城东区域是我经常向开发商推荐的三个杭州城市自然延伸、需求健康有厚度的区域之一，即使今天我的观点依然坚定，依然看好城东新城！

今天我开始逐一对杭州的版块进行研究和点评，估计会贯穿2014年全年。欢迎和各位朋友们一起交流、探讨、分享。

城东新城核心观点：

1.成交量已经贴近天花板，年去化38万方左右变化不大，2014年市场进入内部竞争、零和博弈时期；

2.2014年供应量同比反而会微幅下滑，但是市场预期发生了变化，另外版块的预期、势能在下滑，配套不足在凸显，因此2014年甚至2015年大部分时候版块竞争较激烈；

3.版块将由2012年的“金色时代”过渡到2013年的“地铁时代”过渡到2014年的“核心时代”，但是身处核心区的三个项目，紫玉福邸、锦润公寓、尚景国际均没有把握好，开好头，去化率都不到30%；

4.2013年前三名项目占比接近60%，老盘的优势将会继续延续，同时明星楼盘只有跻身前三才会有较好的表现，显然留给新开明星楼盘的名额非常有限；

5.2014年版块内每个项目最大的策略基础就是周边项目的策略，如果回答不好“我有什么比较优势”、“为什么要买我的房子”等两个问题，项目一定卖不好；

6.版块目前存量合理，而近一年半（2015年下半年前）是城东新城土地去化、供应去化的高峰时期，竞争比较激烈，但是版块价值、安全性、稳定性、稳健增长性严重看好，在杭州经营房地产依然可以布局、可以调仓补仓；

7.版块内个别项目状况确实不容乐观，我在之二、之三中会有详细分析。

随着城市东扩，政府“决战东部”战略的提出，城东新城板块（包括火车东站核心区的天城、彭埠单元，以及牛田单元和普福单元）迅速崛起，目前城东新城已经是杭州楼市重点板块之一，区域内积聚大量品牌开发商。在前期板块风险评定阶段，城东新城属于蓝色预警板块（短期有风险、中期非常看好）。市场主要表现如下：

一、板块成交平稳，需求天花板显现

随着城东新城CTD规划逐步呈现，板块吸引力不断增大，2012年，大量品牌开发商如万科、滨江、远洋的聚集使板块供应猛增，并充分挖掘板块需求，成交达历史最高36.3万方。 2013年，板块供应同比增长77.3%，但成交面积仅上涨5.7%，与2012年持平。板块需求天花板已显现。

二、整体市场较为健康，个盘存销比高

截至3月底，城东新城板块存量3816套；限制房产较少，仅276套，且主要为远洋心里廉租房（234套）；2013年板块总成交达3881套，去化周期仅11.8个月（杭八区住宅市场13个月）市场表现较为乐观。从存量绝对值来看，存量较大的德信东望主要原因是已领预售证但尚未推盘，而锦润公寓由于去化差导致存量大。从表1亦可见，锦润公寓、尚城国际及紫玉福邸因去化缓慢致存销比高。

三、板块潜在供应大，主要集中在普福牛田单元

由CRIC数据可见，城东新城2013年供应量71万方，2014年板块潜在供应量同样很大，理论值可以达到108.4万方，实际上根据我们的企业调研，预估在2014年产生的真实供应量大约为62万方左右，新增供应量需要的去化周期大约为20个月。2014年普福单元将会迎来集中供应，如新盘中大普升计划于今年面市，且单元内梧桐语、国际花园、紫台均属于强销期；牛田单元也将迎来雍华府上市，而东壹号去年年底开盘至今，仍有较大潜在供应。按照月均成交面积计算，紫玉福邸潜在供应量去化周期长达45个月，保利梧桐语33个月，草庄27个月，金色黎明17个月。

四、板块平均去化率较好，新盘去化表现较差

CRIC数据显示，城东新城板块2013年平均去化率为56.3%，表现较好。从表3可见，去化率较高的项目均为板块内2011-2012开盘项目，而板块内主要集中2013年4季度开盘的新项目去化表现较差，如紫玉福邸、锦润公寓、尚景国际去化率不到30%。

因此，对于城东新城板块的开发商而言，14年将会迎来一场市场、客户争夺战，调整策略，塑造比较优势、满足用家需求，抓紧去化，对开发商非常重要。