长三角都市圈作为中国目前最发达的经济圈，其发展潜力巨大，对于开发商来讲都在争夺其中的土地和资源，那么如何读懂各个城市呢，如何选择城市进入，如何找到城市发展机会，笔者对苏锡常、南京进行的深入的分析，期望通过以下“五看”的对比给到一些参考：

1、看定位（强势苏州、旅游常州、迷茫无锡、综合南京）

        城市定位一定要清晰，如果定位不清晰一定会出现方向的问题，导致发展出现大问题，纵观江苏几个城市，其特点各有不同。

小家碧玉、园林知名的苏州没有全部在旅游上下文章，而是成为GDP大市，这主要源于其地理位置，源于新加坡工业园区的开发，立足产业求发展，配套上海利核心。

私营经济发达，华西村中国第一村，吴文化历史，太湖的资源使得无锡城市一个人见人爱的城市，但也正是由于其资源的发达，也造就无锡定位的不够清晰，立足产业还是旅游，发展工业还是服务业，无锡仍在寻找。

崇文重教的文化，近代工业的发展，造就常州总是在特色中寻找特点，普通中找到方向，于是常州放下工业，做起旅游，并一举成为轰动全国的人文旅游城市，无论是无中生有的恐龙园、以小放大的春秋淹城还是借题发挥的嬉戏谷，成为常州最为人知的旅游名片，预示常州的转型成功。

        南京作为省会城市，几大特点，学校、军队、政府交织，交通位置优越，中国唯一跨省辐射的省会城市，立足城市建设、发展产业、提升城市级别，定位为长三角城市圈的大型中心城市。

城市不同定位带来房地产发展特点不同，苏州稳，有支撑；无锡温，政府急；南京火、土地疯；常州特，待发展。

2、看产业（苏州求稳、无锡求变、南京求升、常州求异）

        产业是基础，从产业结构对比来看，四个城市中无锡的三产比例处于第二位，仅次于南京、苏州的三产比例最低。

        苏州二产比例直接使得GDP的上升，带来大量的就业人口，从而支撑城市的房地产市场，而南京省会城市通过三产比例的上升带来的大量的商务、商业就业人群，支撑房地产市场，常州和无锡的二产的比例不断下降在一定程度上使得房地产市场处于温和的局面。

        苏州工业发展以稳为主，不断通过产业升级、科教引入实现产业能级的上升，留住人才，安居乐业。

        无锡近几年面临产业转型，大量的生产制造业的外迁，本地企业的衰落使得产业面临转型，同时产业人口外溢不能转化为有效购买力，因此无锡政府通过规划电子、科技、智慧产业园区来提升产业能级，但苦于人才的匮乏、高校的缺失，造成发展速度的放缓。

        而南京也在经历转型，城市能级的上升带来低能级企业的搬迁和溢出，如何升级产业也是南京面临的主要思考方向。

        常州正在转型为旅游为主导的产业模式，下一步如何吸引高智力产业的进入将是带来城市发展的主要目标。

        产业不仅能够给城市带来经济发展也可以带来人口的增加，从而促进房地产市场的发展，产业的升级也将带来房地产结构的变化，因此从产业层面来讲，房地产发展的动力排行：苏州=南京》无锡=常州。

南京产业结构的调整将促进城市商业综合体和住宅的全面发展。

苏州稳步的产业结构将带来住宅市场的细分和工业地产的发展。

而无锡和常州产业的交替过程给到城市综合项目一定的发展契机，如旅游地产、养老地产、创意地产和主题地产。

3、看人口（移民苏州、内生南京、流动锡常）

        人口基数是衡量一个城市级别的重要指标之一，而外来人口数量则代表城市吸引力以及城市未来的发展潜力。

        苏州由于受到上海产业辐射，城市吸附力极强，市区常住人口达到417万，其中外来人口约有169万，约占城市人口的一半，也就是两个苏州人中，其中一个是外来人口。其整体外来人口比例甚至超过上海，是典型的移民型城市，在房地产购买人群中，外来人群是其中主力人群之一。

        无锡和常州城市人口级别相当都在340万左右，城市外来人口均超过百万，外来人口比例以及户籍人口和外来人口比例两个数据均接近，且外来人口会在两城市常住一定时间后，最终流向苏州和上海这些吸附力强的城市。无锡和常州其人口流动性强。

