聚焦2017香港楼市：住宅、写字楼、商铺

文/克而瑞研究中心   洪圣奇、林超涵、胡璋伊                              

【香港住宅市场】辣招袭港量跌价未跌，楼市或将继续升温

　　最强辣招袭港后四个月，香港楼市量跌价未跌，辣招似乎未如预期中打压明显。2017年住宅市场是否会继续走高呢？港府见辣招如此反响又会否有进一步动作呢？

　　我们认为，在本地和内地购房者需求依然强劲的情况下，又有开发商激励计划加持，需求难以被辣招打压，而供应的增加却未真正跟上节奏，楼市仍呈不断升温的趋势，政府解辣也为时尚早。

　　一、 供应

　　土地供应持续增加 但政府供地目标难以达成 地区间供应不平衡 

　　香港政府一直坚持增供应调节房价的方针，根据2017-2018年供地计划，港府将供应28幅住宅用地，总共能提供18,900个住宅单位。而长远来看，政府的目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位，其中280,000个为公屋，180,000个为私人住宅单位，也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。但长远来看，根据港府现已知的土地储备，要完成上述目标的难度较大。首先，港府已承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺，虽未提及将如何解决，但为解决这一问题，极有可能挪用私人住宅的土地资源。此外，政府提供的地块已经开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方，未来可持续性较低，且受各界阻挠的可能性加大，若不能运用新方法提供土地，未来增供应能否持续还需打个问号。

　　自去年11月辣招发布以来，土地成交并未受到明显影响，截至今年2月底共成交8幅住宅用地，总面积达98,841平方米，但供应依然以九龙和新界两区为主。

　　从施工量来看，2016年全年施工量超过25,000个单位，同比增幅近八成，达到12年以来的最高点。可以预见，未来住宅供应会持续增加，一定程度上加码房价下行压力。

　　但从落成量上来看，2016年全年实际落成量不到15,000个单位，与港府年均增加18,000个单位的目标还有较大差距。究其原因，还是开发商捂盘惜售，观望态度明显，即使土地成交量和施工量都上去了，开发商仍未按照政府预期地推盘，导致真正面向买家的供应并没有随即增长，对供不应求缓解的力度也有所下降。

　　内地开发商大举进军香港市场

　　自2014年以来，内地房地产开发商便看上了香港住宅市场这块香饽饽。相比内地争相哄抬的地价以及相对高昂的借贷成本，香港整体土地市场较为冷静，过去两年内地价总体增幅较小，且融资环境宽松，再加上人民币持续贬值驱使内地投资者把眼光转向香港等海外市场，内地开发商便也蜂拥而至。

　　内地开发商在买地上普遍较为财大气粗，溢价率较高，如海航集团在过去四个月中斥近200亿巨资连续买下了三幅启德地块，地价最高达到1.36万每平方尺，创下新纪录。中资的豪气使得其在竞标中有更大的优势，中标率攀升。根据仲量联行的报告，由本地大型开发商投得的政府用地占比从2014年开始连年下跌，由28%降到了2016年的22%。而相应地，由本地大型开发商建设的私人住宅落成量也从2014年85%下降到16年的77%。大型开发商的市场份额受到内地竞争者的冲击较大，市场格局或有较大变动，且整体地价也有被内地资本抬升的趋势，房价有可能因此被推动上涨。

　　二、 需求

　　开发商激励计划抑制印花税效果 投资需求逐步升温

　　去年11月香港政府推出针对外来投资者的双重印花税在成交量上有显著效果，但对于价格控制并无明显帮助。而且，2017年来，香港开发商为了激励置业需求，推出了现金回扣和低首付等优惠购房计划，这将使双重印花税政策的效果大打折扣。相应地，投资需求逐步升温，2017年香港楼市或将小幅上行。

　　在2016年11月香港政府升级版印花税出台后，香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。一手市场住宅买卖合约数目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4527宗跌至3097宗。

　　然而，住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌，而是保持在去年9月的高位，与2015年9月的高位基本持平。

