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研究员/杨科伟
3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人大二次会议上做了《政府工作报告》，报告涉及内容广泛，涵盖了当前中国所有的重大领域改革方针，对过去执政一年的工作总结和未来社会治理做出具体安排，令人耳目一新的是，报告一改以往政府纲领性文件言必宏观、蓝图愿景的特点，对诸多社会领域都做出了具体可执行的措施安排。从房地产行业的角度出发，2014年，我们认为主要有以下9大关注点。
1、要保经济7.5%的既定增速，2014年房地产行业必将保持稳定
报告指出：“今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内……经过认真比较、反复权衡，把增长预期目标定在7.5%左右，兼顾了需要和可能……稳增长更是为了保就业，既要满足城镇新增就业的需要，又要为农村转移劳动力进城务工留出空间，根本上是为了增加城乡居民收入、改善人民生活。”
随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快，房地产行业已经成为与国民经济高度关联的产业。2013年房地产业完成投资(实际投资增速19.4%)直接占中国GDP(同比增速7.7%)总量的15.12%，加上相关上下游产业的间接贡献，其所占比重至少超过三成。房地产业是典型的综合性的长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，和金融、建材、家电等60多个相关产业有直接的上下游产业链关系，又和社会再生产、劳动者就业、居民生活息息相关，在经济和社会发展中具有基础性和先导性作用。事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。
正基于此，2014年要保持国民经济7.5%的既定增长速度，房地产行业必须保持平稳发展，近期再次甚嚣尘上的“崩盘论”不攻自破，既没有经济基础，又没有现实可能。尤其是在当前一段时间面临经济转型、结构调整，多数传统行业投资增速放缓的情况下，2014年房地产行业投资增速至少也要维持在19%-20%左右才可能保持国民经济7.5%的增速。这一“经过认真比较、反复权衡”的目标不容有失，事关就业大局，毫无疑问这给了2014年中国房地产行业的一颗“定心丸”。
2、货币保持总量稳定，推进利率市场化，成本上升致房贷紧张恐难改变
报告指出：“在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量。优化财政支出，整合压缩专项转移支付……继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。引导货币信贷和社会融资规模适度增长。今年广义货币M2预期增长13%左右……继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。”
2014年以来，房贷额度未见放松、利率不降反升的情况给各地房地产市场造成的冲击至今余威尚在。今年的货币政策似乎没有转变迹象，强调盘活存量、用好增量，保持融资规模适度增长，这样的定调说明信贷总量依然维持适度从紧的格局。另一方面，在互联网金融、利率市场化改革等多方冲击下，银行间资金成本上升已是不争事实，而这种趋势似乎已成不可逆转的潮流，在银行业依靠存贷息差获取的利润趋于减少后，银行更多将贷款目标转向企业贷、房地产开发贷等领域，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。
3、理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖
报告指出：“抓紧研究调整中央与地方事权和支出责任，逐步理顺中央与地方收入划分……”
去年十八届三中全会提出财税体制改革，将在2014年继续推进。分税制改革造成地方政府事务与财力的矛盾日益突出，为了完成各项“业绩指标”，各地严重土地财政，降低了地方政府落实房地产调控的积极性，继而出现大量高价土地，另一方面又大肆举债，发行大量以土地收益担保的政府债券，房价高企恶性循环。正是这种分配上的矛盾促成了近十年来地方政府被广泛诟病。如果逐步解决财政体制下的这一问题，则过往促成行业快速扩张的重要因素之一——政府支持必然将逐渐淡化，土地财政的因素削弱将使行业回到更健康的运行轨道中，有利于整个行业未来的可持续发展。
4、房地产税立法加快，建立房地产市场调控长效机制
报告指出：“启动不动产统一登记……清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。”
房地产税是一个内涵很丰富的集合概念，既有开发环节的各个税种，又有购房者交易、持有环节的税种。不能片面地单纯理解为上海、重庆试点的“房产税”。对于普通购房者来说，可能包括契税、个人所得税、营业税、印花税、房产税和未来的遗产税等。目前对房地产市场影响比较大的却仅仅是“房产税”。去年以来房产税立法的步伐加快，先是全国重点城市住房信息联网、启动不动产统一登记，这些都为房产税的全国实施做好了前期基础信息储备。
