6月4日，国务院新闻办举行新闻发布会，住房城乡建设部总经济师冯俊代表住建部介绍了棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况，并针对当前房地产市场的变化回答记者提问。涉及限购取消、市场拐点、负增长、调控基本思路、空置率、交易税费等六方面问题，具体发布会有关答问内容详见文末。我本人想就冯俊的回应谈谈我自己的理解和看法：
1、地方限购不会取消但会调整
住建部再次明确地方政府可以根据自身实际情况，对限购政策进行调整。冯俊提到了很有意思的情况：“从目前我得到的信息还没有一个地方公开的说要取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制”。就目前46个限购城市来说，今年内全面取消限购的可能性不大，但是市场压力大的城市做出相应调整可能是马上会实施的。之前我也屡次讲过限购调整的几种方式，其一是缩小限购范围，部分城市的非中心城区取消限购；其二是条件放宽，二套上调至三套，外地户籍与本地户籍一视同仁；其三是执行宽松，各地根据实际情况自行把握尺度。
2、市场在调整但发展趋势未变
冯俊在回应关于市场拐点和指标负增长的提问时指出，且不论用的何种太极推手，但还是比较明确地认为当前市场确实在调整过程中，但并没有出现转折性的发展态势。我也同意这样的观点，今年的市场调整更多是出于自身内因，因为2013年的市场发展过快、房价上升过于迅猛，提前透支了部分需求，客观上又增加供应，房价的上升又降低了购买力，市场的调整也是正常的。我认为通过今年的调整，市场将会回到正常健康的路子上，可能大家还不太适应没有行政干预、通过市场内在自身调节的市场，一旦回归常态化，我相信未来市场将更加健康。
3、市场化调节是趋势，但政府仍有可为
首先，空置率的问题。不应是用否定某种方法的方式来谈空置率，而是应该用某种解决方案来计算空置率，这本就是政府份内之事，无论空置率高低如何，都应该知道到底有多少。我可以给出两种方法：一是安排统计局的调查队针对已竣工交付一定年限的社区上门调研，只要样本选取科学，其结果就是有效的；二是中央政府统筹城市供水、供电部门，了解新建住宅一段周期中水、电使用情况，用大数据的方式来统计空置情况，其样本更多、效果更好。这两种方式都比“数灯”简单易行且结果可信度高，为何不去做呢？
其次，税费问题。房地产税费改革也是当务之急，房地产调控长效机制中，交易税费也好、持有税费也好，既不能冒然加税，也不能盲目减税，政府应该有一个房地产税的长效机制，一旦确立，就不能朝令夕改。
再次，不动产登记问题。在大数据背景下，一个企业都能将数据做极致，而一个国家却竟然搞不清楚自己有多少不动产，甚至几乎没有一个城市能清楚知悉有多少不动产，更不要说弄清楚每个人有几套房了，政府工作任重道远！
附：住建部新闻发布会答记者问环节实录（摘录）
新华社记者：当前房地产市场出现了一些新变化。从前几个月数据看一些指标出现了下滑，大家热议是否拐点已经到来。对于这种变化您怎么评价？
冯俊：当前房地产市场形势媒体都很关注。我也看到，最近一段时间很多媒体，包括一些专家都在说房地产市场、房价是不是出现了拐点。对这个问题我讲三层意思：
第一，很抱歉，我没看懂什么叫拐点？拐点是个数学概念。拐点是什么？拐点是图形曲线从凸变成凹或者从凹变成凸的那一个点。如果说这个图像能够用函数表示，这个函数是二阶导数为零或者是二阶导数不存在的这个点。我们在对经济现象或者其他经济态势分析时也用这种分析方法，“拐点”并不描述曲线是上行的态势或者是下行的态势，也不描述态势的转折点。“拐点”恰恰处于上行或者下行过程红的某一点。“拐点”恰恰描述曲线再延续一段，就改变了它的上行或下行的方向。这是我要说的第一层意思。第二，模拟经济运行或者其他事物发展过程的曲线，先有结果，再有曲线，都是实证性的分析，或者说，“拐点”是事物实际状态的分析工具，而不是预测工具。
在经济分析上，有些朋友用拐点描述经济现象我确实不太理解。我们用模型或者函数表述社会经济现象的时候，都是实证性的分析，这个现象发生了，用图像在每个点上根据时间做横轴、数据做纵向拟合成一个曲线，要实际发生才能画出图，是实证分析工具而不是预测工具。所以在市场分析的时候我从来不说拐点，我理解的拐点和现在社会上说的拐点完全是两回事。有些人说房价下行了，说是拐点，实际上是个转折点。
