富力落子马来西亚，海外布局机遇与风险并存

　　分析师/杨晶晶

　　年初至今，续碧桂园、万科、绿地及万达等房企踏足海外市场后，布局海外的国内房企再添一员。据悉，2013年11月30日，富力地产全资子公司以85亿元人民币的代价收购马来西亚一幅土地，地价款将在三年内分四期支付。该地块可售面积达350万方，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

　　内地房企接踵出资海外，向外扩张已成趋势

　　国内房企投资海外项目可追溯到2004年，由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，于圣彼得堡市打造波罗的海明珠项目。2011年开始，大规模海外布局潮涌起，知名房企接踵而至，纷纷将投资目光转向国外，带动一系列海外地产项目如雨后春笋般出现，布局海外已成为房企扩张趋势。

　　首先，从房企参与度来看，2011年期间，碧桂园与万通地产掀起海外投资热，随后，2012年-2013年，落子海外成为品牌争相实施的布局战略，可以看到，绿地先进韩国济州岛，后入美国，而万科在两个月的时间内分别与铁狮门、吉宝置业达成合作，入驻美国及新加坡，在成功布局海外的房企中，亦可见万达、SOHO中国与复兴国际的身影。 

　　其次，从项目开发模式来看，分析已公布的海外项目，收购+合作方式最为房企认可。一方面，进入国外新城市，内地房企最缺乏的便是经验，以收购的方式获取项目，为企业探索当地项目开发模式提供实践平台；另一方面，与当地知名度较高，开发实力强的企业合作，将有效弥补不足，推进房企自身运作模式形成。

　　房企布局海外谋生计，源于内、外两方面促因

　　结合10月份绿地50多亿美元收购美国森林城公司70%股权，富力首次涉足海外，便耗资85亿元进驻马来西亚，我们不难发现，房企对海外投资的热衷度在升温，而这股热潮来源于内、外两方面原因。

　　内因在于国内土地价格不断攀高，房企开发成本加大。去年下半年以来，伴随着市场回暖力度增强，土地市场也迎来火热成交，土地价格不断走高。2013年，多个城市地王项目涌现，北上广一线城市成为高价地块频出之地，天津、重庆、杭州等重点二线城市也跟风涨价，甚至出现面粉高于面包价的现象，而对房企而言，地价上涨压缩后期利润，同时过高的成本将意味着更大的开发风险。

　　外因在于高净值人士投资移民意愿强，部分国家、地区提供政策优惠。据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是潜在客群。此外，部分国家、地区提供相对优惠的置业政策，比如台湾地产投资的低利率及永久产权，一般贷款利率低于2%，马来西亚也有“第二家园计划”，成功申请者将获得长达10年并可以终身更新的社交签证。

　　海外项目潜力可期，但仍需警惕运作风险

　　目前万通台北2011项目、马来西亚碧桂园金海湾已进入收获期，前者于2011年7月入市，3个月的时间去化55%，后者在今年8月开盘，当天推出6000套房源认购超过5000套。两大海外项目入市热销，显示国人置业海外的实力，海外地产有较大发展潜力。不过，当我们扩大到企业经营层面，还需要警惕其运作风险。

　　相较于国内项目开发受政策变动影响较大，房企海外布局面临的开发风险更为复杂，主要体现在三个方面，分别是政治、经济以及房企资金能力。政治方面，基于两国外交关系良好，国外官员对外来房企开发有较高的支持力度，否则项目开发很难继续，如由于政府问题，中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。经济方面，汇率变动关系企业盈利。我们知道，房企在国外的投资是以美元支付，而国内的销售回款以人民币形式回笼，如果在销售期，美元兑人民币汇率不稳定，出现大幅升值，将会对利润的锁定造成不利影响。涉及企业资金能力方面，国外不比国内，当地地产开发流程、开发模式及税费制度等与国内大相径庭，布局海外对房企资金充裕度提出更高要求。