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疫情影响下仍维持高增长目标】 宝龙地产年度销售目标增长24.3%, 达750亿人民币。数字虽已冠绝同行，但仍略显保守。2020年计划可售货值1331亿人民币，达标去化率谨需56.3%, 相信公司已考虑疫情所影响的推盘节奏。我们以2月份销售同比跌幅作为公司销售下限, 相信公司即使无法加推新货, 以2019年末283万平可售面积, 约453亿的货值来计算, 亦足以支撑1-5月的销售计划。相信随着复工潮的提早来临, 公司在全年销售数字上会有更大的惊喜。
【模式持续性将受到考验】疫情之下产品竞争势必白热化。我们认为,真正的双轮驱动, 应该是商场运营的成功, 加上住宅产品线的精美打造。华润置地及龙湖集团皆是领域里的标杆, 近年倍受关注的新城则在商业运营和住宅销售的激励做了一定的平衡, 使得运营人员士气高昂, 两条产品线皆有不错的口碑。目前市场上一些本土商场, 面临的不单是散售所带来的管理问题, 还有那些商业属性的公寓所带来的政策风险和住户质量问题, 这都将影响疫情下的销售。
宝龙地产2014年后开业的商场以自持为主, 合同销售中的商业销售部份仍有地铺, 公寓及合营项目的销售。统一化的商场管理有助公司优化运营，向真正的“住宅+商业”双轮驱动进发。当前疫情之下, 商家面临很大生存压力，也影响了他们对后期的信心，有些弱小的零售商可能会出现倒闭，这对商业运营商而言，会阶段性影响到出租率和收缴率。然而这也提供给公司一个更好的并购洽谈时机, 甚至提供了一个让之前散售的老商家配合宝龙地产去改善营商环境的机会。无论如何, 公司此次疫情的表现, 将影响品牌发展的持续性。相信公司管理层有足够的格局和智慧去解决问题。
【业绩对冲疫情, 估值有望稳定】从近半年的券商覆盖情况来看, 宝龙地产逐渐受到外资券商关注, 尚乘国际及瑞银分别在去年10月及今年2月开始覆盖公司。券商普遍预期公司收入复合年增长率为25-30%左右, 市值12月以内可从200亿上升至300亿左右的水平, 对应每股价格为6.70-7.18, 目前股价对应券商预测的20年市盈率约为5-7倍。值得注意的是, 由于此次业绩好于预期, 相信能抵消大部份券商在疫情对于公司增长放缓的担忧, 估值大概率维持在目前水平, 甚至有个别券商会调高预期。
疫情影响下仍维持高增长目标
2019年宝龙地产维持高速增长，累计合同销售金额为人民币603.5亿元，同比增长47.1%。相比起年中调高的全年销售目标550亿人民币, 超额完成9.73%。2019年合约销售均价为16,018元/平方米，较2018年合约销售均价13,439元/平方米上升10.9%。销售金额排名则提升至第57位，较去年同期上升7位。
宝龙地产目前拥有45个购物中心(包含3家轻资产)19座酒店(8家国际品牌, 11家自营), 2019年已实现商业收入为3564亿元, 同比上升21.8%。公司总可租赁面积达319.9万平方米, 其中50.8%位于长三角, 22.2%位于环渤海, 17.8%位于中西部，11.8%位于海西。
真正的双轮驱动, 应该是商场运营的成功, 加上住宅产品线的精美打造。华润置地及龙湖集团皆是领域里的标杆, 近年倍受关注的新城则在商业运营和住宅销售的激励做了一定的平衡, 使得运营人员士气高昂, 两条产品线皆有不错的口碑。目前市场上一些本土商场, 面临的不单是散售所带来的管理问题, 还有那些商业属性的公寓所带来的政策风险和住户质量问题。宝龙地产2014年后开业的商场以自持为主, 合同销售中的商业销售部份仍有地铺, 公寓及合营项目的销售。统一化的商场管理有助公司优化运营，向真正的“住宅+商业”双轮驱动进发。未来公司如何改善存量商场的口碑, 解决的方式, 解决的时机, 以及相应的现金流支持, 都将影响品牌发展的持续性。相信公司管理层有足够的格局和智慧去解决问题。
2020年及2021年公司预期开业的商场分别为11家及16家, 新增总商场面积分别为72.1万及93.7万平方米。目前商业地产带来的经常性租金收入达到35.6亿人民币，足以覆盖利息支出。
宝龙地产是次总确认收入实现260.4亿, 同比上升33%; 归母核心净利润则实现26.8亿元, 同比上升45%,超越早前盈喜公告所指引的40%+增长。是次归母核心净利润的超预期, 主要归功于公司持续坚挺的毛利率及低溢价拿地, 毛利率虽然从2018年的38.5%回落至目前的36.4%, 但在行业中仍处于领先地位。公司归母净利率录得轻微增长至10.3%(2018年为9.4%), 主要得益于间接经营成本占比的下降。展望未来随着更多商场租金收入的贡献, 可以为公司带来更厚实的毛利率, 从而进一步推高归母净利润率。
负债水平平稳, 债务风险可控
2019年底净负债比率(含永续债)为85.1%，较年中下降12.4个百分点, 是近年首次出现净负债率的下降, 主要得益相对保守的拿地金额, 旗下物业分拆以及配股所得的金额。虽属巧合, 但在疫情之下降杠杆算是可贺的举。公司平均借贷利率为6.47%，较去年底轻微下降0.01个百分点, 近4年均处于相近的水平。随着公司步入业绩收成期, 规模上升后的销售回款应足以支撑公司未来的增长。
短期债券方面, 公司一年内到期债券共为153亿元, 占总有债务27.7%, 属于可控水平。相信属于境内融资环境放松, 公司在资金上仍有不少的操作空间。
从近半年的券商覆盖情况来看, 宝龙地产逐渐受到外资券商关注, 尚乘国际及瑞银分别在去年10月及今年2月开始覆盖公司。券商普遍预期公司收入复合年增长率为25-30%左右, 市值12月以内可从200亿上升至300亿左右的水平, 对应每股价格为6.70-7.18, 目前股价对应券商预测的20年市盈率约为5-7倍。值得注意的是, 由于此次业绩好于预期, 相信能抵消大部份券商在疫情对于公司增长放缓的担忧, 估值大概率维持在目前水平, 甚至有个别券商会调高预期。