1、上次分析杭州库存整体健康，主要是结构不均衡，而对于目前市场而言，对价格杀伤力最大的是两类库存：

• 2009年前后集中拿地转化成的近4万套库存（产品老旧、企业纠结）；

• 2013年高杠杆高成本获取的、运营压力非常大的即期供应量。

2、根据克而瑞掌握的数据进行测算，结合土地存货、库存等级、运营压力评估，杭州在当前状况下，最有可能做出价格调整的版块分别是以下两类：

• 红色预警板块——价格调整是一定会发生，版块短期内会受到较为严重的影响：半山田园，滨江高教，转塘，钱江世纪城，义蓬组团，临平，星桥，临平北，闲林；

• 黄色预警板块——价格调整一定发生，版块价值受到影响有限：申花，丁桥长睦，祥符，之江度假区，钱江新城，南部卧城，临浦组团，径山，勾庄，良渚。

3、处于红色预警版块的开发商（尤其是处于高度纠结中的本土企业），需要果断调整策略、快速调节项目储备结构，尤其需要紧盯我们预警的两类企业和项目，关注他们的一举一动；

4、劣质库存和运营压力将诱发市场由点及面地出现价格调整、集聚度提升，而其中蕴含着很多商机（克而瑞将在之后逐一分析）。

自2012年6月以来，杭州商品住宅存量一直是处于上升态势，但上升速度较2012年之前呈现出减缓趋势，我们预计2014年开始其上升趋势将会再次加速。但是从存销比数值来看，全杭州市住宅存销比12个月，主流类产品只有10个月，市场整体表现为健康乐观。然而住宅存量分布不均衡所隐藏的风险不容小觑，深入分析发现2012年上半年房企以价换量，热销项目多为当年新增供应，而2010-2011年供应的劣质库存仍去化困难，至今仍沉淀着，以致库存量虚高，预计此类项目若不做出快速、较大幅度的让利，难以得到市场认可，以此判断此类项目会在2014年明显动作，同时成为价格调整的诱发因素。

        如果把整个市场按照市区、萧山、余杭来进行分解分析的话，萧山市场非常沉闷，风险不断累积，目前最不具备投资和进入；而余杭由于范围比较广阔，需要逐个版块来分析；而对于市区而言总体存销比非常良好，但是6个版块的存销比达到了18个月以上，就版块范围内而言压力不小。

• 市区分板块存量分布及风险分析

       由图2可见，市区住宅存量主要集中在郊区板块如丁桥长睦、下沙、转塘、半山田园，及近期竞争热度较高板块如城东新城、市中心及滨江区府等。

表1市区高库存版块分布及风险等级评估

注：风险等级分为三级，风险预警等级红、黄、蓝依次由强到弱。

根据去化周期、潜在供应大小、去化及价高四个主要判断标准，并做出相应修正，最终评估得出板块风险等级。由表1可见，市区红色预警板块半山田园、滨江高教与转塘不仅存销比夸张，且存在滞销、潜在供应大或存货大等问题；存销比较高的申花与丁桥长睦板块由于潜在供应大导致黄色预警，城东新城虽然潜在供应大，但因市场热度高，去化良好，价格调整的风险反而较低；价高板块钱江新城及市中心虽然存量大，但资金压力小，有效降低风险，但钱江新城个别企业运营压力大致板块风险高于市中心。

• 萧山、余杭分板块存量分布及风险分析

在全杭州市住宅存量中，萧山余杭占比达58%，其中余杭住宅存量占比41%与市区相当，但余杭购房能力低于市区，致余杭住宅市场风险上升。由图3、图4可知，萧山余杭住宅存量主要集中在远郊板块。

表2萧山分板块存量分布风险等级评估

由表2可见，萧山区板块存销比普遍较高，其住宅市场表现较为悲观，钱江世纪城、义蓬组团为高风险板块。

表3余杭分板块存量分布风险等级评估

由表3可知，余杭区整体潜在供应较大，仅良渚、闲林、临平北三个板块占余杭潜在供应总量44%，良渚及闲林板块虽然存销比很低，但因存货巨大致存在较高风险。

对于风险预警版块以及其中的项目，克而瑞在之后的几个月将逐一走访、调研，全面评估版块机会和风险，具体评估个盘价格是否合理，期待给市场一个正确的认识和声音！如有需求，请联系我们！