穗六条延续北上深基调，短期效应强中长期存利好

　　分析师/李莹

　　广州市人民政府办公厅18日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，内容涉及加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供给、提高非广州户口购房门槛、提高二套房贷款首付比例、加强预售价格管制等6条措施，被称为“穗六条”。

　　增土地供应、抑投机需求，政策手段并无新意

　　中共十八届三中全会前后，深圳、北京、上海先后出台相关房地产调控政策，房地产调控主体由中央转向地方，而此次广州出台相关政策，标志了一线城市宏观调控的全面从严，不排除后续房价上涨压力较大的城市跟进。从穗六条具体内容来看，主要调控举措主要包括提高非广州户口购房门槛、提高二套房贷首付比例、明确用地供应量增长幅度。

　　然而，除了“要求非本市户籍居民家庭能提供5年内连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”这条，广州比其他城市要严格以外，其他的内容基本仿照了上海、深圳，没有多大新意。对比“深八条”、“沪七条”等等，这四个城市的整体思路在于限制投机性需求入市、加大土地供应，均提高了二套房贷首付比例(北京于今年上半年已执行)，从六成调至七成，与此同时，促进住房用地供应量提升，制定年内供地量标准(北京主推自住型商品住房用地供应)，大致是以往5年平均供地量的20%-30%。总体来看，一线城市调控政策大同小异，政治意味更大一些。

　　短期调控意图明显，落实土地供应计划更为关键

　　一线城市纷纷在年底将至的时期收紧政策面，主要在于房价调控目标压力过大，预计短期内会影响市场预期，减弱房价涨势，长期效果较弱。二套房贷首付比例提升、提高非本市户籍人口购房门槛的举措以及对项目预售的严格把控等等，都有较强的短期效应，政策出台后短期内这些需求将产生后置，从而使市场成交量暂时回落，房价涨幅也将得到一定抑制，但随着这部分购房者具备了足够资金或者满足了纳税条件等等，这部分需求还将再入市，房地产市场可能再度进入新一轮高速增长期。

　　相对而言，加大住房用地供应更贴合建立房地产长效调控机制的思路。一线城市土地资源稀缺，今年大部分房企又战略转移，加大对这类城市的投入力度，导致北上广深土地市场异常火爆，地王纪录不断被刷新，平均地价也有所提升。基于土地成本增长的背景，未来这些城市的项目售价增长压力也势必提升。因而，增加一线城市的土地供应量，尤其是住房用地供应，将在中长期内有助于缓解房地产市场供求紧张的状况。