【年报点评08】阳光城：提利润、降负债是未来发展重点

克而瑞研究中心  房玲、羊代红

2018年阳光城合约销售1628.56亿元，同比增长77.9%，首次超过千亿，规模的增长主要得益于合作的撬动和营销运营管理体系的持续优化。进入千亿以后，阳光城关注重点向规模与利润并进转变，2019年目标1800亿相对保守，同时提出了营业收入与归母净利润要达到公司制定的股权激励标准。2018年阳光城净利润率已有所改善，但未达年初8%的预期，未来如何提高利润水平是重点。此外，降负债也是企业长期发展的关键，2018年初阳光城就提出了2020年净负债率降至100%以下的目标，负债率降低财务结构优化可以提高企业的融资能力，有利于降低融资成本，也能进一步提升企业利润空间。

2018年阳光城实现全口径合约销售金额1628.56亿元，合约销售面积1266.38万平方米，分别同比增长77.9%和92.1%。规模的增长，一方面的得益于合作开发的撬动，另一方面也与企业不断加强区域及城市深耕和持续优化营销体系息息相关。近年来阳光城持续加大合作开发的力度，2018年上半年阳光城的权益销售金额占比约为80.9%，下半年大幅下降至66.4%，2019年前两月进一步下降至62.2%，可以看出合作项目对销售的贡献越来越大。

在直接促进销售的营销方面，2018年阳光城围绕“精管理、强组织”的营销目标，提出了多个管理工作，其中案场巡检、综合考评、数据信息化、金点子案例奖以及品质101行动等提升销售管控效率以及案场服务质量升级，竞技榜以及业绩红黄灯约谈机制保障各个区域项目去化和目标有质有量地完成，光盘行动、麦穗计划助力库存去化，这些动作进一步提高了营销效率，促进规模的增长，同时也促进了阳光城平均回款率的增长，达80.05%，为历史最高水平。从项目上看，西安阳光城壹号销售面积全国第一；广州阳光城丽景湾项目2018年销售额达80亿，其销售金额、面积、套数均为广州的冠军。

展望2019年，阳光城提出全口径销售目标1800亿元，目标销售增长率为10.5%，按照近两年的阳光城的销售增长率来看，目标的制定较为保守，完成压力不大。值得注意的是，在提出销售目标的同时，阳光城也提出了营业收入与归母净利润要达到公司制定的股权激励标准，此外为了降低负债率，阳光城要加快项目的开发、结转、结算，计划2020年结算额达到千亿。可以看出，在步入千亿之后，阳光城的诉求从原来的重点关注规模的扩张，向规模扩张与利润增长并存改变。

从销售分布来看，2018年阳光城销售占比最高的区域为包括长沙、成都、武汉、郑州等城市在内的内地区域，占比达37%，在其大本营大福建以及长三角的占比分别为20%和28%，销售金额均超过300亿元。随着全国布局的铺开，区域深耕效果显著，浙江区域销售金额突破200亿元，此外福州、上海、陕西、广西4家区域公司也实现百亿的销售，其中福州区域公司连续第七年于福州排名第一。

2018年阳光城拿地相对谨慎，全年新增81个项目，新增土地建筑面积1332.49万平方米，同比减少34.1%，对应的新增货值在1700亿元左右；新增土地权益总价306.5亿元，没有达到年初制定的800亿元的拿地目标，且合作拿地越来越多。2018年新增土地中，单地块权益在50%及以下的地块建面占比54%，同比增长19个百分点，新增土储的权益面积占比由2017年的70.01%降至2018年的54.73%，合作项目的增多，使得其长期股权投资同比大增495.9%，可以有效扩大企业的规模，分散财务风险。

在拿地方式上，阳光城通过公开招拍挂、并购、合作等多种方式获取土地，通过并购以及合作方式新增计容建面共计502.82万平方米，占比为37.7%，同比减少15.4个百分点，但仍是阳光城重要的拿地方式之一，2019年阳光城的土地投资重点将会偏向一二线及其周边热点城市倾斜，在公开市场竞争激烈的情况下，收并购将会是阳光城重要的拿地手段。

