行业透视 | 从待售面积看286个地级市城乡库存差异

在“房住不炒”的总基调下，全国各地去库存计划稳步实施，商品房待售面积持续降低。截止2018年底，全国商品房待售面积（竣工未售面积）52414万平方米，占当年全国商品房销售面积171654万平方米的30.5%，较2017年末下降了4.3个百分点，全国性库存压力得到显著缓解。在整体库存减少的大背景下，各城市间的库存压力怎样分布？哪些区域库存压力处于高位？哪些处于低位？各城市城乡二元之间库存压力是否存在显著的差异？未来有哪些机会城市值得关注？本文将就这些问题一一解答。[注：本文计算中使用的库存指标为狭义库存，即已竣工未售面积，在统计局中通常以待售面积命名。]

区域分布：东北区域库存压力依旧巨大

长三角城乡库存普遍低位

通过《中国城市统计年鉴2018》中公布的相关库存数据测算，286个地级市中有近七成城市库存销售比（以下简称库销比）低于0.5，库销比超过1的压力型城市仅占一成，从两个数据对比也可看出大部分城市库存已经降至较低位。就区域来看，目前库存压力较大的城市高度集中在东北三省，据统计东北24个地级城市中有一多半城市库销比超过1，尤其是吉林的松原、四平、辽源、黑龙江的绥化、辽宁的阜新5个城市库销比均超3，库存压力巨大。当然，除了东北区域，内蒙古、甘肃、山西、宁夏部分城市库存也居于高位，存在较大的去化压力。

待售面积极低、库存告急（库存销售比低于0.3）的城市高度集中在京津冀、长三角和粤港澳区域，典型如河北沧州，已竣工未售量仅占当年商品房销售面积的4%，另外安徽的阜阳、蚌埠等城市也不及10%。以二季度土地市场较热的阜阳为例，受益于产业转移的影响，加之较大的人口基数，阜阳商品房销售面积大幅增加，2018年全面商品房销售面积高达1046.5万平方米，同比2017年上涨22%，加之竣工率不足5%，种种因素叠加之下使得待售面积处于历史低位，截止2018年末，待售面积仅43.4万平方米，对于一个拥有809万常住人口的城市来说，这几乎微不足道。此外，四川、河南、江西的部分城市可售面积也严重不足，供应的严重不足可能会导致房价进一步上涨。 

总的来看，经济发展水平较高、收入水平较高的城市由于需求较为旺盛、购买力较强，库存压力相对不大，这种现象在长三角区域表现最为突出，低库存也为这些城市带来了更大的房价上涨压力；而产业衰退、人口外流较为严重的东北三省城市，需求和购买力双双受限，使得库存压力相对较高。 

进一步细化到市辖区、郊县两个层面来看也是如此：

1，高库存压力市区、郊县均集中在东北地区 

无论是市辖区还是郊县，库存压力最大的城市均集中在东北地区，其库销比TOP20城市中均有14个城市位于东北三省。尤其是四平、七台河、松原、鸡西等城市，市区、郊县库销比均在全国前20之列，这些城市不仅市区面临需求减退、库存高企的压力，就连本应成为新增长点的郊县也动力不足，市场投资过剩、去化困难的问题已经开始显现。 

值得一提的是，北京市区库销比达到2.39，也位于前20之列，其主要原因是近年来北京商品房市场成交规模显著收缩所致，实际待售面积并不高。

2，棚改货币化化解中西部三四线库存，长三角库存压力普遍无虞 

至于库存压力较小的城市，无论从市辖区层面还是郊县层面，均高度集中在河南、湖北、四川、山西等中西部三四线城市，并且TOP20城市库销比多低于0.1。尽管这些城市人均收入水平不高，但是在棚改的推动下，需求被激发，销售去化速度明显加快，使得去化压力处于较低水平。 

从区域层面来看，长三角城市群库存压力普遍处于较低水平，其包含的41个城市中，除上海和泰州库销比大于1之外，其余39个城市市辖区库销比均小于1，并且多处于0.3之下（库存低位警戒线），去化速度较快，房企可重点关注。

城乡差异：市辖区整体去化优于郊县

江浙高收入城市城乡去化压力更为接近

对比286城的城乡库存压力大小来看，郊县库存压力更高的城市数量更多一些，其中郊县库销比更大的城市有138个，市区库存比更大的城市有108个，另外有40个城市城乡之间库存销售比相仿，郊区库存销售比与市辖区库存销售比处于0.9-1.1之间。

1，郊县库销比高于市区的城市 

在郊县库存压力高于市区的城市方面，最值得关注的是郊县库存压力极高、而市区库存压力较小的城市，如沈阳、伊春、十堰、铁岭等。这些城市郊县虽然面临严峻的库存压力，但是市区方面库存压力不高，投资机会依旧值得关注。 