　　然而2017年开始，开发商为走量，在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣(最高约20%)、低首付(最低约15%)等促销手段，抵充了买家的高额印花税负担。同时，由于人民币的贬值预期，内地投资者对于境外资产的热情不减，香港房地产被视为一项良好的投资。因此，一手市场的成交宗数逐步走高，1月一手市场卖买宗数由453宗回升至664宗。据最新数据统计，2月一、二手市场总成交宗数可达4000宗。可以预见，由于投资需求的回归，2017年住宅市场成交量并不会保持低迷。

　　值得注意的是，这一市场回温是由开放商牺牲利润来带动的，因而主要影响一手市场，二手市场的成交宗数将基本维持不变。

　　美联储大概率连续加息 按揭需求受负面影响

　　香港低利率环境已维持多年，且其变化与美国利率基本同步。去年12月美联储加息后，香港银行同业拆息逐步上升。根据最新数据统计，美国今年3月加息已经箭在弦上，加息概率高达90%。随着香港利率进一步上升，对现在宽松的按揭贷款环境产生负面影响，从而一定程度上对贷款置业需求造成压力。值得注意的是，大量来自中国内地的投资性购房需求受香港按揭利率影响较小。

　　三、 政策

　　十一月辣招未能降价，开发商回扣撑起成交量，预计辣招仍将持续

　　香港政府去年11月大幅升级印花税政策，欲稳住楼价上升势头，然而自政策推出的三个月内，住宅售价指数未受影响，而成交宗数在去年年底确实见到显著下跌。基于本次辣招到目前为止只对楼市有小幅的调整，且楼市又见升温信号，预计港府在短期内并不会解辣，仍会坚持“辣招”与“增供应”双管齐下的方案。

　　行政长官选举总体不影响增供应的大方向

　　备受关注的行政长官选举将在3月26日进行，新任行政长官对未来楼市会有怎样的对策也是一大热点。但根据三位候选人林郑月娥、曾俊华、胡国兴各自的发言，他们对楼市总体的方针保持不变，依然以增加土地供应和公屋供应为重，来调节供需关系。因此楼市政策未来大体走向不会受到选举结果影响，但唯有曾俊华曾表示会在楼市真正回落的时候松绑辣招，缓解楼市下行压力，其对楼市的政策较其他候选人相对宽松。

　　四、 结语

　　总体而言，香港楼市政策仍以“增加土地供应”和“买家印花税”为两大核心，从供需两端进行控制。然而，在供应方面，大量增加土地供应并非长久之计，开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企陆续进军香港，土地市场也将面临僧多粥少的局面，对于土地成本以及未来房价造成上行压力。在需求方面，近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果，投资需求逐渐回归。尽管预期的利率上行将抑制贷款置业的需求，大量投资需求的上升仍不可避免。综上，我们预计2017年香港住宅市场的售价将维持高位乃至小幅上升，成交量将由去年年底的低位逐步回升。

〖香港写字楼市场〗地区间租金分化加剧 需求与供应不匹配

　　2017年初，香港写字楼市场未见寒冬，1月租金及售价水平分别较去年第四季度初上涨了2.3%和4.0%。但分地区来看的话，写字楼市场格局仍然经历着较大变动，供应上政府以九龙为重，但需求依然集中在中环及其周边。究其供需关系，我们预计2017年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势，但区域间租金差距会逐渐拉大。

　　一、 供应

　　供应地区分化明显，中环紧俏九龙宽裕

　　2016年全年，香港写字楼落成量略超150,000平方米，低于2015年的最高点，但仍处于过去五年中的较高点。其中需求最为强劲的甲级写字楼落成量占比超过了九成，也是绝对值上过去五年来的最高点。写字楼市场总体增供应的趋势依旧。

　　从供应的地区分布上来看，中环仍然是供应最紧张的地区，目前中环已经没有可以新建写字楼的地块，未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限，且后者的实施易受各方声音阻挠。因此，中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。