此外，从新增土地的分布来看，2018年新增土地中，内地区域占比最高，达62%，长三角、珠三角、大福建等区域新增占比相对均衡，在10%左右，但同比2017年均出现了不同程度的下降。

2018年末，阳光城总土储建筑面积约为4418万平方米，同比增长15%，权益面积占比约为62%，总货值约5494亿元。从目前阳光城的销售规模和增长速度来看，土储货值略显不足，需要进一步加大力度拿地，拓展土地资源。2019年阳光城预计会将销售回款的50%-55%投入拿地，预计拿地金额为800亿元。

从区域分布来看，阳光城在大福建、长三角、珠三角的土地储备分布均衡，货值占比在18%左右，内地区域占比稍高，为36.99%。其中阳光城85%的储备货值分布于一二线城市，同比减少9个百分点，是阳光城未来的销售与利润规模的基础。

2018年阳光城实现营业收入564.70亿元，同比增长70.3%，营业收入增长，主要由于达到结算条件的项目增加所致，2018年阳光城结算项目达75个，同比增加8个项目，物业销售收入共计555.01亿元，同比增长69.9%；其中，厦门海峡时尚创意中心结算金额40.52亿元占据首位，有8个项目的结算金额超过20亿元，同比增加5个。为了降低负债率，阳光城还在加快项目的开发、结转、结算，到2020年预计有千亿的结算额，届时阳光城的营收将会有进一步的提升。

在盈利性指标上面，毛利率上涨1个百分点至26.06%，净利润率同比增长0.2个百分点至6.92%，盈利情况有所改善，但离2018年年初制定的8%的目标还是有一定的距离，且归母净利润率减少0.87个百分点到5.34%，利润率水平未来仍需进一步提升。

2018年阳光城持续通过多元化方式进行融资，包括资产证券化、中期票据、定向工具、永续债、银行贷款等，其中成功发行多个国内首单证券化产品，但2018年整体融资环境进一步收紧，企业融资成本普遍上升，阳光城的平均融资成本上涨0.86个百分点到7.94%，与其他同等规模企业相比并不算低，未来融资成本还需进一步降低。

从负债情况来看，2018年末阳光城持有现金378亿元，同比增长4.1%，现金短债比0.79，长短债比1.34，债务结构还需要进一步优化。降负债是阳光城最近几年的重点，2018年也取得了较为明显的成绩，净负债率同比大幅减少70个百分点至182%。未来阳光城还将加大降负债的力度，一方面加快在手项目的开发、结转、结算，增加营收以及净资产；另一方面积极推进定增的实现，通过股权融资扩大权益，从而实现到2019年净负债率降至150%、2020年降到100%之内的目标。

2018年阳光城规模的增长以及财务各项指标的改善，很大程度上与其公司内部的管理改革有关。在人才激励及培养上，阳光城2018年7月推出股权激励计划，股票期权数量高达34,500万份，占公司股本总额的8.52%，覆盖了422名核心业务骨干；同时，持续推进跟投计划，2018年跟投项目172个，股东资金平均年化回报率35%，激励员工积极性；此外，内部人才培养体系“光合工程”逐渐完善，培养出的“光之子”进一步成为自身的业务骨干。

同时，阳光城在公司的各个业务环节以及制度上也进行了不少改革。在营销方面围绕“精管理、强组织”的营销目标，提出了多个管理工作，一方面提升案场的服务质量，另一方面加强营销各个环节的梳理及管理，助力新项目以及老库存的去化，从而保证营销效率，促进规模增长。在集团管控上，将30区域分成了成熟区域、发展区域和新区域，对不同特点的区域进行分级差异化管理。此外，为优化财务，阳光城于2018年上线了财务共享中心，打通业务系统和财务系统，进行数据交互，提高效率，将来业务终端的业务人员输入的整个业务通过智能化的处理，实现90%的转化率之后，转变成会计上最后需要的数据。

总的来说，阳光城内部的改革，是其规模增长与财务指标得以改善的关键，未来，如何平衡规模发展与利润增长的将是发展的重点，也是其更上一层楼的一大挑战。