调研纪要｜热点二线城市（十七）：西安篇

西安全市下辖11个区、2个县，南至秦岭、北至渭河，城市发展规划中，“南进”曲江新区与高新区已抵邻秦岭，目前城市只能沿北向发展，除西咸新区之外，城北和浐灞生态区算是西安上半年来放量较为明显的区域，也是我们这次调研的主力区域。为了全方位的剖析西安市场，我们会从成交量价变化、区域房价梯度、项目去化、客群偏好等方面进行解析。

2015年之前市场相对封闭，土地市场不成熟，以勾地为主，且拿地集中在本地小开发商，产品主要是小面积段、高容积率、刚需产品为主，不过得益于较大的人口基数，整体市场成交面积基本稳定在1000万平方米左右。

2015年随着融创自公开市场以6000多元的价格拍得融创壹号院项目，西安的土拍正式进入招拍挂，价高者得的正规流程，自此西安房地产市场化真正开端。2015-2018年西安成交量一直维持在1500万平方米左右的规模。

自2019年以来整体成交同比由正转负，主要基于供应受限，连续多年的成交放量使得西安库存量稳步回落，从CRIC监测数据来看，2020年8月末西安的狭义库存降为694万平方米，去化周期仅为5.5个月，尤其是高新区、曲江新城等核心板块近乎“无房可卖”，因而碧桂园云顶等项目成为了炙手可热的摇号盘，认筹比也高达1:3。

从房价变动情况来看，同样以2015年为分界点，2015年前西安房价相对稳定，基本在6000元/平方米左右波动，随着全国房地产市场行情转暖，2016年四季度开始，西安房价稳步上升，2017年破万，2018年达到1.3万元/平方米，2020年8月末城市均价已然突破了1.5万元/平方米，5年房价上涨150%。

城南曲江新城，仅次于高新区发展，曲江虽然不如高新区产业密集，但是客户购买力也不弱，中航和其旗下所有研究单位均聚集于此，加之整体生态环境较好，教育配套健全，宜居性较强，因而也是西安典型的改善性区域。

城北经开区主要是依托于西安整体南向发展受限，因秦岭山脉阻挡，西安政府于2006年提出了大城北概念，2011年将政府四套班子：市政府，市委，人大，政协搬迁至北郊凤城八路，接近三环，以此也带动了部分产业迁移，多数品牌房企的西北总部均在此，例如恒大、正荣、佳兆业等，类似于上海虹桥商务区。

城北大明宫板块也是近些年来比较活跃的板块之一，2020年上半年成交持续放量，以正荣紫阙台为例，整体成交均价已由2020年3月的16000元/平方米上涨至18400元/平方米，依旧保持了较高的成交热度，4-6月月均去化都在150套左右。

西安的房价梯度理论为离这四个点越近，房价越高，然后依次递减，因而整体西安房价梯度基本是高新、曲江第一梯队，经开、大明宫第二梯队，浐灞、西咸新区为第三梯队，其中西咸新区沣东板块，即便已经出了绕城公路，1.8-2万元/平米的在售项目依旧热销，而部分二环内1.6-1.7万元/平方米的房源依旧存在去化难的问题。沣东热销源于与高新区地理距离较近，承接了高新区部分外溢客群。

总体来看，西安对于城北的接受度是低于城南的，人们置业偏好首选高新区和曲江新城，若购买力不足才会选择其他片区，目前主要因为曲江新城和高新区房源相对稀缺，也使得部分刚需和改善客群外溢至城北、西咸、浐灞等其他区域，从我们目前主力调研的浐灞和城北片区来看，客群还是存在显著差异：

浐灞的客群主要集中在以下三类：一是港务区上班的地缘性客群，二是浐灞本身居住的改善类客群，三是全西安无购买力的刚需客群。

城北大明宫目前算是改善类板块，在售产品面积段普遍在120平以上，客群结构以正荣紫阙台为例，城北片区客群达到了60%，15%左右为之前浐灞客群改善回流，10%为曲江高新客群，15%为外地投资客，且以北、上居多。

从西安疫后市场的复苏情况来看，购买力相对充裕的，疫情后改善楼盘销售整体好于刚需，换房需求还是比较强烈的，目前因政府限价情况，部分项目一、二手倒挂依旧有利可图，房价仍有一定的上行空间。

与西安整体购买力进行对比，合理预期，高新区的房价天花板在30000元/平方米，2万出头的房价预期月去化百套左右，2.7万-2.8万元/平方米去化40-50套问题不大，一旦房价突破3万元，有极大可能面临去化难题。

浐灞如是，房价近乎翻番，但区域内生活配套不足，缺乏居住氛围仍是主要短板，15000元/平方米也算是刚需整体的购买力瓶颈，若超出这一阈值，整体也将面临去化难题。

2015-2017年西安整体土地市场成交处于稳步爬升，2018年集中释放达到高点，涉宅用地成交建面突破2000万平方米以上，2019年小幅回落至1957万平方米，2020年至今涉宅用地成交建面也达到了1879万平方米。但是对比西安年成交1500万方的需求规模来看，供地还是严重不足的，目前西安销售主要受限于供应。

从成交结构来看，2018年以后西咸新区取代曲江新城成为土拍供应聚焦点，供地量相对较大，不过目前来看，整体土地供应也基本见底：秦汉新城因秦朝咸阳宫遗址开发几近暂停，沣东、沣西许多土地为绿化或遗址保护带，沣东无地，沣西还剩一些存量，空港和泾河新城有大面积土地，但与主城区关系过远，区域配套也有待进一步提升。

从整体地价变动来看，自2017年以来西安的地价也在逐步攀升，涉宅用地成交均价从1563元/平方米上升至3647元/平方米，高新区待开发土地中最便宜的地价基本也在1万元/平方米左右，西咸新区较为边缘板块沣东新城近期成交一宗商住地块西咸土出告字〔2020〕12号西咸新区XXKG-DZ01-75地块，成交楼面价也高达6854元/平方米，未来能否在成本驱动下卖出高价，即楼盘销售价格实现度依旧存疑。

西安房企竞争格局属于“寡头垄断”，两大寡头为融创和万科，属于第一梯队，只做西安和咸阳，单城市权益后年销售额可达300亿元，融创主打高端，在售楼盘多且贵，万科主要是盘多。

第二梯队，为可在西安到百亿量级的房企，今年预期有4-5个，主要为碧桂园、金辉、绿地、中南、阳光城等。

第三梯队，年销售额基本集中在50-100亿元，中海、华润、保利、招商、绿城等。