快评 | 货币政策基本定调，对房地产行业影响几何

“两会”政府工作报告中提及2019年将继续实施稳健的货币政策，货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。随后,央行公布2月金融数据报告，显示新增信贷大幅回落,尤其是居民中长期贷款占比跌至25%,结合企业融资环境已然有效改善,今年房地产市场信贷政策还有哪些新变化?

松紧适度的货币政策兼顾稳增长与防风险,政府与企业结构性去杠杆、居民稳杠杆

“两会”政府工作报告中关于2019年货币政策主要论述为：稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。 

事实上，央行自2018年以来已经降准5次、降低存准率累计3.5个百分点，共计净投放3.35万亿元流动资金。资金流动性逐渐宽松的事实在房地产行业已经兑现，购房信贷支持显著改善，按揭贷款利率连续3个月环比回落且放款速度加快。房企融资持续改善，房企境内外发债放量且成本有所下行。

但值得注意的是，与此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同，今年货币政策调整既不是无休止的“松”也并非一味的“紧”，这一点在政府工作报告“同时，也不能只顾眼前，采取损害长期发展的短期强刺激政策，产生新的风险隐患”和郭树清的讲话“结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住”中都有明确体现。因此，我们认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生根本改变，预计短期内楼市由冷转热的反转行情将不会出现。

2月居民新增中长期贷款量显著下滑，同比下降31%，从历史规律来看，2月基本也都是低点。另外由于1月增量创下近4年来同期最高，环比锐减78%。但纵观各月居民新增中长期贷款变化趋势，自2016年冲高回落以来，2017年-2018年一直保持着低位平稳小幅下降的态势。

此外，结合居民房贷和消费贷占当月新增贷款的比重变化数据也可看出，最近几年居民新增贷款上升速度较快，这部分多涉及个人住房贷款，也与居民买房、炒房密切有关，故而房贷占比远高于同期消费贷。而自2018年10月以来居民房贷占比有了稳步下滑，由局部高点58.2%降至2019年2月末的25.1%，一方面说明随着楼市交易普遍降温，贷款需求也随之萎缩，另一方面也说明自2017年以来严格“限贷”调控政策在稳定居民信贷杠杆继续攀升、严控资金不合规流入房地产业方面的效果较为显著，预判后期随着调控效应的不断发酵，居民中长期贷款占比也将在低位小幅波动。

与居民购房贷款下降相对的是，央行多次降准的效果在房企端逐步兑现，企业境内融资环境持续“回暖”，2019年以来房企发债总量持续升高，1月创近一年来新高达1103.9亿元，2月受春节假期影响，境内外发债总量为673.93亿元，但与去年同期相比仍然增加87.7%，总体维持在高位。值得一提的是节后房企开启了新一轮的密集发债，仅2月19及20日两天，就有融信、佳兆业、龙光、龙湖等8家房企发行债券。与此同时，境内融资成本也连续两个月下行，由2018年12月的6.71%降至2019年2月的4.58%。 

可以预期，今年松紧适度的货币政策，对多数中小房企而言也算是“雪中送炭”，尤其是整体楼市低迷，成交不振的情况下，发债融资无疑成为确保企业现金流通畅的重要途径。整体来看，今年房企融资环境渐趋缓和，境内融资量将显著好于去年同期水平，融资成本也有望小幅回落，低位维持。

综合而言，当前稳健的货币政策松紧适度的总基调基本已经确定，央行后期即便降准，空间也十分有限，未来出台大水漫灌式的强刺激概率不大。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住，当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳，房贷占比自2018年末逐月下降至25.1%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”，尤其是境内发债量稳步增加，而融资成本也存在小幅回落趋势。