        南京官方2012年统计常住人口约有716万，实际人口应该已经突破800万大关，人口基数庞大，外来人口比例23%，远低于苏州的41%。南京城市人口发展动力源是自身。所以房地产市场主力客群为南京户籍人群。虽然南京外来人口数量比例较低，但由于南京省会城市地位和人口基数的庞大，南京城市发展潜力不容小觑。

4、看房价（苏州稳健上升、南京疯涨、无锡常州稳定）

        一般看房价大家更愿意以收入比来衡量，但是笔者认为决定房价的显性因素最大的供求、隐性因素是预期。

基础指标：收入房价比

        所谓房价收入比即是国际通用的一个指标，被用于衡量居民收入能够支撑房价的合理水平。在西方，房价收入比所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。一般而言，在发达国家这一比值在3-6倍之间为合理区间，超过6倍即可视为出现泡沫。而在中国房价收入比也能一定程度上体现活跃程度。10-15一般为活跃房价城市。

        纵观四个城市房价收入比最高为南京为11，而无锡和常州仅为7左右，但难道可以说明南京风险最大、无锡和常州风险最小吗，不能，只能说明无锡和常州幸福指数高，我不是房奴。

显性指标：供求关系

        供应的不同使得不同城市的房价处于不同的局面，截止11月份按照CRIC克而瑞数据库统计南京的库存量为550万平方米，预计消化周期为6个月；苏州库存量为600万平方米，预计去化周期为10个月；无锡的库存量约为700-800万平方米，预计去化周期为16-18个月；而常州库存量为800万平方米，预计去化周期为17个月左右。

        大量的供应在没有产业和人口红利的基础上，成为限制房价增长的主要原因，如果在算上土地的供应，无锡和常州的价格短期拉升难度较大，在开发产品中需要通过产品的溢价实现利润的上升。

隐性指标：消费者预期

看房价还要看一个重要的因素即消费者的城市预期，拿今天的南京来讲：由于地价的不断上涨使得消费者的房价预期不断的提升，直接拉升房价快速增长，又进一步提高了消费者购房预期使得房价能够不断的提升。

而无锡、常州、苏州等城市的消费者对城市的预期概念不多，从而使得楼盘价格增长幅度次于南京，从而不能迅速的拉高房价。

其他重要指标：

最高房价与均价比值（房价带宽）

该比值是一般不太关注的因素，但是笔者认为该比值对城市的选择具有非常大的参考意义。这个指标不仅反映该城市的房价峰值，还能体现该城市的房价潜力和投资价值。

说明：仅指普通住宅产品，不包括别墅。

最高房价是城市发展的尺度，代表城市的开发水平和最高富裕程度，而最高房价/均价代表城市的投资潜力和房价宽度，该指标越大说明该城市的投资潜力越大，投资的风险相对较小。

5、看趋势

五看趋势，通过以上指标的分析可以得出以下趋势：

南京：城市定位清晰，发展趋势为区域型大型城市，人口超千万指日可待，产业均衡，需找到产业支柱。人口红利大，房地产市场发展潜力较大，开发商可着力进入。

可选择物业类型：住宅机会（刚需产品、近郊改善产品、公寓类产品）；商业（区域型商业中心、主题商业中心、社区邻里中心）；

苏州：重要工业城市，发展趋势为产业配套型区域特色城市，人口超千万，产业均衡，需增加智力产业提高人才吸引能力。人口红利较大，房地产市场发展平稳，开发商可以选择区域进入。

可选择物业类型：住宅机会（城郊改善型、城市豪宅型、刚需产品）；特色产品（旅游综合体、工业综合体）

无锡：生活型城市，发展趋势为综合体旅游型特色城市，消费水平高，人口基数增加较慢，需要增加大学等科研机构，提升城市影响力。房地产市场需要政府的主动运营，而非运营城市，开发商可选择政府信心区域进入，地块需谨慎选择。

可选择物业类型：住宅机会（小型精品楼盘、养老地产、特色高端楼盘）；特色产品（旅游综合体、市中心主题商业、创意地产等）。

常州：旅游型城市；发展趋势为创业型旅游城市，如何使得旅游能够转化为可置业、可创业为最佳目标。吸引国际旅游产业集聚为方向。房地产市场需要结合产业发展、人才引进设立相应的功能，等待城市的二次成熟。

可选择物业类型：住宅机会（精品楼盘、特色楼盘、近郊别墅产品）；商业机会（中心商业综合体、社区商业）；特色产品（旅游地产、创意地产、创业社区等）