第二，当前房地产市场发展的基本情况。总体上说，我们大多数指标都在增长，整个增速在下降，但这并不等于负增长。以前增速那么高，现在增速下降一点儿，也属于市场正常的调节，只有少数指标出现了负增长，比如新开工面积、销售面积、成交量。需要说明，必须历史的看问题，同比增长负，这是指跟去年同期相比，2013年前几个月的增长情况是什么呢？新开工增长50%，成交量增幅也相当大。在前面有这么大的增长情况下，拿现在跟前面那么大的基数做比较，所以出现了负增长。这是由于前面基数过大造成的。整体的房地产市场大多数指标还是处于增长过程中，当然增速慢一点也是社会自然调节的过程。
有媒体朋友在关心拐点、对房价非常关心。我理解的房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，我们把价格作为调控目标过于狭义化。当然市场供求是否平衡、市场是否平稳，价格是重要信号。通过价格分析供求平衡、市场平稳这两个目标是不是处于正常区域。整体宏观调控的目标都是对着这个来的。现在的房地产市场确实出现了一定的分化，有些地方库存量过大，有些地方比较短缺。关于这个问题，今年政府工作报告已经提出了“分类调控”的基本原则。对那些库存量大的，供过于求的城市，要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策，目的是满足自住型的、改善性住房需求；对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求，也要增加共有产权住房的供应。
最后我要说一句话，我们对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。我是把住房需求分成两类：消费性需求、投资性需求。消费性需求就是通常所说的自住性需求。整个调控当中始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求，这是我们政策的基调。
中央电视台记者：现在很多人在探讨，原来实行限购的城市现在面临库存积压，是不是分类调控指导思路下，就可以取消或者部分取消限购措施？谢谢。
冯俊：关于是否取消限购的问题。整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。从目前我得到的信息还没有一个地方公开的说要取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。
国际广播电台记者：现在住房信息联网工作进行的怎么样？我们最近的房价情况下，关于住房的空置率到底有没有统计或者怎么统计的？我前一段采访一位经济学家，他说有可能降低二手房交易的税费，会有吗？
冯俊：能不能降低收费，我也说不清楚，我是比较赞成政府主动公开信息。但是别去公开政府还在研究过程中、没有定论的事情。有些事情在研究过程中，一旦提前透露，可能引起市场波动了，反而不好。
关于空置率的问题。现在对于空置率没有一个准确的官方定义。国家统计局在公布的时候，对空置半年以上的住房数有个绝对数，没有说空置率。这里我介绍一个概念，现在很多媒体、很多专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。国际上的空置率指的是，以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，然后把总住房量作为分母，那是空置率。我们现在这方面是没有调查的，有出售愿望住房多少、有出租愿望住房多少的数都没有，所以很难得出空置率的概念。有些媒体在说或者学者说哪个城市空置30%、40%，他们是通过晚上数亮灯的住房比率大致推出来的。我跟一位记者朋友开过玩笑，我说你那么数怎么能客观？我家住三居室，我一般就开一两个灯，如果你在我家楼下看肯定我家一大半窗户是黑的，这怎么能算空置？所以不能用亮灯的数量衡量。有些事情有待制度的完善，简单说空置多少不太合适。
关于第一个问题，国务院前一段文件要求进行住房信息联网，这项工作正在进行当中。需要把很多的纸质信息变成电子化信息。由于各个城市的信息系统、程序、格式不一样，还需要统一，因而需要一段时间。现在正在进行的过程当中。
