中国房地产企业简报（2019年12月）

文／克而瑞研究中心

• 12月，房企进一步加大供货力度和营销力度以冲刺年终业绩，TOP100房企权益销售金额环比增长18.3%至9903.4亿元，创全年单月规模新高。然而，市场真实情况并不如企业业绩增速反映的那么乐观，企业实际去化表现普遍不及预期。权益口径下，百强房企的全年累计销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速显著放缓，百强房企规模增长“失速”。
• 从企业表现来看，39家监测房企中，12月实现单月同比上升和环比上升的企业数量均超7成。龙头房企中，碧桂园、万科、恒大、融创保持领先，全口径销售额均突破5500亿元。其中，碧桂园以7715.3亿元累计销售金额高居全口径榜榜首，业绩规模较上年同比增长5.9%。万科12月继续加大营销力度，销售业绩在上月545.4亿元基础上环比提升5.1%至573.1亿元。恒大也以全口径6010.6亿元达成6000亿元全年销售目标，权益业绩规模位居TOP200销售权益榜第一。在经济环境仍面临外部不确定性以及行业增速趋缓、整体去化承压的背景下,龙头房企稳重求进，品牌效应和规模优势持续凸显。此外，保利、绿地、阳光城、金地、绿城、金科等规模房企单月业绩环比增长也较为显著，业绩表现突出。
• 总体而言，虽然目前市场整体去化压力尚存，但行业将保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，我们预计2020年企业整体规模将维持稳中有升的增长态势。行业竞争加剧下，百强房企内部的分化格局也将进一步持续。
  另一方面，伴随着近年来行业项目合作开发日趋常态化，企业在扩充全口径业绩规模的同时，整体的权益比例相应降低。我们认为未来销售操盘口径和权益口径将更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。同时，在市场去化承压的背景下，企业的发展重心逐渐由“增量角逐”转向“提质增效”，未来业绩规模的增长不能简单依赖于供货量的加大，企业战略布局、组织管控、品牌建设等综合实力的提升将是房企未来工作的重中之重。
  
  

• 本月31家监测房企土地成交建面、成交总价继续回升，但房企投资审慎态度依旧，后续市场情况仍有待观察。年度收官月份，土地市场继续回温，成交总价和建面环比均有改善，31家典型房企本月新增总建面为3652万平，环比上月（剔除融创收并购）上升42%；新增土地成交总价为1753亿元，环比上月（剔除融创收并购）上升47%；平均成交楼板4799元/平方米，环比上升4%。回顾全年，土地市场持续低位运行，预期2020年房企审慎的投资态度难逆转，投资仍将聚焦潜力型城市。

• 尽管房企整体拿地力度收缩不如往年，但依然有绿城、金茂、世茂、金科等企业在积极纳储。其中世茂和金科两家企业在收并购上面动作频频，金科股份受让多个新城控股项目，世茂则先后收并购了泰禾、粤泰等企业的项目。绿城和金茂年内新增了多个规模产城项目，其中定位城市运营商的金茂在2019年拿下了6个产城项目，并于12月在杭州和福州收获两大地块。竞争持续加剧的环境之下，这些积极纳储的企业通过良好的运营未来业绩有望再上台阶。

• 本月典型房企二线城市土地成交占比环比回升7个百分点至50%，广州推地增加带动一线城市投资占比上升至7%，三四线城市拿地占比降至44%，房企偏爱需求高风险小的一二线城市。从城市区域分布来看，中西部依旧是房企热点投资区域，建面占比达到33%，其中融创182万方文旅项目落地武汉较为抢眼，前期热度较高的昆明、重庆等地本月土地成交冷淡。三四线方面区域经济实力强投资风险小的长三角和珠三角仍是当前市场环境下房企进驻的主力，汕尾、湛江、南通、徐州等地土地成交建面居于前列。

03

企 业 融 资

12月房企新增融资额环比上升1.5%

核心观点

• 融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1222.6亿元，环比上升1.5%，同比下降16.3%。12月的融资水平虽然同比减少，但较全年来说属于上游，一方面由于面临年关，房企融资也有所加强，另一方面，由于融资持续收紧，今年年底并未出现2018年年底的融资大爆发，融资额同比出现减少。从具体的融资方式来看，境内债权融资876.98亿元，环比上升21.8%；境外债权融资额122.15亿元，环比下降5.0%。2019年全年95家典型房企共融资15010亿元，同比增长9.2%，其中境内债权融资7647.39亿元，同比下降0.61%，境外债权融资5723.81亿元，同比上升24.70%，此外，值得注意的是，2019年股权融资同比增长91.18%至498.15亿元，主要是年内德信中国、银城国际、中梁、新力等上市，融创、富力等企业进行了股权配售。
• 融资成本：2019年房企新增债券类【1】融资成本7.03%，同比上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.11%，同比增长0.84个百分点。单月来看，12月单月融资成本9.05%，环比上升2.47个百分点；其中境外债券单月融资成本10.66%，环比上升3.48个百分点，主要在于部分中小房企如佳源国际、银城国际、正商实业等发行数额相对较大的高成本境外债。
  
  
• 企业表现：2019年融资总量最高的企业为华夏幸福，融资总量924.70亿元，主要华夏幸福发行了73亿元的公司债，16.3亿美元的境外债，以及进行银行贷款等融资。2019年TOP11-30房企融资同比增加14.39%，增幅最大，也是是平均融资额最多的一个梯队；融资成本最高的为TOP31-50的企业，融资成本达到7.46%，较2018年增长0.49个百分点。
  
  

04

营 销 策 略

12月房企用“年后涨价”模式促销年末冲刺

• 12月是房企冲业绩的最后一个关键节点，为了加快资金回笼，各大房企依旧积极打折促销。整体来看，平均让利折扣延续11月趋势在8-9折左右。

• 营销活动方面，继“双十一”房企借助电商平台推出营销活动后，“双十二”除了常规活动营销外，部分房企仍延续双十一模式与电商平台合作促销。另外有部分房企项目打出“元旦后涨价”的口号，涨幅为3%-10%不等，旨在利用“买涨不买跌”的思维进行年底促销。

• 接下来又至返乡过年时段，部分潜在购房者会把看房及买房推至春节后，虽然有部分项目表示元旦后要涨价，但可以预计整体的打折促销潮将延续至农历新年时段，同时折扣项目也将以三四线城市为主。另外可以预计的是短期内市场情绪难以逆转，房企依旧要在营销方式和营销手段上积极创新。