房价暴跌是多少人的期待，在迷雾重重的中国楼市，她一直是个传说。偏偏杭州就不信这个邪，率先杀出个程咬金——德信·北海公园，该楼盘为扫尾盘始料不及地降价3200元/平米，两天抛出百余套房源；随后旁边的一直滞销的天鸿·香榭里紧跟降价3400元/平方米，想必也有傲人业绩。这则消息给套上暴跌魔咒的中国楼市投下一枚原子弹，本来银行限贷、香港楼市暴跌、李嘉诚撤资大陆楼市、任志强王石军团看衰马年楼市……种种“负面信息”云堆积，屌丝们期待已久的“楼市崩盘”出现征兆了么？我只想说，这只是杭州邪恶地顽皮了下，挑逗了人民大众那颗躁动的心。

对症杭州三大病征  重庆楼市机体健康

杭州楼市病征出现是日积月累出现的，非一日之寒。通过对杭州市场的分析，可以从商品房供求比、存量、房价走势三个层面可以看出杭州楼市出现病态，而重庆楼市这三个层面相对杭州来说平稳得多。

       先从供求关系来看（见图一），杭州市场1、2月供不应求，但无明显供求差，6月、11月约持平外， 3、4、5、7、9、10、12月份明显供大于求。据克而瑞数据统计，杭州市场第四季度供应量高达404.8万方，接近杭州2013年全面成交量的一半。

图一：2013年杭州市住宅月度供求关系走势图

纵观重庆商品房2013年供求关系（见图二），重庆商品房市场供求比为1.01，供略大于求，其中5月持平，1、2、7月供不应求，其余各月均是供不应求。由此，从两个城市供求关系走势图可以看出，重庆市场供求两旺，供求约为持平，市场状况非常健康。

图二：2013年重庆市住宅月度供求关系走势图

从市场存量来看，2014年初杭州楼市现有存量999万方，2014年预供量1185万方，整个杭州潜在供应量2187万方，按照杭州2013年的成交量，消化周期长达24个月以上。

据克而瑞重庆机构统计，重庆2014年初市场存量为892万方，相当于2013年成交量2376万方的1/3，消化周期差不多5个月。目前重庆整体市场不存在存量的压力，当然也不排除个别楼盘，因为产品、价格等原因存在滞销的情况。即使重庆个别楼盘出现大幅降价也不会跟风现象。

从房价来看（见图三），杭州2013年前4个月商品住宅成交价格为U型上升过程，在4月达到了2013年成交均价的顶点。在巨额存量的压力下，自5月开始成交价格步入震荡下降阶段。10月份在刚需盘的带动下，成交价格到达了年度最低点。年末，随着改善型楼盘的推出，成交价格开始快速回升。全年整体走势呈“爬升—下跌—回升”的震荡态势，可以看出房价在存量、调控、消费力等因素下极为不稳定。

图三：2013年杭州月度住宅价格走势图

2013年重庆商品房价格走势比较平稳（见图四），受整体市场影响，年初价格上扬，成交量上升，刚需热情高涨，加上部分高品质楼盘集中放量，价格增长一直在消费者市场预期价格内平稳上涨。2013年，重庆楼市存在调控空白期，阻碍房价的因素较少，全年没有大的波动，房价走势稳中有涨。

图四：2013年重庆月度住宅价格走势图

通过杭州与重庆的价格走势图对比可见，重庆楼市环境优于杭州，在2012年，杭州市场有大量外来开发商涌入，导致地价、房价上涨，开发量也增多，在消费力不支撑的情况下，出现高存量畸形状态，最终演变为个别楼盘降价。

新城镇化 经济指标 两剂疫苗护市

房地产市场可持续发展，一是要有市场需求，二是具有消费力支撑。重庆新城镇化政策和良好的经济指标确保2014年楼市健康发展的两剂疫苗。

随着重庆经济发展和城镇化推进，重庆各区域产业园人居建设会逐步发展起来，比如西永、茶园、空港新城等，由产业带动人口聚集，带动消费力的升级成效明显。目前重庆城镇化率尚未达到60%，还有很大的发展空间。此外，每年外地留渝应届毕业也能带来较大的刚性需求。源源不断的市场需求是确保楼市健康发展的重要条件。

其次，在经济指标方面，房价增幅未超过GDP或者人均可支配收入的增幅，可以鉴定该区域楼市处于健康状态。2013年，重庆GDP为11459亿，增速达12.3%，高出全国4.6个百分点；人均可支配收入25216万元，增长9.8%。在看2013年重庆房价整体成交价7165元/平方米，与12年6709元/平方米相比，上涨456元/平方米，环比上涨6.8%，远远低于GDP与人均可支配收入的增长。所以，重庆快速健康发展的经济也确保楼市良好的营运环境。

三针预防针  不屑“降价”骚扰

重庆楼市大环境比较安全，但鉴于去年土地情况的火热，2014年竞争激烈，重庆全年楼市供应量预计略高于去年，消化能力与去年旗鼓相当，可保持在2200万方至2500万方之间。为谨慎起见，开发商只要做到以下三点，可以避免降价的悲剧。

一是产品结构刚需为主。根据去年与今年年初的数据显示，30-60㎡的小户型销售最为紧俏，整个市场9层以上为刚需需求，部分楼盘大户型、精装房难销，今年需注意产品结构的调整。另外，城市拓展区、城市近郊楼盘配套建设需跟上消费者需求，否则会导致产品滞销。

二是巧拿地、快周转。去年，重庆出现多次一线开发商抱团拿地，勇争地王的现象，今年应当尽量避免。不当地王，看准价值洼地。比如大渡口、巴南等都是价值洼地，楼面价低，具有相当高的盈利空间。拿地后，高速周转，减少营运成本，快速实现资金回笼。

三是以价跑量。对于中小开放商来说，特别要注意以价跑量。因为12年、13年囤地会转化到市场当中，集中在下半年爆发，同时，因为银行限贷，特别是在上半年对消费者或多或少有一定影响，所以在上半年坚持以价跑量，减少全年的销售压力。

今年年初，整个市场习惯性疲惫，一月底二月初，开盘数量少，去化率最低在17%，在二月底销量已经出现反弹复苏，开盘数量增多，去化率上升到48%，量价齐涨，目前看来不存在楼市低迷症状。相信重庆楼市在大好的经济环境下，在保持走量、迎合刚需市场需求的前提下，不会有大幅降价的可能，短期价格小幅波动属于正常现象，全年房价应该稳中小涨。