从上海外来人口群像，映射出的增量需求规模与质量

作为中国GDP总量最高的城市，上海2021年末城镇化率已经高达89.3%，超过发达国家平均水平，进入了城镇化发展的后期阶段。可以预见，未来城镇化率上升所能带来的城镇人口增加已经极少，再加之上海户籍人口在低生育率下的长年自然负增长，目前上海城镇人口能维持缓慢的正增长，主要还是依赖于流动人口的迁入。虽然近年来“逃离北上广”现象愈加频繁，但据七普统计数据显示，2020年的上海仍迎来了超过100万的流动人口到来。这些持续大量外来人口的迁入，使得上海常住人口、城镇人口得以持续保持正增长，更带来了大量住房的租售需求，构成了上海住房增量需求最为坚实的基本盘。

为了更好地探寻上海外来人口住房需求的规模和结构性特征，本文以普查数据为基础，对上海外来人口的规模、年龄结构、迁徙动因、居留意愿等指标进行细化的结构性分析，并考虑到市内各行政区之间的市场发展差异，对区域性差异也进行了进一步下沉研究。

随着上海城镇化率的不断提升，在城市边界不断扩张的同时，高房价、高租金板块的范围也在不断扩大。对于流动人口中的中低收入群体而言，在上海长期安居的生活压力也越来越高。反映在人口指标上，可见自2014年后上海常住人口增长速度即出现了快速下降，其中2015、2017年常住人口总量更是出现了负增长。但在户籍人口方面，得益于流动人口净迁入总量的不断增加，2015年以来户籍人口的机械增长率却在不断攀升，并同时为上海带来持续稳定的置业需求增长。

一、近五年上海常住人口仅增长22万，明显落后于杭州

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