TOP50排行榜系列解读(三)中高档以上项目贡献力度提升，未来或有更大看点

　　分析师/ TOP50课题组

　　2013年对房企而言，千亿军团加速扩容，房企规模致胜现象明显，而从TOP50企业的项目表现上，也可以看到与市场成交走势相吻合的特点：集中度方面，成交处于前10%的项目销售集中度均在35%以上，延续高位；各档次项目贡献率方面，偏高档项目是亮点，贡献力度提升。

　　成交处于前10%项目集中度维持高位

　　2013年政策环境相对宽松，为项目销售创造利好条件，各类房源齐聚热销。由此，不管在金额上，还是面积上，比重靠前的项目集中度延续高位优势。

　　刚需大盘领衔热销，成交处于前10%的项目维持高位。可以看到，与今年上半年相比，虽然成交处于前10%的项目全年金额集中度有所降低，但面积集中度在40%基础上进一步提升，此外，相比于其他级别项目比重而言，处于前10%的项目销售集中度始终保持领先。热销项目中，贵阳花果园再续刚需大盘吸金之力，2013年，该项目达成销售金额117.56亿元，销售面积379.23万平米，成为金额、面积双料冠军。

　　除此，成交处于10%-30%的项目亦有不错表现，金额及面积集中度均在30%以上，其中金额集中度较今年上半年增加1个百分点，处于该级别的项目多位于二三线城市，如南昌保利香槟国际、盐城恒大名都等，年度成交金额在13亿元左右。

　　各档次项目瓜分市场，偏高档产品吸金抢眼

　　今年以来，市场成交用“火爆”形容不为过，尤其体现在一线、二线城市，成交量逐月走高，千人抢房情景不时出现，刚需、改善及投资类产品纷纷赢得市场。

　　细化到项目档次贡献率来看，高端改善类客户积极入市，中高档、高档项目贡献率持续提升。2013年全年，TOP50企业中高档项目金额贡献率达到22%，较2013年上半年增加了9个百分点，同时高档项目金额贡献率增加了3个百分点。不仅如此，中高档及高档项目面积贡献率较上半年增加2-4个百分点。

　　不难发现，偏高档项目吸金能力抢眼，而随市而行的入市策略，则是推动项目销售走高的促因。2013年5、6月份时，“国五条”失效效应深化，中高档、高档项目顺势强势争抢市场份额，二季度末至整个三季度，市场呈现百花齐放局面，至10月份，北京出台预售证收紧政策，继而一线城市纷纷效仿，才让火热的成交有所降温。在长达5个月的时间内，偏高档项目已抓住时机，迎合释放的改善、投资类客户需求，成为平稳市场下最大的赢家。

　　不过，偏高档项目贡献率提升，不改刚需项目主力军地位。今年全年，中档、中低档项目金额贡献率合计为60%，面积贡献率更是达到72%，而且从各档次项目贡献力度而言，中档项目处于首位。此外，与今年上半年相比，刚需项目贡献率下滑，主要原因在于上半年政策因素增强房企推案力度，同时公积金较为充裕，贷款利率优惠还处于宽松期，首置及首改客户需求旺盛，而至下半年，供不应求现象从一线蔓延至二线城市，二套房贷收紧、公积金不足情况频发，对中档、中低档项目成交产生不利。

　　典型房企频频高价拿地，未来偏高档产品比重或将持续提升

　　在2013年，房地产市场火热的不只是项目，土地市场达到疯狂程度，房企大佬频频抢滩，高价拿地在各地上演。而在众房企中，融创中国土地投入最为猛烈。

　　2013年下半年，土地市场进入白热化，在上半年取得良好业绩的房企于下半年加码拿地。据CRIC监测数据，9月份至11月份，融创中国先后拿下北京、天津两个地王项目，其中北京朝阳区农展馆地块楼板价高达35502元/平米，成为当之无愧的年度单价地王，而天津手表厂地块最终被融创联合体以25082元/平米斩获。结合目前周边在售项目，两地块均以“面包价”获得，未来将打造高端产品无疑，同时也带动周边同类产品价格上扬。

　　而放眼其他龙头房企，万科、绿地及华润等同样在土地市场大手笔布局，三家企业分别高溢价拿下上海、深圳与杭州地王项目，成交单价均在19000元/平米以上。我们认为，随着典型房企高价地块陆续上市，未来市场偏高档产品比重或将持续提升。