房产相关税收大增,地方政府对土地财政依赖短期难变

　　研究员/房玲

　　财政部公布，2013年全国公共财政收入12.9万亿元，同比增10.1%。其中的税收收入11.05万亿元，比上年增长9.8%。2013年全国政府性基金收入5.2万亿元，其中土地出让收入4.125万亿元，同比大增44.6%。全国财政两类收入总额18.1万亿元，同比增长17%。

　　房产相关税收大增，公共财政收入贡献近两成

　　2013年房地产相关的税收收入达2.39万亿元，占全国公共财政收入的比例达18.5%，金额同比增长24%，与其他税种相比增速明显较高。其中，财产转让所得税、契税和房地产营业税增长最快，增幅均超30%。2013年商品房销售额同比增长26.3%，企业销售业绩普遍大增，在此推动下，房地产营业税和契税分别同比增长33.6%和33.8%。与此同时，受二手房市场交易活跃的影响，财产转让所得税同比大幅增长38%。2013年3月，新国五条出台，二手房交易需要征税20%的规定引发了二手房成交热潮，购房者纷纷抢在细则落地前过户，导致3月二手房成交井喷。而在细则落地后，二手房市场也并未受20%税收等因素的影响而出现成交下滑，刚需的持续释放导致大多数一二线城市供不应求，市场成交持续放量。

　　土地出让金同比增四成，土地财政依赖仍难改变

　　2013年土地出让收入4.125万亿元，同比大增44.6%，占全国政府性基金收入的79%。房地产依然是支柱产业，2013年土地及房地产相关税收总计6.5万亿元，占全国财政两类收入的36%，同比增加5个百分点，主要来源于土地出让收入的增加。近年来，地方政府债务的快速增长，土地出让收入成为政府偿还地方债务的重要收入来源。据统计截至2012 年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额的37%。

　　从长期来看，土地财政依赖不可持续，存在较大风险。土地资源是有限的，可售土地只会越来越少，寅吃卯粮始终不是长久之计，同时征地成本的增加也会缩减政府的土地收益。目前政府加强房产税立法，房产税的试点推广会对缓解土地财政有一定的作用，但是这是一个漫长的过程，短期内土地财政依赖依然无法改变。