本次报告中明确提出“立法“，在以往所有关于房产税的官方文件中都从未出现过，其意义与多年单提“加速推进”有本质区别，一旦房产税进入立法程序，对其正当性就再无质疑，意味着其作为房地产市场长效机制的地位确定，未来即便向存量房领域铺开、酌情提升税率也属顺理成章，我们认为，全面落实的房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例，以其替代行政性政策调控，有利于市场稳定发展；另外，此税种改变中国中产阶级及富豪阶级投资物业时的选择习惯，大户型、超大户型项目投资空间将大幅缩小。
5、以消费促进内需，养老、旅游、文化等细分产品或迎来机遇
报告指出：“收入是民生之源。要深化收入分配体制改革，努力缩小收入差距……多渠道增加低收入者收入，不断扩大中等收入者比重。使城乡居民收入与经济同步增长，广大人民群众普遍感受到得实惠……把消费作为扩大内需的主要着力点。通过增加居民收入提高消费能力，完善消费政策，培育消费热点。要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度。”
一直以来，消费、投资、出口被誉为拉动中国经济的“三驾马车”，2008年国际金融危机以来，出口备受挤压，国内消费持续不振，单靠投资拉动的后劲不可持续。十八大以来，政府着力促进消费对经济增长的带动。报告提出的培育消费热点、落实带薪休假制度，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务业。这或许将给持续受各种瓶颈制约的养老地产、旅游地产、文化地产等细分产品开拓一片市场空间，引来新的发展机遇。
6、推进以人为核心的新型城镇化，给未来房地产发展提供有力支撑
报告指出：“城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化……有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策……加大对中西部地区新型城镇化的支持。”
新型城镇化对未来房地产业的支撑作用自去年以来一直都是热门的讨论话题，此处也不再赘言。此次报告中给出了“三个1亿人”的新提法和具体措施，这对房地产行业未来的需求总量增长将不可限量，这不同层面的3亿人口住房需求将让开发企业大有可为，而后续的差别化户籍改革以及针对农业人口市民化所存在的教育、医疗、就业等多方面的制度障碍给出了具体可行的解决方案，免除了城镇化人口的后顾之忧。
7、单独二孩政策纷纷落地，短期带来改善住房需求长期延续人口红利
报告指出：“坚持计划生育基本国策不动摇，落实一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子政策。”
二孩政策在去年三中全会正式落地，主要应对我国当前正在消退的人口红利。随后浙江、江西、天津、上海、陕西、山西等7个省市出台具体落实措施，对房地产市场来说，计划生育政策放松短期内对市场需求不会出现绝对量上的增加作用，但在局部会改变一部分生育二孩家庭的购房需求，这部分人群主要集中在经济发达的一、二线城市，以30-40岁的中产阶级家庭为主，其购房需求类型多为中高档改善型需求，我们建议房地产开发企业未来两年内针对这类新型客户适当展开户型搭配、功能区设计等方面的研究。长期来看，这样的政策松动到底能带来多少人口的增量，还不明确，但无疑会增加新生儿绝对数量，延缓中国人口红利期，对未来房地产需求量的持续性有明显补偿作用。
8、首次提出宏观调控差别化，未来房地产市场调控更加市场化
报告指出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
在我们看来，国内房地产市场发展至今几乎成为影响社会和谐的最大问题其根本原因在于过去十年没有处理好政府和市场之间的关系。频繁使用行政性手段干预市场运行，而且都是全局性、大规模的“一刀切”式的房地产调控，价格机制基本失灵，导致参与市场的各方都陷入混乱、无序和猜忌之中；其次，在政府应该主导推进的领域却建树不多，其一，保障房建设长期缺位，导致原本该由政府提供住房的中低收入群体也进入商品房市场，其二，增加城市住房供应停留在口头层面，导致商品房市场供求矛盾长期得不到解决。
报告中，首次提出了针对不同城市情况分类调控，房地产调控去行政化已是大势所趋，市场化的步伐又往前迈进实质性一步。站在行业的立场上，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展，对于房企和购房者都将有重大意义
9、保障性住房目标更加客观，措施更加落地，有利房地产市场持续稳健发展
报告指出：“完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。”
今年的保障性住房无论是目标还是措施都一改以往冒进做法，设定的目标更加符合市场实际情况，开工700万套与基本建成480万套相比以往都更加客观，量力而行，一方面稳定了商品房市场预期，另一方面也减轻了地方政府的业绩指标压力。在保障房体系方面，提出了公租房与廉租房并轨，推进共有产权型保障房，这同样减轻了地方政府在保障房建设方面的资金、管理压力，在分配环节减少牟利漏洞，将保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市场需求，长期有利于房地产市场稳健发展。