一、政策

1、住建部回应当前楼市六大热点

6月4日，国务院新闻办举行新闻发布会，住房城乡建设部总经济师冯俊代表住建部介绍了棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况，并针对当前房地产市场的变化回答记者提问。涉及限购取消、市场拐点、负增长、调控基本思路、空置率、交易税费等六方面问题。

点评：

对此，我的主要观点是：1、地方限购不会取消但会调整；2、市场在调整但发展趋势未变；3、市场化调节是趋势，但政府仍有可为。其中第一点我还要做下补充。限购不会完全取消，但各地会作出调整，接下去会掀起一股调整政策热潮。6、7月份可能会有一半以上的城市参与调整限购政策。一旦调整限购政策的城市数量起来之后，特别是热点的二线城市都开始加入的话，对市场的稳定还是有一定作用的。

2、银监会表示将继续差别化房地产贷款政策，支持首套房需求

国新办6日上午举行新闻发布会上，银监会副主席王兆星表示，要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求，继续支持国家的保障房的安居政策，增加对低收入群体的住房供给。此外，他还表示要重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

点评：

这里面有句话值得关注，即“大力支持首套住房需求”。而且他用的语气是“大力支持”，在这之前央行、银监会等均未出现过这样的词汇。央行上月开的座谈会中，副行长也仅仅是代表央行提出建议，要各大商业银行讲政治讲社会责任，房贷利率要合理定价，满足首套房贷款需求。现在用到“大力支持”，应算是银监会正式表态，也可以当成是银行救市的启动。而且他的切入点很巧妙，在首套房。由于刚需占市场销售比例较高，只要首套房稳住，整体市场就稳住了。

6月5日有消息称，发改委已初步将京津冀区域划分为四大功能分区，即西、北部生态保护和生态产业发展区(覆盖承德、张家口)，中部优化调整区(北京、天津、廊坊、唐山)、南部制造业与耕作业区(覆盖石家庄、保定、沧州)、东部滨海临港产业发展区(覆盖秦皇岛、唐山、天津、沧州)。

点评：

6月底前，大家期盼的京津冀一体化的规划将上报，这个规划将决定京津冀未来5-10年的发展。我认为规划最核心的是与北京相关联的功能的划分。南部制造业与耕作业区、东部滨海临港产业发展区、西北部生态保护生态产业发展区都不是重要的部分。京津冀一体化还是以北京为龙头，其他城市协调发展的规划。如果从北京这块大蛋糕中切分一块，可能是规划中各方博弈的重点。

二、企业

1、万科合伙人连续增持公司股票

万科发布公告称，6月3日晚当天，代表公司1320名事业合伙人的盈安合伙，继续购入公司A股股份6184万股，占公司总股本的0.56%，购买股票的平均价格为8.42元/股，共使用约5.21亿元资金，这也是盈安合伙连续第4个交易日购入万科的股票。截至6月3日的4个交易日内，盈安合伙已斥资约12.45亿元买入万科1.34%的股份，超过万科原第二大股东自然人刘元生1.21%的持股比例，仅次于华润集团，成为新的第二大股东。

点评：

经过四次增持，万科合伙人已经成为公司第二大股东了，拥有1.34%的股份，看来万科合伙人的步子越来越快。据了解，加上万科经济利润奖金10.05亿元，盈安合伙总计注册资金14.1亿元。如果按照1:2的融资杠杆，盈安合伙最终能调动的资金规模预计可达到42亿元。剔除目前已经花费的12.45亿元，盈安合伙或可剩余近30亿元资金。如果按照6月3日8.42元/股的平均价格计算，剩余资金还可继续增持3.21%的股份。加上实际完成的1.34%的股分，最终或可认购4.55%的股分。如果万科事业合伙人团队想要完成持有万科10%的股份的计划，需要接下去若干年继续投入大规模的资金。

2、中信泰富收购母企获股东大会通过

6月3日，中信泰富（00267.HK）召开特别股东大会，股东投票通过该公司以2270亿元的代价收购母公司中信集团。中信泰富收购中信集团获得通过，意味着资产近4万亿元的中信集团可实现整体上市。

点评：

中信地产在香港的整体上市，应该是第一家将几乎所有资产在中国大陆以外上市的央企。但我更关心的是，接下去中信泰富和中信地产两部分地产业务整合的问题。因为这部分业务在整合之后很有可能会产生冲突，而且相对来说份额也比较大。两部分销售额累计可达500亿左右，地产业务的整合是当务之急的事情。

