专题｜中小城市产业发展对内生置业需求的推动作用——以肇庆、安庆为例

受货币化安置规模下降、外溢性需求退潮等因素的影响，2019年以来中小城市成交热度明显退烧，成交量普遍出现同比回落，市场开始更多的回归到居住性需求本身。在此背景下，产业逐渐成为影响内生需求最根本的因素。为了更好地研究产业发展对于中小城市楼市内生需求的影响，本文将以长三角、粤港澳的两座“边缘”城市——肇庆、安庆为样本，分析经济发展、人口、商品住宅成交等指标的基础上，研究产业发展对城市内生购房需求的推动作用。

在近年一二线城市人才战略下，越来越多的农村迁徙人口向中心城市集中，但毕竟每年中心城市提供的就业机会有限，城市规模的发展、公共服务资源的不足等问题的存在，使得不少迁徙人口还是愿意选择去距离更近的本地县市就业。而新型城镇化的提出，也在为这些人群创造更佳的就业机会和居住环境。 

1、发展现状：中小城市是中国经济规模增长的重要动力（略）

 1.1 中小城市对全国经济增长贡献率始终在50%以上

 1.2 经济总量、居民收入增速全国领先的城市中，绝大部分为中小城市 

 1.3 经济规模增长助力城市建设，七成中小城市人口仍在稳步增长

2、发展潜力：产业经济增长点众多，带来更多就业机会（略）

 2.1 食品、轻工等产业加速向中小城市转移，带来更多就业机会 

 2.2 “退二进三”提升居民收入水平，并为中小城市带来更多建设用地 

 2.3 生态、文旅等绿色经济快速发展，助力中小城市 “弯道超车”

受货币化安置规模下降、外溢性需求退潮等因素的影响，2019年以来三四线城市成交热度明显退烧，成交量普遍出现同比回落，市场开始更多的回归到居住性需求本身。就其客源需求来看，由于其投资属性较弱，这类“内陆型”城市房地产市场的发展更多的是靠其自身；尤其在货币化安置退场后，为避免新一轮的库存，中小城市土地供应趋于保守，需求也将愈加稳定。

1、房地产周期特征：需求增长相对稳定，供给侧调控更为关键（略）

 1.1 政策面相对稳定，市场受需求侧调控影响小于一二线城市 

 1.2 去库存能力较弱，需警惕土地供应过量带来的影响

 1.3 内生需求为主的城市市场发展预期更为稳定，政策波动风险更低 

2、住房需求来源：中小城市城镇人口稳步增长，大量新增住房需求会随之而来（略）

 2.1 得益于收入提高和城建发展的推动，中小城市居住升级需求不容小觑

 2.2 至少1/3新增城镇人口会流向中小城市，产业发展助力这一比例还会不断攀高

 2.3 更低的房价收入比，意味着中小城市更强的购买力、更高的需求转化率

3、发展趋势：房价仍有一定上升空间,“长效机制”保障市场稳定（节选） 

近两年，一二线城市房价经历了一波快速上涨，相比之下，中小城市房地产市场由于起步相对较晚，房价仍处于相对较低水平，大部分中小城市房价收入比多在10以下，房价仍存在较大的上升空间。但中小城市受基础设施落后、品牌房企较少等原因，住房质量有待进一步提升。

 3.1 房价收入比仍然较低，房价有一定上升空间（略） 

 3.2人均住房面积已达高位，但住房质量有待进一步提升（略） 

 3.3 2019年土地供给已经趋于保守，库存风险有望长期低位（略）

由上看出：产业经济发展对于城市人口增长、对于房地产市场规模有极大的推动作用。宿州、安庆、宣城等这类“内陆型”中小城市的房地产市场由于投资属性不强，其发展更多的是靠自身城镇化水平的提升来推动，这又反过来倒逼产业升级。从这个角度来看，两者是相辅相成的，形成了一个“产业升级——人口增长——房地产市场发展——城镇化提升——产业升级”的闭环。总的来看，产业发展是人口增长的根本动力，内生需求才是楼市发展的长久之基。

 1.1 发展重心：主攻首位产业拉动经济实现高增长，居民收入得以快速增长（节选）

 1.2服务业：政府主导推动文旅产业快速发展，带来更多就业机会吸引人口回流（节选）

“全域旅游”计划的实施使得当地新增城镇就业人数也一直保持在较高水平。据官方数据显示，“十二五”期末，安庆市旅游业直接从业人员达4.5万人，期内累计带动间接就业23万人。2017、2018两年，安庆市新增城镇就业人数都保持在8万人以上，高于全省平均水平。就业岗位的增加也吸引了部分人口回流，安庆市2018年常住人口增加4.8万人，去除自然增长变动外，仍有将近2万的人口增量。这部分人口增量多是青壮年劳动力，是购房的主力客群，城市住房需求也得以增长。

 1.3劳动力转移:保障农民转移就业，助力城镇化率快速提升（节选）

为了适应现代化农业发展，释放农村多余劳动力，2017年，安庆市出台了《安庆市人民政府办公室关于完善支持政策促进农民持续增收的实施意见》，其中在转移就业方面，给当地农民进城就业提供了诸多保障。2018年，安庆市实现农村富余劳动力新增转移就业6.19万人，占当年城镇新增劳动力的6成以上。

