上周五成交的张江地块议论实在太多，给出了各种专业判断和预测。很多人都觉得华发 拿贵了，“面粉贵过面包”，最终将铩羽而归。但我却要讲，葡萄只有吃了才知道酸不酸，吃不到葡萄说葡萄酸是没有任何意义的。我对张江区域地王看法如下：

1、北京上海任何一幅引来众人角逐的地块一定都是好地。这次张江地块引来华润、世茂、融绿、阳光城、保利地产、万科、九龙仓、新城、嘉华、合景、大名城、金地、佳兆业、中粮、三湘、珠海华发、金辉、旭辉等23家企业竞争就能说明问题。现场23家企业中共有9家企业实际参与了竞拍，最终珠海华发以23.7亿元、25765元/平方米的楼板价强势获得。

2、地块最终的价格取决于第二位企业能够给到的最高价。三湘是一家本地企业，虽然是上市公司，但是运作上还是比较保守的，三湘能够给出23.68亿元、25739元/平方米的价格，实际上也是对这个地块谨慎的肯定。对珠海华发而言，这块地作为进入上海的第一个项目，应该讲也是名利双收。高端终极改善项目，比一般的刚需项目更具溢价空间，23家房企角逐又有更好的品牌推广效应。

3、中环将成为未来上海区域豪宅的主战场。从年初的大宁地王，到上周五张江的区域地王，再看之前的长风楼王中海紫御豪庭和雅戈尔8号，再到之后的外高桥楼王绿城?上海御园和万源城楼王御境，无不证明中环正逐渐成为上海区域豪宅的主战场。中环的豪宅，交通更便捷，规划更到位，配套更齐全，产品更完善，可以全面提升居住品质，成为这些区域高端客户的终极改善首选。

4、市场更需要动态的关注，而不是静态的比较。去年万科在本区域连夺两地，楼板价分别为21111和21570元/平方米，将打造万科在上海的标杆住宅。21570元/平方米的楼板价现在大家都能接受，那为什么25765大家都觉得贵了呢？仅仅是因为它位置比万科地块又远了2km，一个在中环内、一个在中环外吗？还是因为前者是由万科打造，后者是由珠海华发打造？我想这些都不是原因，如果21570元的楼板价40000元售价可以盈利的话，25765元的楼板价45000元售价也一定可以盈利。更何况这块地的楼板价也就跟当年的中海（22409元/平米）、雅戈尔（25966元/平米）长风地王相当，而中海当年精装修开盘只有37600元，而今天两个项目以近5万元的售价，基本售罄，企业赚的盆满钵满，大家还觉得他们卖低了。前几年的长风如此，为啥这几年的张江就不行呢。此外，竟有一些人拿周边一些20000多售价的老盘来论证这块地面粉比面包贵，对这些人士我只能无言以对。

5、当然这块土地要赚钱还需注意很多方面。首 先是产品，该地块有后发优势，但优势有限，之后周边还有土地推出，会有更多的竞争对手，所以必须做到产品的适销对路和产品领先，前者更关注市场定位与客户 定位，强调的是总价、面积和单价之间的关系，后者更关注高端客户需求，强调的是规划、户型、功能、配置、服务等。这两点改天有时间我再进一步展开论述，做 一次上海区域豪宅的大比较，让大家看看到底什么是适销对路，什么叫产品领先。还有一点要注意的是成本控制，四五万售价的房子，哪里浪费掉几百块钱都是感觉 不到的，但这里几百那里几百，加起来可能就会成为亏本。

作为一线城市，上海的每一块好地都会引来激烈的角逐，最终地价肯定不低，但只要坚信上海未来市场会长期健康发展，只要在市场定位时做到以客户为本，在产品设计过程中做到领先超越，在运作过程中能够做到精细化管理，在最后的营销过程中能够脱颖而出，上海拿地王并不可怕。