3、企业接连公布5月销售业绩

点评：

本周多家房企公布5月销售业绩，应该讲这些大企业的销售情况并不差，规模房企在弱市中的抗风险能力显现出来了。当然接下来的6月、7月，对这些房企来说是更大的考验。随着进入淡季，随着部分城市成交进入地量区，要维持5月销售水平，压力更大。

三、互联网

1、万科牵手百度成战略伙伴

6月5日，“万科30年，筑梦新起点”——万科首届商业合作方大会在中国电影导演中心隆重举办。在此次大会上，万科与百度正式确立了战略合作伙伴关系。未来双方将在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中，尝试引入百度的LBS技术服务(即基于位置的服务)，以实现因人而异、因群而筹、因景制谋、因图定略的优质服务，打造集合“消费者、商户、运营商”的商业生态系统。

点评：

实际上，与百度的合作只是万科举行的商业合作方大会中的一个环节。从具体内容上看，也没有特别之处。主要是在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列的业态中，尝试引入百度的LBS技术。万科本身商业还不算很多，他是全国最大的住宅开发商，并不是最大的商业开发商。由于大都数人混淆了“万科商业”和“万科”，从而把与百度的合作放大了，实际不必过度解读。但是在商业运营过程，引入互联网，特别是引入互联网思维，我认为是未来商业运营的必然。

2、京东联袂万达深度合作O2O

本周消息，京东宣布将和商业地产万达合作，在6月启动一系列重大项目，为消费者提供更加优质的服务和体验。从目前透露出的信息来看，京东和万达此次合作并非围绕单一项目的浅尝辄止，而是整合双方的资源，从营销、供应链、大数据平台、金融等多个链条实现优势互补和对接。

点评：

我觉得，万达与京东的合作目前主要还是停留在销售层面。但无论如何，万达还是走出了正确的一步。之前王建林取消打赌也是正常的，因为如果商业地产不与互联网合作的话，就不会有明天。

3、平安好房宝或“迁徙”1.5万客户

上线不足一个月的平安好房网，即将推出业内首款金融购房类“宝”产品“好房宝1号”。该产品6月6日开始网络预约，6月9日正式发售，对所有消费者开放认购。首期计划发行规模30亿元，2万元一份，每人最多限购10份，或将“迁徙”1.5万客户。

点评：

我觉得，平安好房宝更像是地产金融产品。从这个角度来讲，也是平安的优势。而且这种地产金融产品是之前房地产网络平台中所缺失的部分，所以切入点很好。至于他讲的取消中介等等，大家就姑且听之吧。

1、龙湖地产25亿元接盘中冶地王

龙湖地产5月30日，以25.389亿元的挂牌底价完成对中冶置地旗下子公司金名城置业有限公司100%股权及22.02亿债权的收购，这是龙湖地产首次进入南京市场。资料显示，名城置业有限公司旗下拥有的地块，占地总面积近4.6万平方米，规划建筑面积38.3万平方米，折合楼面地价约为6600元/平方米。规划用地性质为商办混合用地和住宅用地。

点评：

早在今年3月，中冶1号地块已经出售了部分资产，加上此次出售给龙湖的资产，中冶置业从中获取的净利润约为3.46亿元。而该一号地块是10年9月中冶置业耗资约121亿元拿下的，如果按照年利率8%的利率，三年半的时间利息也高达30亿元左右。所以，中冶置业在这幅地块上的运作是失败的。

而对于龙湖来说，还是赚了一个大便宜。目前龙湖以楼板价6600元/平方米的价格拿下，与2010年中冶置业所拍5000多元/平方米的楼面价相比，溢价率不算高。而且正是通过此次收购，圆了龙湖对南京的布局，应该说是十分合算。

2、上海卖地时首次要求销售现房

上海5月30日黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块正式挂牌。值得关注的是，该地块预合同规定，该地块全装修住宅面积应占总住宅面积的100%，且地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。而受让人须在该地块内落实100%建筑面积的装配式建筑。

点评：

从目前情况来看，不像是上海政府吃错药要开始取消预售实行现房销售。应该是为某家企业度身定做的限制条件，除了要“现房销售”之外，还要“100%全装修”以及“落实100%建筑面积的装配式建筑”等。具体情况，我还是想等7月拍卖，公司揭晓之后，再做评价。

3、近期土地成交情况

点评：

从目前情况来看，土地市场持续低迷，且大企业出现的频次也较少。郑州出现的双料地王，和我上周讲到的合肥那块地有异曲同工之处。这是一副微型地块，看上去这幅地块每亩地价1587.56万元，楼面地价每平方米14006元，但这幅地块占地仅18.16亩，总价也只有2.88亿元。