另一方面，安庆作为人口外流城市和众多皖南城市相似，下辖县市的外出务工人员多是以做小本生意为主，以老带新的模式在全国范围内已经形成了一定的规模。比如，怀宁面点制作较为出名，几乎覆盖了上海、杭州等城市的早点行业，当地政府也通过举办各类交流活动来促进农村富余劳动力转移就业。这群人在外经商有一定的财富基础，购买力也相对较强，在外地城市高房价的倒逼下大多会选择返乡置业，增加当地的购房需求。

两方面因素影响下，当地的城镇化水平近年来快速上升，截止2018年年末，当地常住人口城镇率达到49.22%，比2010年提高近13个百分点。

 1.4棚改规模：2019年棚改计划套数下降近四成，对楼市支撑作用逐渐减少（节选）

为了保持房地产市场平稳健康发展，减少棚改对房价、地价带来的影响，2018年安庆市大幅增加市区、县城等热门购房区域的土地供应，并结合棚改安置需求，采取“限对象、限房价、竞地价”的方式出让“双限房”；同时允许之前的棚改房票可购买二手住宅和商业办公类非住宅，将棚改需求分流引入二手房市场，进一步降低棚改对新房市场的影响。另外，随着棚户区改造的逐渐完成，2019年安庆棚改计划目标套数大幅减少近四成，而上半年安庆市商品住宅销售面积仅小幅下滑，可见棚改已不是当地楼市的首要支撑点。

 1.5 楼市表现：人口回流、城镇化推进增加住房需求，支撑楼市成交量稳价涨（节选）

从实际调研情况来看，安庆市区当前在售和待售项目比较少，品牌房企也多是在近两年才布局，房地产市场还处于初级发展阶段。商品房市场表现方面，随着棚改需求支撑逐渐减弱，2019年上半年安庆市商品房销售面积相比去年同期有一定的回落，但回落幅度并不大，仅为2.8%。同时，安庆市的房价继续保持上涨，2019年上半年安庆市商品房成交均价为6656元/平方米，较去年同期上涨了17%。

 1.6 面临困局：产业发展水平依旧较低，低收入水平制约住房需求释放

2.1 产业发展：发展重心长期摇摆不定，导致经济发展落后一步（略）

2.2 产业转移：多为低附加值产业，对城镇化发展利好有限（略）

2.3 服务业：吸纳就业能力较弱，人口持续外流（略）

2.4 客户来源：来自广佛外溢需求较少，绝大多数仍来自于本地（略）

2.5 楼市波动：连年创新高后，2019年商品房市场量跌价平（略）

2.6 预警判断：前期楼市发展过快，规模可能持续下跌（略）

近年来，纺织、食品加工等劳动密集型产业向中小城市加速转移，为这些城市带来大量的就业岗位，吸引外迁人口开始慢慢回流，为中小城市的经济发展带来活力。同时，产业发展带来的城镇人口增量也不容小觑。粗略估计，通过土地流转至少会有至少1/3新增城镇人口会流向中小城市，这意味着中小城市在未来将有3600万左右的新增流动从业人口，而产业发展向好的城市增加的城镇人口数量更多。这部分人群所带来的新增住房需求在棚改退出后将成为三四线城市房地产市场稳定发展的支撑力。

联系肇庆和安庆的分析结果，结合大多数中小城市的现状，我们可以得出以下几点结论。

1、依托优势产业主导发展，才是中小城市城镇化发展的关键破局之路（略）

2、产业发展带来的城镇人口和收入增长，是中小城市房地产需求的“压舱石”（略）

3、较低的产业发展水平带来经济增量有限，中小城市的供给侧调控尤为重要

多数中小城市的产业发展仍处于粗放的状态，优势产业多以传统行业为主，战略新兴产业刚刚起步，因此目前不少城市经济发展仍处于新旧动能转换期，导致经济发展速度放缓，短期内经济增量十分有限，城镇人口增加和收入增长都难以体现，当地的商品房销售也会持续放缓。当本地需求难以消化时，就会产生库存，这也是为何多数中小城市在2016年需要通过货币化安置去商品房库存的原因。

为了防范库存风险，中小城市应该侧重供给侧调控，当商品房成交量减少时，应该放缓土地供应，比如肇庆今年上半年受商品房成交规模持续缩减影响，土地供应也明显减少。但也要注意城市商品房市场分化，对供求关系紧张区域要适当住宅土地供应，减缓地价、房价上涨幅度。安庆内商品房市场就明显分化，市区及部分县城商品房紧俏，明显供不应求，导致价格较快上涨，乡镇商品房库存大量积压，去化存在较大问题。当地政府在2018年适当增加了市区的土地供应，当地房价即使在棚改大规模增加下涨幅并未扩大。

4、产业发展疲软时，更应警惕居民购房积极性波动的风险

而对于产业发展疲软的城市，当地居民购房积极性波动较大。从肇庆近一年来商品住宅成交规模来看，在持续了近半年的低迷后，成交规模于2019年3月份之后开始大幅回涨，一方面部分项目降价跑量吸引购房需求，另一方面受地市热度传递，楼市热度也有所回升，当地居民购房积极性又被调动起来，成交量连续4月维持在40万方左右，而在7月份又出现较大幅度回落，市场波动风险较大。

对于这类城市，在中央坚持房住不炒不动摇的情况下，房价当前已接近天花板，上涨空间明显不足，因此企业在进入时应该防范购房积极性波动较大带来的需求侧风险，加快周转速度，尽量避免由于市场波动造成的资金沉淀风险。