“存货量”是指“市场潜在供应量”，由两个部分组成：1、未开发土地可提供的供应量预估；2、已开发项目未领取预售许可证的供应量预估。存货量是判断未来中短期市场供需关系的重要指标，那么通过对杭州商品住宅的存货量进行分析，我们得出以下几个结论：

1.2009-2013年，存货量在2011年达到一个高峰后，随着开发进度的加快，年均转化量在950万方左右，增速呈现逐年递减的趋势；

2.存货量表现出非常明显的不均衡性：

时间不均衡：土地供应时间集中，2009年前后集中拿地，是导致存货量高居不下的主要原因；

区域不均衡：郊区远高于市中心，超过一半的存货量主要集中在萧山、余杭的郊区板块，直接导致临平、闲林中短期不具备任何投资价值；

根据克而瑞系统数据进行统计，2014年杭州八区商品住宅的存货量将达到3090万方，其中主城区1172万方，余杭区1420万方，萧山区498万方。分别归属到板块中，余杭区的良渚、闲林、临平北分列前三，分别是259万方、198万方和195万方。另外，主城区的滨江高教、申花、城东新城和萧山区的钱江世纪城、义蓬组团、南部卧城等板块同样存在较大的潜在供应，未来中短期市场供过于求的趋势依然持续。如图1所示

图1：2014年杭州八区部分板块商品住宅存货量分布图（部分板块）单位：万方

从时间的维度分析，仅2013年出让土地所产生的总建筑面积就超过1000万方，由于2013年出让的土地整体质量较高，成交均价高，因此上市的价格基本不会出现“跳水”的现象。但同时也要提高警惕，尤其是高杠杆高成本获取的、运营压力非常大的即期供应量。据我们分析，需要重点关注的是剩下2000万方的存货量，这部分量主要集中在2009年前后拿地的项目当中，表现在2010年和2011年存货量急剧上升，如图2所示

图2：杭州八区部分板块商品住宅2009-2014年存货量 单位：万方

从图2中看出，存货量风险较高的有两类板块，一是2011年存货量达到峰值；主要集中在闲林、临平北、五常等郊区板块，这些板块项目由于拿地时间早，产品设计落后，库存积压严重，不符合当下主流，属于劣质库存。二是存货量增长速度较快，如：未来科技城、临平、勾庄等板块。这类板块中，开发商扎堆进驻，未来竞争激烈。

另外，我们在《杭州住宅版块风险预警——杭州存量分析之二》一文中，结合土地存货、库存等级、运营压力评估，分析了最有可能做出价格调整的板块，主要有临平、闲林、星桥、义蓬组团、钱江世纪城等板块。

综上，对于目前市场而言，存货量大、去化周期长的板块，其价格杀伤力最大。预计此类板块内的项目若产品无明显优势、且不快速做出价格让利，难以得到市场认可。因此，判断此类项目会在2014年有明显动作，同时成为区域价格调整的诱发因素。

   表1：板块-项目拿地时间分布（不完全统计）

根据以上的判断，从表1中看出，目前郊区板块中的风险项目较为集中，如临平北板块的中铁逸都、野风启城和转塘板块的佳兆业玖珑山、融科瑷骊山等。转塘主力在售的项目有6个，项目基本是在2009年前后拿的地，且存货量较大。如佳兆业玖珑山，拿地时间在2009年，楼面价8042元/㎡，目前在售均价17200元/㎡。自去年3月开盘以来，供应面积6.8万方，仅成交1.8万方，且去化速度明显减慢。若按照此前的去化速度，现有的存量也需40个月才能消化。另外，对比板块内其他项目，佳兆业玖珑山的成交均价偏高，是有降价的空间。

存货对杭州市场目前最大的影响是间接的，一是会导致某些板块未来几年的投资和进入价值非常有限，二是上表中涉及到的项目需要加强评估和监控！

以上分析和论证，希望和业界朋友多多交流，不断完善！