人民币若长期贬值，将对房地产行业带来负面影响

人民币若长期贬值，将对房地产行业带来负面影响

　　研究员/戴成路、范宏华

　　【事件】从今年2月份以来，人民币已经累计贬值达到3%，引起各方强烈关注。就在两个月前，各行各业还在享受长达近1年半的人民币升值“红利”，然而，短短两个月的人民币急贬，便足以牵动亿万人的神经。随着美国经济逐步复苏和量化收紧，此次人民币贬值很有可能是长期趋势的一个开始。对于人民币的升值预期的改变，不仅影响房地产资产价格，也会增加房企境外融资的成本。

　　【CRIC点评】戴成路：对大宗商品、房地产及股票带来较持续冲击。本轮人民币急贬将对以工业品为代表的大宗商品、房地产市场乃至股票市场等人民币计价的资产价格，带来较持续冲击。此前，境外资金通过持有房产享受房价上涨和汇率上升的双重收益。人民币如果进入贬值通道，热钱投资房地产市场的收益将缩小，再加上房地产市场本身的调整，追逐高收益的“热钱”可能由此撤退，进而抑制房价的上涨。

　　人民币长期贬值将加大有海外融资房企的财务成本。具有代表性的30家香港内房股借款结构中，在2012年底，美元、港元借债比例达到34%。其中，比例最高的中海达到86%；超过一半的房企这一比例超过三分之一。从2013年至今，国内上市房企一共产生2500亿人民币的美元/港元融资，占对外公告总融资的60%。所以，国内房企的融资成本和还款将受到人民币贬值的实质性影响。根据计算，人民币每贬值3%，房企的总借款(以人民币计算)将上升1%。

　　图：2012年底美元/港元借款占比排名前十的香港内房股

融绿24亿顾村板块拿地，20150元/平楼尚合理

　　【事件】3月20日上午，上海宝山区顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块吸引了保利、远洋、融绿、上实、南山、象屿、招商、浦房、国贸、中骏、红豆、建发、旭辉等众多房企，最终上海融绿以总价24亿元，楼板价20150元/平米夺得，溢价率83%。

　　【点评】范宏华：融绿拍得的该地块东至共宝路，南至联谊路，西至共起路，北至联汇路，位于外环以内顾村老镇南侧，紧邻共富新村，但距离顾村公园足有4.5公里，从区位上来看，顾村公园资源对该块土地的价值提升较为有限。再看地块成交价格，83%的溢价率高出了大部分开发商40-50%的心理溢价空间，而20150元/平米的成交楼板价也逼近顾村板块内1.8-2.2万元/平米的二手房均价上限。如此看来，融绿似乎冒了高溢价的较大风险投资该地块，但比较区域内主力产品特性可以发现，顾村板块动迁房聚集，最近几年冒出的商品住宅也多以刚需及首改型住宅为主，而去年整个顾村板块商品住宅仅供应了672套，供应相对缺乏，新盘入市将引来需求的集中释放，销售前景看好。而对一直走高端住宅路线的融绿而言，在20150元/平米楼板价以及1.8容积率的基础之上，融绿很可能将绿城玉兰花园为代表的中高端系列的公寓及洋房产品进行复制，售价将在4万元/平米以上，这也符合融绿产品在同地段价格一般会高于区域50%甚至100%的情况。考虑到今年融绿上海御园和玉兰花园开盘即售罄热销状态，未来项目入市前景将较为乐观。综上所述，融绿该地块20150元/平米的土地楼板价尚在合理范围内，迎合市场需求打造中高端产品将保证该地块项目的利润空间。