兴润事件属个案，不会引发行业多米诺骨牌效应

　　研究员/朱一鸣、顾柳菁

　　昨日，由奉化市政府牵头，地方银监部门和中国人民银行奉化支行、建设银行共同参加沟通协调会，就兴润置业深陷资金链断裂、资不抵债的困境该如何偿还35亿元债务问题展开讨论。目前已查明“兴润置业”及关联企业总负债35亿多元,其中银行贷款24亿元。

　　兴润置业资不抵债的三大原因

　　兴润置业是宁波奉化当地的龙头房企，曾列于宁波百强企业第33位、建筑房企前五位。自1988年以来，该公司相继在奉化开发10多个楼盘。截止到目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。那么曾经的宁波百强企业，怎么会突然濒临倒闭呢？

　　我们认为，兴润置业资不抵债有三大原因。首先，企业高价拿地埋下祸根。据奉化国土资源局官方网站显示，2010年1月，兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧宅地，折合楼面价高达7852元/平方米。高价拿地，一方面抬高了开发成本，企业为获得利润不得不抬高项目销售均价，而高档项目销售回款缓慢，使得企业资金层面承压；另一方面，企业为支付高额地价进行融资，加大偿债压力。其次，近两年三四线城市房地产市场低迷，项目去化缓慢，加剧了企业资金层面的压力。最后，房价下跌引起地价下跌，造成公司资产严重缩水，最终资不抵债。最近几年内，由于地价随着房价下跌，该公司资产总额缩水约14亿元。其中，长汀村旧村改造项目，由于地价下跌就让该公司的资产至少缩水10亿元。

　　个别房企倒闭不会引发多米诺骨牌效应

　　这折射出目前行业内的某些企业存在的问题：不计风险高价拿地，需求不济销售乏力，无力偿还资不抵债。可以预见，将来仍会有部分小型房企，因为缺乏必要的风险管控机制，将会陆续重蹈兴润置业的覆辙。

　　但是，我们并不认为这类房企的倒闭，就意味着整个行业乃至金融体系存在系统性风险，也不会引起多米诺骨牌效应。从行业角度来看，房地产企业资金链的断裂将会直接影响银行金融系统的安全，这将是政策所不能容忍的，因此，银监会今后必然会加大监管来防范系统性风险；从企业角度来看，无论是内地还是香港的上市房企，他们目前的资金状况是近两年最好的，也就是说占整个市场份额近半企业的资金状况几乎是没有问题的，那么可以判断，整个行业的资金链风险可控。

　　部分企业退出有利于行业洗牌

　　我们认为，部分企业的退出有利于行业的洗牌。由于房地产暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，导致成本控制能力较弱的企业没有办法生存，或倒闭或被收购。部分中小企业退出房地产行业，竞争存活下来的房产开发商拥有更大的规模和更强的建设和发展能力。市场规律决定行业洗牌是大势所趋，强者恒强，优胜劣汰也成为房地产市场的不二法则。可以预计，随着行业洗牌的加剧，行业集中度仍然将持续提升。