回顾过去一年，用“普大喜奔”四个字概括再合适不过，大家都高兴。好几年没碰到这么好的市场，中央没有调控政策出台，而年初的调控政策在被搞成乌龙以后，更加刺激了市场交易，导致2013年成为历史上的高峰年。

2013年市场总结

房价在一扫颓势之后，更加大幅上涨，尤其是北上广深这些涨幅靠前的一线城市，青岛2013年商品房成交均价为9261元/平，同比上涨7.37%，排名全国18位。 

从成交量来看，全国创纪录达到 13亿。青岛2013年成交面积1284万平，创出历史新高。同比去年上升25%，高于全国20.8%的平均涨幅，进入全国前十。

土地市场方面同样火爆至极，200亿的总价地王、7万元/平方米的单价地王都在2013年年出现。青岛土地市场也出现明显升温，幅数增加了近百幅，总建面更是增长50%多。但新增土地多集中于五市，仅即墨市就占据了50%份额，拉低了整体楼板价。主城区供地有所增加，原四方区表现最为突出。

开发企业也个个赚得盆满钵满，千亿企业阵营更是扩容至7家，除万科、保利、中海、绿地、万达，恒大和碧桂园也迎头追上。在即将到来的2014年，万科、绿地均有望进阶两千亿量级；行业延续强者恒强的竞争格局，TOP50房企业绩再上台阶，集中度将持续上升。

青岛整体市场的良好发展，各企业今年也收获颇丰。进入榜单门槛都有明显提升，面积提高了3万㎡左右，而金额提高了近5亿元。但是市场集中度并未出现增长，前十名企业的面积和金额市场占有率，均下降了近3个百分点。以万科为首的全国性大鳄仍旧是市场的主力，但是海尔、海信等本地龙头也表现不俗。

2014年市场展望

回顾2013，大家无疑都喜笑颜开，而展望2014，却未必如过去一年乐观。

成交稳：一线二线的成交量稳中有跌，三线四线成交量普遍看跌。从总量来看，13亿的量级也许将成为阶段性的天量，2014年下跌的可能远大于上升。青岛市场相对风险较小，如无政策转向的影响，预计商品房2014供应量会在1700万左右，成交也会达到1400万的级别。

价格平：房价在经历了19个月的上升，也该到了平稳的时候。除北京外，上广深价格将稳中略有升，而青岛等二线城市压力也已经凸显，三四线城市目前也是调整的趋势。

土地温：土地市场依旧火爆但土地价格必须趋于理性。否则在房价不上升、成交量不上升的市场当中，单纯的地价上升必然会带来风险。

竞争剧：开发企业压力将会更大，竞争更激烈。据我所知，很多企业2014目标又订得很高，个人建议业绩目标应适度放低，尤其是上市公司。青岛2013商品房市场存量约为2170万㎡，2014年存量预计将达到2500万㎡左右。去化压力将进一步加大，而星河湾、碧桂园、金地等大鳄的加入，竞争更加白热化。

2014虽然全国性的调控政策依然没有，但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应，都会影响2014年的各地的市场。调良稳泛又一年，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律，抓住每个月的机会，可能是营销成功最重要的要素。