10月29日，李克强总理在国务院常务会议中对提振消费做了相关部署，其中专门提到了稳定住房消费。总理讲稳定住房消费，我觉得主要有以下三个背景：

背景一：未来GDP压力更大

三季度GDP增长7.3%，比二季度的7.5%明显下滑，主要原因是固定资产投资增速下滑，这当中房地产投资增速的下滑也起到了主要的推动作用。前三季度房地产开发投资增速为12.5%，比上半年回落1.6个百分点，而且下滑的趋势并没有改变，如果继续下滑对经济增速会有致命影响。

背景二：今年土地出让出现问题

前三季度全国土地出让金收入3.12万亿，同比增长16.6%，但增速在逐月下滑，其中9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。土地出让貌似和GDP没法划等号，但是今年前三季度房地产投资增速能够维持12.5%，最核心的原因就是去年土地出让创造纪录，开发企业与其捂地不如捂房。如果今年的土地出让出现比较大的衰退，那么明年的新开工也会快速下探，在这样的情况下，房地产投资增速也将不保。只有恢复了购房者信心，成交量上冲，开发企业才会恢复信心去拿地。

背景三：地方财政压力巨大

今年面对这样的市场，比开发企业更着急的是地方政府。去年土地出让创造新高，而土地出让一般会有6-12个月的支付土地款的时间，所以今年政府日子还过的去，但是如果今年土地出让出现大幅回落，那么明年日子咋过呢？刚过了几天富日子立马回到解放前，这是无法想象的。

基于上面三个背景，当然要提振房地产，而住宅是房地产中最主要的部分，只要拉动了住宅消费，整个房地产持续健康发展就没太大问题。现在总理发完言了，我们也帮他一起想想办法，看看有哪些政策可以出台，我们按照政策出台后对市场的效果由强至弱来猜测一下。

★★★★★北上广深取消限购。目前还剩北上广深和三亚限购政策没有松动，而且之前北京、广州、上海也分别表态，不会调整相关政策。在这种背景下，一旦他们取消限购，政府救市的信号就再明显不过了。北上广深总成交金额近1万亿，占了全国总量的10%， 他们限购的放开将起到举足轻重的作用。当然，目前看来北上广深取消限购的可能性不大，但是适当的调整还是有可能的，特别是针对非本市户籍购房限制条件的放 松可能性最大，对改善需求的限制也有可能放开，对高端市场个人认为放开的可能性不是太大。虽然调整的效应比取消也小很多，但调比不调好。北上广深取消限购 政策是五颗星，如果不能取消，而是调整，那也是★★★★+。

★★★★★真正给出7折利率。七折利率不能仅仅是在纸面上，目前为止不要说7折利率，8折85折也没有看到过，基本都还是9折以上，这与央行和银监会给大家的期待相距甚远。一旦出现7折利率（即使很少）、另外8折利率给一些的话，那会对市场有极大的推进作用。出现7折利率，我评为五颗星，给到8折我也觉得是★★★★+。

★★★★交易环节的税费减免政策。二手房市场的活跃，很大程度影响一手房市场的启动。目前影响二手房市场活跃的因素，除了市场面本身以外，税费过高也是重要原因之一。目前主要一二线城市5年内的非普通住房的二手房交易税费都超过10%了（5.65%的营业税，3%的契税，2%的所得税，其他先忽略不计），如果再算上佣金等等，严重影响二手房的交易活跃度。如果像传言的个人住房转让营业税征免时限由5年恢复至2年、北京（唯一执行个人住房转让所得税 20%的城市）个人住房转让所得税能有所放松、契税各城市也给予适当减免，那么对市场的启动也是大有好处的。

★★★户籍制度改革政策。 之前我们也看到福建户籍制度改革已经启动，这也是按照今年国务院的相关部署——除特大城市外要开放户籍，开放户籍之后会很大程度影响原先拿居住证的外来人 口，他们一旦拿到户籍之后，就会成为未来潜在的购房需求。但由于这个政策有一定的滞后性，拿到户籍后从潜在需求变成有效需求至少要一两年的时间，所以这是 一个中长期的政策。但是政策出台越快、落实越到位，政策效应也就越强，对短中期影响也就越大。

★★公积金政策调整。之前中央已经专门发布过放松政策，上周苏州等城市关于公积金贷款也针对原先很多限制条件放宽，这项政策对普通住房购房者影响也是巨大的，特别对二三线城市的刚需，所以评为两颗星。

★各城市五花八门的购房补贴及其他地方政策。如大学生购房补贴、专门人才购房补贴等等。由于这些政策是针对特定人群，是有限制条件和有时间要求的地方政策，因此对整体市场影响并不是很大，所以评为一颗星。

以上政策都是个人猜测，仅供大家参考。但不管出台多少政策，房地产市场目前供大于求的基本面难以马上改变，政策只能解决短期的市场走势，不能改变长期市场格局，政府还需要进一步的用好市场推手来调节供求关系，让中国房地产市场越走越健康。