万科B转H获批，并不意味着房企再融资松动

　　研究员/朱一鸣、陈开朝

　　万科昨晚公告，公司已于3月3日正式获证监会核准将现有的境内上市外资股(B)转为境外上市外资股(H)到港交所主板上市。万科其成为继中集集团之后A股第二家实现“B转H”的内地公司。这对万科和整个房地产行业而言，是一种利好，但这并不意味着A股再融资已经出现松动。

　　B转H方案获批将对行业带来正面影响

　　在获得中国证监会批准后，万科只要获得香港联交审批并确保B股现金选择权不超过1/3，就能顺利在香港联交所挂牌交易。

　　正如业界所分析的那样，这多少释放出政府对房企融资的监管已有所松动，说明房地产行业不再是调控的重灾区。我们预期，在万科B转H的成功示范下，目前拥有B股的上市房企如招商地产等可能也会推出B转H方案。

　　从短期看，转板带来的好处主要体现在：增加流动性，有利于估值修复。因为相比之下，同类公司在H股的估值和股价都要比在B股更高。万科实现成功B转H，长期压制万科估值的因素将逐渐消减。参照中海地产、龙湖地产等港股房企的估值，万科B转H将对公司A股估值有较大的提振作用。这客观上也提高了万科的证券市场融资能力。

　　从中长期看，转板后应能增加房企的境外融资能力。因为据悉，监管层已在研究，允许公司在B转H的过程中按自身需要在H股市场发行新股募资。

　　将成为第一家拥有三个上市平台的房企

　　成功B转H后，万科将拥有一个A股、两个H股的三方上市融资平台，进而成为第一家在内地与香港拥有三家上市公司的房企，这对于万科改善融资环境无疑帮助甚大。

　　首先，B转H股后，万科的境外融资变得更加通畅。尽管万科已经有万科置业这个境外上市平台，并且已经实现境外低息债券融资，但我们看到此前万科的境外融资还没有打通“任督二脉”，具有多方限制。因为根据香港联交所的规定，壳公司股权转移之后，两年内不能有重大的资产重组。因此，短期内万科不能通过万科置业(香港)进行股权融资，以解燃眉之急。另外香港联交所还规定，壳公司的业务定位必须与母公司不相关联，这意味着万科置业(香港)即使能融资，也只能用来发展万科的海外业务，不能用于内地发展。显然，对于正在向商业地产大力转型的万科而言，仅有万科置业(香港)还不够。而通过B转H，就有了直接对接港市又能回流国内的资金，万科的持有型非住宅物业才能真正实现“轻资本化”高效运作。

　　其次，B转H股后，万科的融资成本将大幅下降。诚如王石所称，境外评级机构对“A+H”的评级要高于“A+B”。更高的评级，意味着企业境外发债的成本更低，同时认购率也更高。

　　万科B转H获批，并不意味着房地产再融资的全面放开

　　尽管万科成功先B转H，但市场不宜对房企资本市场融资的放松期望过大。目前，万科成功 B转H，只意味着股票交易的空间场所“转移”而已。未来如果想在H股进行融资，仍需证监会的政策放行。

　　而对于业内比较关心的A股市场再融资开闸，我们看到，宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份等房企自去年7月始相继抛出再融资方案，包括绿地借壳金丰在A股上市的计划，监管层至今没有审批通过一个方案，仍然没有实际启动。