至于安阳、咸阳、焦作等城市，城乡之间的库存压力相差虽然较大，但都在考虑到郊县的库销比也低于1，也在安全范围之内。因此就库存压力角度而言，在评判投资机会时不必刻意区别对待。

2，市区库销比高于郊县的城市 

在市区库存压力相对更大的城市方面，表现突出的城市多为四川、安徽、河南、山东、江苏等省份的三四线城市。究其原因，主要是由于近些年这些城市近郊区发展十分迅猛、加之郊区房价低、居住成本优势较强，因此去化速度较市辖区相对较快。但对这些城市市辖区的库存压力的实际水平来看，可见大多数城市库存压力并不大，多数城市库存销售比不足0.5，二者的差距主要还是于郊县的突出表现。只有少数如松原、乌兰察布、忻州等三线城市，其市区才面临着较高的库存压力。

以安徽为例，市区库存销售比大于郊区的城市有10个，但实际上，安徽16个地级市商品房销售面积9201万平方米，待售面积仅2025万平方米，库存销售比仅有22%，并不存在典型意义上的库存压力。分城市看，库存销售比最大的城市是铜陵，仅为0.61；分城乡二元结构来看，无论是市辖区还是郊县，库存销售比均处于较低位，即使是市区库存压力相对较大的铜陵，郊区的库存销售比也不足1。这与长三角区域经济发展水平较高有极大关联，加之便利的交通、良好的产业结构吸引力众多人口，根据各城市统计局数据，2018年宣城、阜阳、滁州等多个城市人口出现了回流，人口的不断扩张为购房需求提供了良好的支撑，使得库存量处于低位。

3，市区、郊区库销比相近的城市 

城乡库存压力接近的城市方面，大多数是收入水平处于高位的城市。典型如浙江、江苏南部等城市，由于城乡之间经济差异、收入水平较小，加之这些城市受上海、杭州利好作用影响，无论是市辖区，还是郊县房地产市场发展较为成熟，库存压力均处于较低水平。

机会城市：长三角地区整体去化优异、投资潜力巨大

淮南、六安、阜阳可重点关注

通过上文的研究，可见无论是市辖区还是郊区，长三角大部分城市商品房库存压力均处于相对合理区间。下面我们就以长三角典型城市为例，结合近期商品房销售、土地成交相关数据，对长三角低库存城市当前投资机会进一步探析。 

总的来看，长三角地区各城市去化速度较快，库存压力处于较低水平，整体表现较优，尤其是淮南、六安、阜阳等上半年商品房市场热度较高的城市，这些城市商品房销售同比均大幅增长，加之这些城市土地价格相对较低、房价也处于相对合理区间，购房需求依然十分强劲，因此房企可重点关注。 

当然苏州、合肥这类城市，尽管其具有产业和人口优势，需求和购买力都有较好的支撑性，但由于上半年土地市场极其火爆，土地价格涨至高位，房企盈利空间大幅压缩，另外由于市场过热，苏州部分区域已经进一步升级调控政策，如果市场热度进一步蔓延，不排除调控进一步升级的可能，因此这类城市可以说是机会与风险并存。 

对于衢州、扬州、台州、芜湖这类前期市场较热，需求已经相对透支，商品房销售相对疲软的城市，库存进一步上升的风险较高，值得注意的是，衢州前5月土地市场热度较高，地价已经涨至5303元/平方米，房企盈利空间被大幅压缩，要警惕高价拿地的风险。另外，温州、镇江、马鞍山、丽水这几个城市也是如此，上半年地价过快上涨使得盈利空间被大幅压缩。

总体来看，当前全国整体待售面积已经降至较低位，库存压力明显下降。但是在区域分布上确有明显的不均衡，产业衰退、人口外流较为严重的东北三省城市，受需求和购买力限制，库存压力相对较高；经济发展水平较高、收入水平较高的城市由于需求较为旺盛、购买力较强，库存压力相对不大。 

库销比居于286城市前列的城市方面，无论是从市辖区还是郊县角度来看，大多为东北城市。而就城乡之间的库存销售比差异来看，郊区去化速度相对较慢的城市也大多位于配套十分落后的东北地区，而郊区去化情况明显更优的城市多集中在近些年近郊区发展迅猛、房价较低、居住成本优势较强的四川、安徽、河南、山东、江苏等中西部三四线城市。 

就潜力城市来看，长三角地区去化速度较快、整体表现较优，投资潜力具有领先优势；尤其是淮南、六安、阜阳等土地价格相对较低、房价也处于相对合理区间的城市，购房需求依然十分强劲，因此房企可重点关注。但值得注意的是，苏州、合肥这类城市由于市场过热不排除调控进一步升级的可能，可谓是机会与风险并存。