中国房地产土地市场简报（2019年4月）

　　本月视点

　　成交规模保持上涨，土拍溢价率创近10个月新高

　　4月份土地市场迎来了一波成交小高峰，随着二三线城市土地供应量的恢复，成交建筑面积和成交金额同环比均呈现上涨趋势；在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下，成交价格也随之上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率更是保持上涨趋势，创下2018年下半年以来新高。

　　政策调控方面，随着各地城市进入了发布年度供地计划的密集期，中央部委为保障土地供应规模适量有序，多次作出相关表态。一方面，自然资源部再提“五类”调控目标，要求各城市根据商品住宅消化周期，调整确定2019年供地计划，其中消化周期在36个月以上的，应停止供地；另一方面，住建部对近期房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。地方政府层面，本地土地类政策主要集中在制定土地资源开发规范，如促进城市旧改、工业办公用地开发、生态保护等方面。

　　市场表现方面，4月土地成交量呈现回暖态势。全国336城市经营性土地成交建筑面积为1.8亿平方米，环比上涨31%，和去年四月相比也有27%的涨幅。但对比近一年的成交情况来看，成交体量仍处于较低水平。溢价率方面连续5月保持上涨，本月环比上涨3个百分点，溢价率达到了22.1%。其中二线城市溢价率相比上月有所下滑，但仍然达到23.5%，高于全国平均水平。在市场回暖的背景下，重点监测城市的流拍率也呈现下降趋势，仅为8%，较上月下降了1.3个百分点。

　　各能级城市方面，一线城市延续开年以来的下降趋势，土地成交建面仅124万平方米，经营性用地稀缺性进一步凸显，月内深圳土地零成交，北京也只有一块土地出让，上海出让的6块土地中有4块为保障性住宅。二线城市本月成交建筑面积4779万平方米，同比上涨50%，月内武汉、太原、西安、郑州成交建面均突破250万平方米，其中武汉土拍热度显著回升，之前遭受冷遇的硚口宗关地块和汉阳钢铁厂地块悉数出让，房企拿地积极性明显提升。三四线城市4月成交建面同环比分别上涨了21%和30%，其中佛山、东莞等大湾区热点城市均有地块高溢价成交。

　　4月份土地市场热度虽进一步回暖，但鉴于月内中央部委和地方城市已经做出对应表态，如住建部也对一季度房价、地价上涨较快的城市提出预警，合肥、西安等土拍较热的城市也已出台了调控新政，在新一轮的调控预期影响下，本轮的土拍热度上升不会持续太久。不过就土地成交规模角度而言，在“稳地价、稳预期”的目标指引下，多数供应不足的二线城市有望将在二季度迎来一波供地高峰，尤其是前四个月土地成交量较低且供地计划未“超标”的济南、成都后期仍会有大量土地入市。

　　 整体市场——量价环比双双上涨，溢价率指标延续上行

　　 各能级市场——二线城市表现突出，成交量价均超去年同期

　　 重点地块——两榜门槛提升明显，武汉、上海分摘两榜榜首

　　 土地政策——自然资源部分类调控土地供应，住建部发布地价波动“预警”

　　一、整体市场——量价环比双双上涨，溢价率指标延续上行

　　1、供应：供应总量创今年新高，上海、广州供应量均超百万方

　　与各城市供地计划的密集发布期同步，4月份土地供应总量也保持上月上升的趋势，达到今年来土地供应的最高点。据CRIC统计，全国336城土地供应总建筑面积为26925万平方米，环比上涨三成，同比大增72%；土地供应幅数为4228幅，环比上月也上涨了32%，同比也增加了62%。

　　各能级城市的供应量也均高于上月。具体来看，一线城市本月新增供应量突破257万平方米，环比上月大幅增长162%，其中广州的和上海的供应量均超过了100万平方米，广州挂牌的5宗地中仅有1宗为宅地，且需配建租赁住房，上海则有15宗地供应，仅有4宗为商品住宅用地，其余均为保障性住房用地或商办地块，北京也有4幅地供应，也仅有1幅为含宅地块，深圳则仍无土地供应；就此来看，一线城市未来的商品住宅供应仍然比较紧张。二线城市本月土地供应量为5282万平方米，太原、郑州、武汉、昆明等中西部城市供应量均在200万平方米以上，宁波、天津、合肥、杭州等热点城市供应量也处于高位。受市场热度整体回升影响，三四线城市也趁此机会大规模供地，总供应量达到21386万平方米，环比上月大增近四成。

