3月16日，有媒体爆出瑞安将以74.7亿元卖掉手上最值钱的项目之一，位于新天地的超甲级写字楼——企业天地一期，折合单价约9万元/平方米。部分媒体用了“史上最高成交价”来描述本次可能的交易，而更多的业内人士指出，9万元/平方米的单价并不算高，如果与周边动辄15万元/平方米左右单价、同样出自于瑞安的住宅翠湖天地的二手房相比，9万元/平方米的单价还是显得空间巨大。到底这一价格合理还是不合理？让我们共同计算一下。

首先，还是要用市场比较法来判断一下相关楼价。之前上海写字楼项目的大宗交易主要都位于浦东，特别是陆家嘴区域，其中就有李嘉诚以约71亿元总价、6.45万元/平方米单价卖掉的超甲级写字楼东方汇金；中信泰富尚未建成就卖以25亿元给中信银行的上海浦东商厦，单价5.23万元/平方米，等等。在浦西，则有歌斐资产31.26亿元收购位于卢湾滨江的甲级写字楼新富港中心，单价4.26万元/平方米；位于长乐路安福路上的世纪商贸广场也在7年前以44.38亿元、4.51万元/平方米单价的代价售出。至少从大宗交易来看，74.7亿元的总价仍然属于史上最贵，没有之一；而单价方面，除了方兴北外滩一个体量较小、总价15.7亿元的项目单价达到9.58万元/平方米外，大多都集中在4-5万元/平方米。但事实上，虽然大家都对上海的写字楼市场看高一线，真碰到要花钱买楼，特别是大宗交易之时，价格却抬不上去。

再用收益还原法来测算一下回报是否合理。瑞房2014年半年报显示，企业天地1号及2号楼2014年上半年共产生租金收入1.21亿元，可供出租建面8.3万平方米，若按照96%的出租率计算，租金回报约在8.3元/平方米/天；根据世邦魏理仕数据，企业天地一期租金约在10.1元/平方米/天；瑞安在企业天地二期建成前对外宣传时则称，预计租金回报在10.5-12.5/平方米/天左右。考虑到企业天地可能存在一些租金较低的早期签约的客户，我们采用10元/平方米/天的标准测算整个租赁回报。如果单价在9万元/平方米，那么企业天地的租金回报率约为4.05%，而该租金的上升空间也不会太大。

综上所述，今天在上海最顶级的位置，所谓最顶级的办公产品，实际市场价值也就9万元/平方米。再考虑到要一下子付出74.7亿元价格的买家有稀缺性的因素，瑞安的报价似乎有点一厢情愿，可能市场成交价会比该价格更低。我预计最终的成交价还得看低一线，7.5-8万元/平方米左右的单价，62-67亿元的总价可能更为合适。所以，瑞安如果真能以该价格把楼变现，我认为还是一笔不错的买卖。