过完年回来，受到任志强，王石等在一些场合的讲话影响，楼市有了2014年大降价的讨论，其实大佬的话本身是留了很大的余地的，但是因为媒体的渲染、购房者内心躁动，再加上杭州也果真“配合性”的降价，于是“降价潮”就这么流行起来了。有时我身边的一些资深业内也都会严肃地问我：苏州不会也要降价吧？业内都是如此，更何况其它？作为一个地产业内，我也想和大家分享下我的想法，其实总体看来就是三句话：甲方有信心，乙方很清醒，媒体最多情。

古往今来，苏州和杭州总是会放在一起比较的，“上有天堂，下有苏杭”最著名，所以杭州楼市降价的时候，很多人自然性的会想到：苏州呢？结果就是有好几家媒体开始打我的电话，问苏州会不会降价啊之类的，我呢？觉得挺有趣的，就当被寻开心了吧。

扯了些有的没的，言归正传，我从苏州市场面来给大家分析下我的看法。

苏杭存销大不同 苏州去化合理

据克而瑞数据统计，截至2014年1月31日，杭州商品房库存量约为12万套，而去年同期这一数字约为8万套。仅一年的时间，杭州商品房存量增加了约4万套，这和增量最多的2011年不相上下。现在杭州每月去化约7500套左右，去存周期达到13个月，而一般情况下，去存周期维持在8-10个月是合理的范围。

2013年苏州商品住宅月度存量在7月底突破600万方，之后在12月底达到684.23万方，市场存量有所上升，但因为成交量全年保持旺盛，去存周期维持在8-10个月，处于合理范围。相对于杭州，苏州的去存压力显然小了很多，所以通过这个之后我们就应该知道，杭州和苏州市场处境不同，所以杭州降价和苏州降价没有必然联系。

苏州土地市场火爆  开发商对前景看好

去年苏州土地市场火爆，大大小小14场土拍中，热门地块引起大批开发商争夺，地块溢价率屡创新高，2013年总价地王归属龙湖，其以25亿的总价摘得高新区狮山街道地块，世茂则以15151元/平米的楼面价摘得单价地王，地块为苏园土挂（2013）07号石莲街东、东延路北。而在马年首场土拍中，福建正荣以32.4亿获取木渎2宗相邻地块，面粉都涨价了，面包能降价吗？

新消息，2月26日，吴江太湖新城土地单价新地王诞生：四川蓝光以8910元/平米的单价拿下两幅地块，总价9.26亿。你懂的！

开发商的积极程度直接体现市场的好坏，在去年的土拍会上，旭辉、新城、招商、绿地、天地源、万科、中海等各大房企频频露脸，意图继续深耕；新进苏州开发企业海亮、龙湖、正荣、东方城、蓝光等巧取豪夺，强势入驻。其中3月8日，海亮地产控股以近10亿元，竞得相城区元和街道两宗地块，强势进入苏州相城市场。4月22日，龙湖地产以25亿元高价竞得高新区狮山街道地块，成功进驻苏州。此外，2014年年初的土拍上，金地、佳兆业等也通过拿地高调进驻苏州。

土地市场的火爆，表明了开发商对苏州市场前景的看好，这些不是一个降价风声就能改变的东西。我个人在和一些开发商交流的时候，他们也均表示，相比于周边的无锡和常州，无锡的存量主要来自太湖新城，而常州则在各个方面都和苏州存在差距，投资风险都比较大，只有苏州的市场前景较好，上升的空间较大。

市场产品合理分化  消费与需求结构均衡

2013年，苏州市场仍然刚需为主流，但主流之余，看到世茂御珑墅的叠墅产品、绿城桃花源的高端豪宅，方兴金茂府的精装平层，阿卡迪亚的合院系列等等，在市场上也获得了口碑和认可，销量颇佳，改变已经开始，并且新产品、新创新在2014也会更多呈现。

同样，刚需产品也在变化，诸如万科VC小镇的90四房产品，东方维罗纳的90墅等等。

产品的不断调整和创新，与苏州楼市客群结构有着必然的联系。2013年底苏州市公安局人口管理支队数据显示户籍人口与流动人口比例为1：1，总计1300万左右，二者相差164人。购买人群结构固定、均衡。

释疑：杭州降价被夸大  恐慌来自媒体造势

可能会有人说，既然苏州情况良好，为什么木渎那边一些楼盘已经开始降价，对于这一点，其实和杭州一样，杭州首个降价的楼盘‘北海公园’其实是为了快速清掉尾盘，回笼资金，好有充裕的资金拿新地。常州雅居乐星河湾那个项目虽然降了不少，但据我所知当初拿地的价格只有1000多元/㎡，卖六七千并非割肉甩卖。苏州木渎降价的那个盘应该属于正常的市场波动，因为之前项目的销售情况一向不尽如人意，这次500元/平的降价应该是在试探市场的反应，而且据我了解，木渎版块内的其他楼盘正在预谋涨价。年前正荣拍下两宗木渎宅地，高达六七千的楼面价充分提振了周边楼盘的信心。涨价，降价，楼市腰斩，崩盘，其实这一切在一些正常的市场波动下都被媒体有点夸大了，看问题的话还得多结合市场的实际情况。

最后我想说，对于1.5线的苏州来说，9条轻轨规划（已开通2条，2条开工）、中环快速路建设、重点新区打造（城铁新城、苏州湾、两山一镇），城镇化建设如火如荼。对于担忧苏城楼市的，以上就是信心，比黄金更重要。欢迎拍砖交流。