　　供应最充足的当属九龙区，根据港府的“起动九龙东”计划，预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出，大量的供应加上需求并未完全转向九龙区，导致空置率居高不下，尤其是九龙东的空置率，在2016年末达到了11.2%。

　　而放眼港岛的其他地区，港岛东的鰂鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划，而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点，虽然充足的供应仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租户增长趋势显著，空置率在2016年第四季度由18.8%下降至14%左右，租金增长率近10%。大热的势头显现出未来港岛的东部和南部或将相对九龙更受益于中环外溢的需求，现有供应能被较好地吸收。

　　总的来说，未来写字楼整体供应仍将增加，但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应，而九龙区则是供应大头，港岛东部及南部也有充足供给。 

　　二、 需求

　　整体来看，2016年末至2017年初，写字楼交易仍较为火热。即使年初属于传统的交易淡季，同比增长也超过200%。在市场对英国脱欧及特朗普当选等不确定因素的顾虑逐渐消除的时候，本地需求的回温及内地机构的强劲需求都推动了市场热度上升。

　　中资入驻中环势头更热，企业类型更加多元

　　传统中环租客虽然为了控制成本纷纷离开中环，但这块寸土寸金的CBD依然不缺公司青睐。中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强，以及人民币贬值的驱动，纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等，早已嗅到了香港的商机。其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，以及多元化投资的需要，争先进入香港。除此以外，港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金水平已经高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。

　　港岛东部及南部成为外溢需求新去处，城区规划成九龙局限

　　传统中环租客虽然正逐渐离开中环，但仍深谙中环的核心地理优势，具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地，2016年第四季度的空置率甚至低于中环。但南港岛线的开通给港岛南增加了极大的筹码，成为港岛东的头号竞争对手。总的来说，这两处供应虽然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。

　　再看向九龙区，尤其是九龙东，作为供应主要来源究竟为何不得租户喜爱呢？细究九龙东的交通和城区规划，我们发现九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘，交通不甚方便，例如由观塘地铁站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分钟，与中环等地铁站的合理高效布局相比立刻逊色不少。除此之外，九龙东作为工业老区，近年来人口激增，区内道路规划难以负荷，交通拥堵严重，且一直未见改善。地下及路上交通的不便都成为企业考虑新租址时的顾虑，即使供应大增，租金下滑，也难以得到青睐。因此我们预计未来九龙在大量供应与有限需求的夹击下，租金有下探势头，空置率仍将在高位徘徊。

　　三、 总结

　　2016年底至17年初，香港写字楼市场仍保持稳步发展的态势，整体租金和售价都有缓慢上升的趋势。供应上依然呈现中环地区几乎为零，而九龙最为充足的两极分化态势。但需求仍集中在中环及港岛其他热点区域，九龙则受限于交通规划等缺陷需求未能跟上供应的步伐。预计2017年香港写字楼市场整体仍将稳步升温，但各区域之间分化会更加明显。

〖香港商铺市场〗基本见底，零售未见转机，中档消费主导成为新常态

　　自2015年9月以来，香港商铺市场租金连续下挫，核心商铺接连暴跌。随着市场结构的不断改善，高档奢侈品店比例逐渐降低，与民生息息相关的中档消费成为主要需求，终于商铺租金在2016年年底趋于平稳。

　　未来，由于人民币相对于港币贬值的趋势、反腐行动的显著效果、内地游客出游选择的多样化等多重因素，香港零售业的外来需求已经不再是主要增长动力。零售业想要恢复2013年的巅峰非常艰难。以餐饮、食品、药物化妆品等为代表的中档民生消费成为影响商铺需求的主要因素，且这将会是一个常态。

　　一、 供应

　　非核心地区供应增加，短期内预计空置率增加

　　2016年全年香港商业楼宇落成量123,100平方米，是2015年全年68,300平方米的近两倍，为十年来最高。其中32%的供应来自元朗区(39,700平方米)。2017年，零售商铺落成量仍将保持较高水平，预计93,300平方米，供应主要来自西贡、油尖旺和沙田，分別占总落成量的19%、16%和14%。