　　2、成交：成交面积继续回升，但仍未到达高点

　　3、结构：成交结构变化不大，宅地成交占比略有上升

　　4、价格：成交单价达到近一年来最高点，三四线地价出现回暖迹象

　　5、溢价率：整体溢价率突破20%，流拍情况明显改善

　　6、城市排行：武汉包揽两榜榜首，长三角二线占据金额TOP5四席

　　二、各能级市场——二线城市表现突出，成交量价均超去年同期

　　1、成交面积：一线成交量同环比均下滑，二三线成交量继续上升

　　随着各城市把供地计划提上日程，近两月土地供应量同环比均大幅增加，4月份土地市场成交量也得以在上月成交面积增加的基础上继续上涨，并超出去年同期水平三成。具体来看各能级情况，除一线城市成交量缩减外，二三线城市成交量都明显增加。

　　2、成交价格：二三线城市成交金额环比大增，各能级城市地价同比保持上涨

　　3、成交占比：中西部核心城市供地量逐渐恢复，二线城市成交面积占比进一步增加

　　三、重点地块——两榜门槛提升明显，武汉、上海分摘两榜榜首

　　1、总价排行榜：武汉四宗地入榜成为最大赢家，融创以70亿斩获硚口宗关地王

　　今年开年以来，由东部二线城市开启的抢地热潮开始蔓延，市场较去年下半年回暖十分明显。趁此机会，各城市也加大了供地规模，将冷遇地块脱手，如武汉的宗关硚口地块、汉阳钢铁厂地块均是如此。这些地块体量较大，出让总价门槛也比较高，因此本月入围总价榜单的高价地块较上月明显增多，总价全部都在35亿元之上。具体来看，本月榜首地块来自武汉市硚口区，是一宗商住用地，起拍价高达70亿元，最终由融创底价竞得；门槛地块则来自苏州园区，是2019年来挂出的第一宗住宅用地，该地块位于热门板块奥体板块，周边有5、6号线两条轨交在建，配套也基本完善，最终由中海以35.8亿元的总价竞得，溢价38%。

　　2、单价排行榜：限地价致高溢价地块减少，上海稀缺内环纯宅地楼面价超5万

　　随着土地市场的升温，本月单价榜单迎来了全面上升，榜首门槛地块单价增幅均超过3成。具体来看，本月榜首地块是上海杨浦控江纯宅地，成交楼面价高达53772元/平方米，是上海今年成交的第二宗地价破5万元/平方米的土地；门槛地块则来自杭州市江干区，是一宗纯住宅地块，由绿城以27413元/平方米的价格拿下，目前地块周边在售项目较多，成交价格基本在4万元/平方米左右，和楼面价相比盈利空间仍然存在，因此最终高溢价成交。

　　四、土地政策——自然资源部分类调控土地供应，住建部发布地价波动“预警”

　　2019年4月，各地城市进入了发布年度供地计划的密集期，中央部委也多次作出相关表态。一方面，自然资源部再提“五类”调控目标，要求各城市根据商品住宅消化周期，调整确定2019年供地计划，其中消化周期在36个月以上的，应停止供地；另一方面，住建部对近期房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。地方政府层面，本地土地类政策主要集中在合理开发土地资源，如促进工业、办公用地开发，城市旧改，生态保护等方面。

　　1、自然资源部：提出2019年住宅用地“五类”调控目标

　　2、住建部：依据《稳妥实施房地产长效机制方案》发布地价波动预警

　　3、广州市：发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》 

　　五、附件——土地数据表

　　 经营性用地

　　为了便于给房地产开发企业提供更直观的数据，对土地市场有深入了解，土地月报中，所用的数据均为经营性用地，即包括住宅、商业、办公、综合属性的土地，而工业、公建配套、其他用地(如物流仓储等)为非经营性用地。

　　 占地面积

　　根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价相关知识》规定，占地面积是建筑本身占用土地面积的总和，包括周围规划红线以内所有土地的面积。在土地月报中，占地面积是指土地实际出让面积。

　　 规划建筑面积

　　根据国家统计局指标解释，房屋建筑面积是指从房屋外墙线算起的各层平面面积的总和，包括可供使用的有效面积和房屋结构(如柱、墙)占用的面积，多层建筑按各层(包括地下室)面积总和计算。在土地月报中，建筑面积具体是指地块内规划允许总建筑面积。

　　 土地成交楼板价

　　土地成交楼板价=土地成交总价/规划建筑面积，单位：元/平方米

　　 土地成交单价

　　土地成交单价=土地成交总价/土地占地面积，单位：万元/亩

　　 溢价率

　　溢价率=(成交总价-底价)/底价×100%

　　 流标率

　　流标率=流标土地幅数/(流标土地幅数+成交土地幅数)×100%