TOP50排行榜系列解读(一)：大型房企规模效应显现，TOP50集中度持续上升

　　分析师/ TOP50课题组

　　2013年12月31日，《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜正式发布。从榜单中可看到，由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超“水平”增长，TOP50、TOP20、TOP10房企业绩集中度继续提升。展望2014年，预计房企的业绩集中度将出现更快提升。

　　重点房企超“常规”增长，推动TOP50集中度持续提升

　　2013年，TOP50房企普遍较2012年有较快的增长。其中，增速最快的要数阳光城，2013年业绩同比增长高达202%，企业从2013年一季度的黑马角色快速向行业重点标杆企业转变。其次是碧桂园，企业在476亿大体量上以激增131%的方式直接跃升千亿阵营，创造了一个行业“奇绩”。旭辉在2012年底赴港上市后，开启全国新一轮扩张，2013年业绩同比大增90%。在“老牌”龙头房企中，绿地2013年业绩同比增长51%，相较万科、保利更胜一筹。世茂、融创通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道多管齐下全面优化，企业运营效率显著提升，业绩增速均超40%。

　　在众多重点房企超“水平”发挥下，2013年TOP50的集中度继续提升。但要指出的是，2013年大型房企市场份额提升的幅度较2012年有所下降。以金额集中度位列，2013年TOP10 、TOP20及TOP50房企集中度同比增幅分别为0.51个百分点、0.63个百分点及0.79个百分点，相比之下，2012年的同比增幅分别高达2.09个百分点、2.75个百分点和3.81个百分点，面积集中度方面也是类似情况。分析其原因，主要是每次市场行情重大转向时，大型房企因为资金实力雄厚、区域布局均衡，腾挪的空间更大，也更能适应变化。因此在2012年，大型房企抓住一二线房市行情回暖的窗口，实现业绩更快提升。而2013年，由于整体行情都在回暖，大型房企和中小房企趋于同等受益，大型房企之所以能实现更快的扩张，主要是因为大体量下的规模扩张效应显现。

　　2014年TOP50房企集中度上升或将加快

　　预计2014年，TOP50、TOP20、TOP10房企的业绩集中度将出现更快提升。主要理由有三个：第一，房地产行业仍将上演“强者恒强”的竞争格局，大型房企会加快扩张。以第一阵营7家龙头为例，万科、绿城今年都有望双双跨入“两千亿”超体量行列；中海地产今年如完成对中建系全部房地产业务的整合，实力和业绩都将上一个台阶；恒大去年倾力布局一二线的成功将于今年显现；碧桂园今年的增长潜力仍不容小觑。再看第二阵营，华润置地、世茂今明两年都有望加入千亿俱乐部，绿城、融创、龙湖、招商也在加快向千亿冲刺。再往后，以阳光城、旭辉、卓越为代表的新星今年预计将继续延续迅猛的扩张态势。从发展趋势看，今年TOP50门槛有望达到200亿元，行业集中度将进一步上升。

　　第二，从2014年的市场大势来看，总成交面积持稳是大概率事件。全国销售面积13亿平方米是行业近两年的高位顶部，即便突破也将增长乏力。在行业整体业绩基本维持稳定下，大型房企以更快的速度扩张，无疑使其行业集中度加快上升。

　　第三，随着新型城镇化全面展开，大型房企率先受益。今年全国新型城镇化规划即将公布，届时大型房企尤其是TOP50房企凭借企业实力和品牌优势，将抢先分到一杯羹。部分已经布局三四线的重点房企如恒大、碧桂园、绿地预计将出现更快的业绩提升。由于三四线的房价相对较低，2014年TOP50面积集中度提升幅度预计将高于金额集中度的提升幅度。