杭州土地市场降温，各线城市市场分化加剧

　　研究员/房玲，李莹

　　2月18日，杭州市主城区举办马年首场土地拍卖会，原计划出让5宗地块，但其中1宗地块“因规划调整，暂缓出让”，其余4宗地块虽成功出让，但仅实现61.9亿元的成交额，杭政储出[2014]2、4号地块由于无人报价，均为直接成交，而进入竞拍环节的1、3号地块，也未出现高溢价。

　　房企拿地态度趋于理性，杭州土地市场明显降温

　　2013年杭州土地成交显著增长，全年经营性用地成交额同比大幅提升118%，仅次于上海、北京，外来房企的入驻以及本地房企加速补仓导致高溢价拿地的现象接连不断。2014年1月杭州土地成交金额高达339.56亿元，创单月成交金额最高纪录，这与昨日杭州土地平静形成鲜明对比。究其原因，一方面是因为地块本身出让底价不低，出让条件严格且存明显劣势，另一方面我们认为房地产市场环境的微妙变化，以及大跃进式的集中拿地过后，市场风险已然积聚，房企在拿地态度上变得趋于理性。

　　首先，具体来看这四幅地块，地块出让起始价格并不算低，房企加价的空间有限。例如融创获得的3号地，出让底价接近万元每平，并且需要配建10%的保障房，扣除保障房部分平均出让价格大致为1.1-1.2万元每平，而周边在售项目报价为2-3万元每平，未来项目开发的利润空间很难达到10%，甚至不足5%。此外，三幅宅地都存在或多或少的硬伤。例如1号地块原为农药厂，目前仍有较为明显的化学药物气味，地块形状不规则，两面依靠高架和快速路，居住环境较差；且该地块要求3月27日前支付土地价款的95%，而通常为50%；同时要求地块50%以上建造90平米以下的住宅产品，出让限制较严格。2号地块同样也存在形状不规则的问题，并且紧邻高铁线路，东向为高速路收费站，过往车流量大，同时周边生活配套匮乏。

　　其次，由于房企大规模拿地，杭城部分板块中短期内的竞争尤为激烈。以昨日出让的杭政储出[2014]1号地为例，该地块地处城东新城天城单元驿城区块，目前周边的滨江•曙光之城有尾盘在售，天阳•尚城国际、信宇•锦润公寓、汇元•紫玉府邸等新盘在售，均价约1.9-2.2万元/平米左右。此外，新天地在附近的新天地•天城府项目也将在今年推出市场。根据CRIC调研，该区域项目出现一定程度的价格战，未来新天地近40万方的项目存在较大的去化问题。

　　一线城市高热二线城市趋冷，土地市场分化加剧

　　在杭州市场回归平静的同时，北京、上海等一线城市仍然备受追捧，房企拿地热情高涨，市场预期普遍较高，以至于2月17日北京市国土局发布公告暂停北京西城区华嘉胡同0110-633地块出让活动。该地块为少有的西二环内优质宅地，业内普遍抱有高价成交的预期，预计楼板价将超8万元每平，刷新农展馆地块的单价地王记录。此时暂停出让，很大可能是为了避免对市场预期形成误导。

　　目前来看，各线城市土地市场成交进一步分化，一线城市土地市场成交持续火热，三四线城市从去年至今并无起色，二线城市去年表现相对较好，但也开始显露出趋冷苗头，尤其是部分房价偏高、市场过热的二线城市。