一线土地市场现降温苗头，政策变化或为主因

　　分析师/李莹 柳启慧

　　2013年11月19日，北京国土局公开出让亦庄新城一宗配建自住型商品房用地。此地块出让前就引发业内热议，均认为融创会在激烈的竞争中斩获此地块，然而拍卖结果却与推测相左。参与竞拍的房企仅有五家，最终首开住总联合体以16.4亿元配建37000平米自住型商品房和31000平米限价房摘得该地块，溢价率49%，折合楼面价14970元/平米，较8月间同区域宅地价格，每平方米下降了近7000元。

　　抢地潮渐退，亦庄地块成交代价低于市场预期

　　亦庄土地市场以往地块的火爆成交是亦庄新城Ⅱ-1街区地块备受关注的主因。去年9月份，保利、保利融创联合体以20.2亿和10.6亿的总价拿下亦庄两宗相邻地块，剔除配建，楼板价分别为1.5万元/平米和1.45万元/平米。一年之间，亦庄土地市场表现火爆，今年8月14日融创中国葛洲坝联合体以41.2亿元包揽北京大兴区亦庄新城两地块，溢价均超过49%，共需配建限价房17.4万平方米，楼面价超2.5万/平方米。其中，B01R1-1地块被融创葛洲坝联合体以20.4亿元的总价加配建8.25万平方米限价房的代价拍得，溢价率49.45%，折合纯商品房楼面价超过2.1万元每平方米。今年11月4日，亦庄河西地块也受到热捧，最终被首开住总联合体耗费12.2亿元配建8.04万平方米的代价，拿下，总建筑面积10.1万平方米，折合商品房部分楼面价已接近5万元。

　　而19日出让的地块竞争并不如预期的激烈，北京土地市场热度削减。该地块建筑控制规模为109550平方米，其中将配建不少于31000平方米建筑规模的“限价商品住房”，且房屋销售限价为11000元/平方米，起价11亿元。和此前亦庄地块动辄吸引十多家企业竞争不同，昨天仅有5家企业主体现场竞价，最终首开住总联合体以16.4亿元、配建自住商品房3.7万平方米的条件拿地成功，剔除配建，以5000元/平方米的建安成本计算，其商品住宅楼面价将不足2万元/平方米。

　　政策变化或为主因，一线城市土地市场热度将减退

　　融创近期连拿农展馆地块、亦庄两地等地王地块，但在昨天的竞拍中，表现犹疑不决，这与此前业内的猜测完全不同，这不得不说房企在拿地方面表现的更加谨慎，主要是受到近期政策的影响：

　　首先，“京七条”的出台。“京七条”将使未来自住型商品房用地将占到北京全市住宅用地的一半左右，挤压了普通商品住宅用地的供应量，同时，由于自住型商品房限房价、竞地价，未来开发商比拼的将是压缩成本的能力，且房企定价自主性不够强，因此房企拿地的热情将明显受阻。

　　其次，十三中全会之后，集体土地入市等政策信息的透露，影响了房企的拿地策略和产品结构。集体土地的入市势必将在短期内大量增加土地的供应量，从而能够缓解一二线城市土地市场紧缺的情况，改变现有地价过高的不利局面，基于此种考虑，房企更多的采取了观望的态度。

　　另外，基于深圳、上海、广州等城市相继出台了有关宏观调控政策，提高购房门槛、提高购房贷款比例及加大土地供应量等，在中短期内将对市场预期形成影响。我们预计，其他一线城市的土地市场热度也将有所冷却，企业拿地趋于理性。