房价飞涨十年，未来的走势如何呢？房地产去投资化这个话题再次提上日程，2013年的房地产红红火火，从七大千亿房企诞生到节前各家大晒“红包”，感觉如此风风火火的房地产业风华正茂，但是重庆楼市交易数据来看，能瞧出不少房地产投资的倪端。

    商品房属于全民投资品，但是投资房子与投资股票最重要的在于流动性。股票被套可以马上认输，但是房子投资错误会承担长期的痛苦，并且投资房子必须要看清未来几十年的趋势，否则，大量资金投入难以变现。投资房地产不仅仅是看市场环境，还要看国家政策，政府每每颁布救市政策，但对房价都是冲击和压制，结果只能大致交易量上升和刚需爆发，如果靠投资住宅赚钱，目前已经是难上又难，二手房首付提升加上加上房产税，投资住宅已无赚头。

    房地产投资品常见的无非写字楼、商铺、商品房，从2013年数据显示，办公物业销售情况并不乐观，商铺成交虽然比较客观，但是背后的危机已经凸显。

办公物业成交持续走低

    2013年办公物业成交体量同比下降86万方，降幅为43.2%，成交单价下降485元/平方米，跌幅4.52%，2013年办公物业去化持续走低。

2012年与2013年办公成交对比表（万方、元/㎡）

2012年、2013年各区办公成交对比

    从上图来看，2013年个区域办公物业总体成交体量比2012年下降，其中渝中区成交量不到12年一半。但是重庆各区办公物业涨中有跌，其中沙坪坝、大渡口、渝北等新区办公气氛不成熟，写字楼或商务公寓被迫以价换量，价格小幅下降3%-5%，北部新区、江北区、南岸区等办公产品价格仍上涨。

    总的来说，长期的市场疲软，让投资者对办公物业投资没太多信心，市场长期处于供大于求的状态。所有的投资者都会算笔投资账，“5年回本，10年赚”，庞大的投入想在短期内回本完全不大可能，“以租代供”也只是广告说辞，当所有的投资者算了这笔账时，回本需要长达10余年的时间，谁有那么好的耐心等待所谓的巨额投资回报。

    其次，写字楼几乎都是租给第三产业的公司，而重庆的第三产业并不发达，在办公物业井喷的2012年就已经明显地供过于求。重庆的办公物业要再现牛市，最根本的还在于经济的发展，产业结构的调整。

商铺持续走高    传统商业已经显萧条

    2013年重庆商铺成交量133万方，建面均价11202/平方米，其中渝中区价格最高，达到35136元/平方米。

2013与2012年商铺成交对比表（万方、元/㎡）

2013年重庆主城商铺成交量价区域分布图（万方、元/㎡）

    2013年商铺成交在建筑面积与建面均价上较2012年都有较大进步，增幅都在3%以上。其中渝北区、南岸区、沙坪坝成交面积最大，多为新兴区底商，价格相对较低。北部新区、渝中区、江北区、九龙坡区这个几个城市核心区域，周边商业氛围成熟，成交价格较高。虽然渝中区和江北区建面均价最高，但是在解放碑和观音桥已经出现商业的凋零现象。

    传统商业遭遇电商阻击，已经是全国趋势，同时也催使万达等房企转型。在重庆这个二线城市传统商业依旧繁荣，特别是观音桥的快速发展，吸引了西城、渝中、南坪众多消费者，加速解放碑、杨家坪这类老商业中心退化。解放碑NOVO百货停业整顿、临江门一带出现空置门面……这都是解放碑这类老牌商圈遭遇商业浩劫的表现。

    一个城市的商业消费力是有限的，尽管她有庞大的流动人群、有潜在的发展潜力，房地产过快抬高商业成本，很可能导致传统商业发展停滞。在南京就出现了，经营者集体抗议高房租事件，类似事件在重庆也屡见不鲜。在重庆，以龙湖为首的企业增大自持商业，为规范管理，调活商业。做自持商业对盘活商业，繁荣商圈有一定的作用，同时也在消减商铺散卖，逐渐也减少了投资商铺。这也从另一个侧面显示出房地产去投资化明显。

    中国房地产和中国经济是由消费升级来支撑的，只要消费升级未来能支持，中国房地产大问题是没有的，但是事实却并非如此，不仅仅是商业地产投资，包括旅游地产以投资回报溢价的前景并不客观。“房地产还有10年盛景。”当以“唯快不破”的闪电攻势独创新商业地产模式的王健林也这样认为的时候，说明地产也已经出现拐点，万达将不再以房地产为主业，而是文化、旅游、商业地产为支柱。城市化伴随着房地产的高潮，当城镇化的“洗牌”完毕，喧嚣的房地产产业将“九死一生”，地产投资也将逐渐淹没其中。