2015年三季度地产经理人信心持续上涨，推案意愿保持高位

　　【研究员 杨科伟、马千里、谢杨春】

　　2015年二季度，房地产行业政策面持续趋宽，中央以及地方政府分别从供应端和需求端入手进行调整。并且从国土部“有供有限”、“3·30”新政降低二套房首付、营业税“5改2”等新政的成效来看，也取得了较为理想的效果。而在地产经理人信心调研中，亦反映出经理人对未来市场的充足信心。2015年三季度地产经理人信心指数持续快速上涨，较一季度环比上涨2.2点，创下历史新高，对于大势预判、供应意愿等方面也更加趋于积极，市场信心显著增强。

　　总体信心：信心持续攀升，预期指数创近5年新高

　　得益于中央层面的政策利好和地方层面的政策支持，2015年第三季度RMI指数 (RealEstate Managers Index，房地产经理人信心指数，下文简称信心指数 )为61.38，环比上涨2.20点。信心指数连续三季度上行，时隔两年之后重新回到60点上方，表明经理人对2015年三季度持以乐观预期。自今年3月份以来，中央各部委接连放出积极信号，发布了“降准降息“、“减二手房契税”、“降首付比例“等多项利好政策，而地方政府的公积金扶持、落户政策力度也有放宽，行业信心进一步高涨，2015年三季度经理人信心指数达到63.18，2010年以来的最高点。

　　分区域来看，华北区域上涨幅度最大，信心指数大涨17.09点，在二季度回落之后大幅反弹。中南、西北也较上季度有所上升，分别上涨了6.72和2.23点。华东区域变化不大，依旧处于60点左右的积极位置。而二季度信心指数大幅攀升的东北和西南则所有回落，不过仍处在50点上方。具体来看，北京、深圳、合肥等市信心处于前列，均在67点以上，其中深圳市市场表现更是极为抢眼，得益于政策回暖、需求积压、供应井喷、股市助推等多方面因素，自3月份以来深圳楼市出现了爆发式的量升价涨，仅仅是上半年商品住宅成交面积就达到了去年全年的8成，成交金额更是高达去年9成之多，三季度深圳市信心指数高达67.6点，企业预期极为乐观。

　　分项指标分析：政策预判保持乐观，投资预期最为积极

　　分项指标方面，地产经理人对政策环境、市场大势、企业供应和价格策略的预期均有明显提升。其中，对投资趋向的预期最为积极，二季度房地产销售回暖给企业带来极大信心，特别是一线城市，地王频出提升了企业拿地的积极性。而企业在销售持续升温的带动下，上半年消耗了部分库存后，也急需拿地补仓布局。政府方面，多地2015年供地计划已出，政府也将在下半年加快推地节奏，企业可选择性加大。随着供应的加大，企业也会根据自身战略需要选择适合的地块，观望情绪逐渐减退。本次调研结果显示，表示2015年三季度投资意愿将有所增强的经理人比例回升，环比上涨8个百分点，达到35%，变化幅度最大；表示投资意愿将保持基本平稳的经理人比例跟二季度相比，略有回落至39%；而选择低迷的比例也降至29%，较上季度下降4个百分点。

　　细分市场：近郊市场关注度大幅提升，改善型产品热度不减

　　而从细分市场来看，上半年改善性需求成交已经确立抬头之势后，目前市场重点关注的仍是中高档改善型产品。考虑到目前大多数二三线城市人均居住面积已经大大提升，而一线城市的刚性需求也越来越多的由二手房市场所占据，未来改善性需求占比上升应是行业发展的必然趋势。从调研结果来看，看好140平方米以上户型地产经理人比例增加较大，环比上涨7个百分点，占比达到11%。看好90平以下的户型占比则继续下降，环比下滑3.69个百分点，为28.84%，由于刚需市场趋于饱和，需求重心逐步向改善型偏移，所以部分经理人预计其成交状态稳中有降。

　　关注焦点：对三季度信贷环境持乐观态度

　　2015年二季度国内楼市政策面保持宽松，在屡次降息、降准之后的房贷环境更是尤为宽松，在信贷扩张作用下，房地产行业受益良多。下半年，房地产行业若想继续保持良好的回暖势头，尤其是寄予厚望的投资指标要出现积极的转变，与信贷层面密不可分。因此，在楼市回暖势头刚刚确立之际，我们也特别对各地经理人的看法进行了访问。

　　从受访数据来看，受访的250位地产经理人中，64%的经理人认为2015年三季度信贷环境仍将会继续放松，继续降准、降息势在必行。其中52%的经理人认为将略有放松，认为下一季度将大幅放松的也有12%；约30%的受访者认为信贷层面将保持平稳势头；认为信贷环境将收紧的仅有6%，其中3%的受访者认为将大幅收紧。整体来看，地产经理人对2015年三季度房地产信贷环境预期相对乐观。