最近市场充斥着各种坏消息，“某周成交创造历史新低”“某某楼盘滞销”“开发商销售指标无法完成““国际评级机构穆迪调低中国房企评级”等等在各大媒体网络疯传。即使如此，我们还是看到了不少逆市飘红的项目。这些热销项目，给了我们“市场未死，需求仍在”的信心。揭秘热销原因是我今天微信的主题，不同的区域市场，不同的物业类型，还是要使用不同的营销方式，照搬照抄并不一定会实现好的效果。

手段一：新盘或新推案价格直接回归市场。这种方式适用范围较广，不管在何种市场，刚需和改善产品均适用。“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”是房地产营销中颠簸不破的真理。真的让价格回归市场的话，热销并不是难事。当前大开发商在新盘或新推案定价时会出现价格回归市场的情况，也的确取得了比较积极的效果，例如万科、中海、恒大等。

手段二：在售盘价格直降。这种方式主要适用于供求压力比较大的市场，且在尾盘项目上使用情况较佳。由于是在售楼盘，开发商在运用上还是比较谨慎的。一方面，房企怕影响之前的购房群体，出现不利因素例如砸售楼处闹事；另一方面，也怕价格未降到位，客群在“买涨不买跌”心态下，反而引起观望。所以，在售盘价格直降的手段主要在尾盘项目或者供求压力比较大的城市的项目上运用，且就目前效果来看也不错。这里需要注意的是，直降必须要一步降到位，达到项目可以完成销售的程度。

手段三：久违的“0”首付购房。这种方式对于刚需产品特别有用，大开发商使用则效果更佳。一方面去年房价上升速度过快，另一方面银行信贷不给力，导致刚需购买力下降。要解决这方面的问题，房企除了通过价格因素，还要解决刚需群体的首付问题。所以，“0”首付对于中低端的刚需项目效果更好，尤其是大开发商采用此方法，更易获得客户信赖。今年，很多开发商推出了“0”首付，其最早的方式就是分期付首付，期限从一开始的1年演变成3年甚至更长。之后，进一步演变成“首付免息贷款”，即购房者与开发商签订借款协议，由开发商先垫付首付，期间购房者不用缴纳任何利息，但要求在约定几个月内补齐剩余首付款。目前，＂0＂首付搞得风风火火的有保利地产、恒大等。

手段四：购房“保值计划”。这种方式对于大开发商的效果也比较好，而中小房企的“保值计划”则颇受质疑。“保值计划”最早可追溯到2008年，金融危机传导至房地产行业，带来市场萧条，由此也促使房企创新营销，提出“保值”口号，在当时市场引起不小的反应。继而在2011年市场再度遇冷时，更多的项目推出类似的保值、增值活动。如今，市场“保值计划”再现。所谓的“保值计划”，是房企给予购房者的书面承诺，若约定期限房价下降，房企以可回购的方式向购房者保证房有所值。目前，旭辉、世茂等大企业也在多城市推广“保值计划”。

当前市场并不是一套房也卖不掉的＂绝对零度＂，各种营销手段综合使用还是能够推动项目销售的。比如目前必不可少的网络营销和渠道营销，另外各种噱头也层出不穷。例如万科在成都提出“夜售模式”和免费“试住”活动，华润在长沙双盘联动推出“全民营销”。总体来看，营销重回08年、11年，营销的价值又一次得到彰显。

市场就是如此，＂更多时候我们不一定需要期盼市场反转，只需要比竞争对手跑得更快就行了！”