　　近两年大量新增商铺供应来自非核心区域，例如元朗、屯门、西贡等。尽管短期内难以消化所有新增供应，可能导致空置率增加，且租金有下行压力，但其主要针对的是本地民生类消费的需求，例如餐饮食肆、非耐用消费品等，长期来看风险较小。

　　铜锣湾、尖沙咀等核心区域在租金大幅下跌之后，随着新的商户入驻，空置率将会在2017年有所改善。

　　二、 需求

　　内地游客访港人次跌幅减小，负面影响不可避免

　　在过去的三年中，由于出行选择增加、“一签多行”改为“一周一行”以及人民币贬值，内地访港旅客自2014年开始连续三年整体呈下降趋势。2016年内地游客访港人次较2015年下降6.68%。然而在2016年12月，内地游客访港人数较2015年同期上升6.11%，有逐步缓和的迹象。

　　根据香港旅游局的预测，今年整体访港旅客将下跌2.2%，且人均消费将下跌约5%，这将导致整体入境相关的消费下降14.6%。

　　另一方面，非内地的访港旅客在2016年的第4季度较2015年同期上升3.7%，增长主要来自北亚及东南亚。

　　尽管此升彼降，由于内地游客占总体游客人次比例约75%，非内地的访港旅客的增加乃杯水车薪，内地游客的继续减少将不可避免地对零售市场造成负面影响。

　　零售业连续三年疲软，商铺租户结构性改变

　　截至香港政府统计处最新统计，2016年全年香港零售业销货额4356.2亿港元，比2015年全年下跌8.32%。然而，这一下跌趋势在去年年底和今年年初得到遏制，2017年1月比去年同期下跌仅0.9%。其中，珠宝首饰钟表等高档零售已逐步缩小了下跌幅度3.9%，服装下跌5.2%，其他杂项耐用消费品下跌17.8%。与之形成对比的是超级市场货品上升5.4%，化妆品药品服装等上升2.8%，食品饮料等上涨9.9%。

　　由此可见，以中档消费和民生需求为代表的零售并未疲软，相对稳健。高档珠宝、钟表等奢侈品消费占零售的比例降低，意味着香港的零售业正在逐步降低对于外来游客消费的依赖。长远来看，有利于零售业的多样化和稳定性。

　　因此，商铺市场的租户也发生了结构性改变，以食品饮料等为主的中档消费将是主要商铺的需求来源，高档消费的影响正在逐步淡化，这也有利于未来商铺市场的平稳发展。

　　三、 政策

　　凡是有利于零售业的政策都将对商铺市场产生积极的影响。香港政府致力于帮助香港零售业、旅游业恢复活力，尝试了多种促进旅游业的措施。

　　其一，在2015年拨出8,000万元支持旅游发展局加强向海外推广香港旅游的力度，另外亦拨出1,000万元的配对基金，支持旅游景点在海外市场宣传。这一政策在2016年持续生效，来自日本韩国(2016年增长8.38%)、欧洲(2016年增长4.13%)、东南亚(2016年增长4.01%)的游客增幅最大。增加来自不同国家的游客人次，从而减少香港旅游业对内地旅客的依赖性，这对于香港旅游业和零售业的长期稳定发展有积极影响。

　　其二，为了吸引更多内地游客，香港旅发局预算花费7000万港元推出有关香港回归祖国20周年的宣传活动，并鼓励支持“真人秀”到港拍摄。

　　四、 总结

　　香港商铺租金跌幅已经收窄，市场基本见底。但是由于香港旅游业未能恢复至2013年巅峰状态，零售业没有上涨动力。而本土消费力表现稳定，中档消费成为商铺需求的主要动力。

　　在2017年，人民币贬值、“一周一行”等负面因素未能扫除，内地游客赴港旅游的人次仍将小幅下降，零售业转机并没有出现。在稳健的本土消费的支撑下，预计2017年零售业将保持平稳。由于充足的新商铺供应，预计2017年总体零售商铺租金或将保持0至5%的小幅下降，逐渐趋于平稳。