新型城镇化将成为未来十年房地产市场容量增长的重要推手-CRIC研究中心
| 如果您无法正常浏览邮件，请点击这里 在线浏览 |
 |
| |
| 新型城镇化将成为未来十年房地产市场容量增长的重要推手 |
| “我国城镇化率刚过50%远低于发达国家，而差距就是潜力，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力转移到城市，将带来投资的大幅增长和消费快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎。”——2012年11月12日李克强在《人民日报》上发表署名文章谈城镇化。[详细] |
| |
 |
| ·城镇化对房地产市场新增购房需求的拉动作用 |
从需求的角度来看，推进房地产市场发展主要有两方面，一方面是集中爆发的存量需求，另一方面快速推进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇化的过程是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、全国各城市的人口向核心城市转移的过程，城镇人口增加使得城镇的规模不断扩大，也带动了城市的购房需求。
首先，存量需求。以全国房地产市场发展最早的城市之一上海为例，过去十年里上海房地产市场几乎单边向上，但根据CRIC调研数据，截止2011年底，上海的住房结构中老公房仍是比例最高的一部分，约有60%的上海常住居民还住在90年代以前的老公房里，而这部分群体未来毫无疑问将面临非常强烈的改善型需求。未来十年，国内一二线城市市场将陆续进入改善型需求主导的阶段，而三四线城市则将进入首套房集中释放的阶段；总结来说，城市存量需求在今后的十年乃至更长的时间仍会是推动房地产行业持续发展的因素之一。
其次，增量需求。2011年我国平均城市化率刚好达到50%，中国居住在城市中的人口为总数的一半，城市化进程本身就是创造购房需求的过程，以城市化率每年推进1个百分点计算，每年新增1400万城市人口，给房地产市场带来庞大的新增购房需求。
从欧美等西方发达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，新增购房需求都会单边向上，不会出现明显拐点。未来十年中，那些城市化率还未达到我国平均水平的城市的需求增量将会非常可观。[详细] |
| |
从2001年到2011年被称为是我国房地产市场发展的黄金十年，房地产业飞速发展，成为国民经济发展的支柱产业。其一，全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740元，翻了近十倍；其二，全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。黄金十年的造就归根结底是两大叠加因素：其一是之前数十年积累下来的合理住房需求在十年中集中爆发，叠加上经济快速发展引发的城市化快速推进，导致市场存量需求和增量需求同步飙升；其二是中央政府对于房地产行业缺乏顶层设计、保障房建设整整缺位十年，叠加上地方政府在分税制体系下财政收入严重依赖土地出售，导致中央和地方都有意无意地成为房地产市场快速扩张的推手。[详细] |
|
|
中国城镇化率以及商品住宅销售面积（1998-2012） |
| |
|
（单位：%） |
| |
|
|
 |
| 数据来源：国家统计局 | |
| |
|
| ·李克强总理将“新四化”作为新型城镇化的建设核心思路 |
|
从2012年9月到2013年1月李克强多个重要场合论述新型城镇化。认为"工业化、信息化、城镇化、农业现代化"是实现我国现代化的基本途径，"新四化"相互联系、相互促进。特别值得注意的是12年11月21日，在《人民日报》发表署名文章指出："城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由"乡"到"城"的重要转变。
考察李克强对新型城镇化一系列论述，我们清楚地认识到建设新型城镇化建设路径和思路：在发展路径上，四化同步发展是关键，人的城镇化是核心，农民工市民化是抓手，发展服务业是最大就业容器，改革是突破口 ，房地产调控以及保障房建设是降低城镇化门槛；在空间布局上，城市群是主体形态，要加快在中西部合适的地方培育城市群 ，同时要促进中小城市建设；政策设计上将更为注重收入合理分配，提高居民收入，扩大内需。 [详细] | |
| |
|
| 图 李克强总理城镇化发展思路框架总结 |
 |
| | | |
| ·十八大进一步将新型城镇化提升至国家战略层面 |
|
| |
2012年11月十八大闭幕，新一届中央领导班子也已正式亮相。本次十八大报告中，总共有三处提到城镇化：
第一处在报告第一章节“过去五年的工作和十年的基本总结”中，在讲到“经济平稳较快发展”部分时，提及“城镇化水平明显提高，城乡发展协调性增强”。第二处在报告第三章节“全面建成小康社会和全面深化改革开放的目标”中，在讲到“经济持续健康发展”部分时，提及“工业化基本实现，信息化水平大幅提升，城镇化质量明显提高，农业现代化和社会主义新农村建设成效显著，区域协调发展机制基本形成”。
在十八大精神指导下，《全国促进城镇化健康发展规划（2011~2020年）》由国家发改委牵头，包括财政部、国土资源部、住建部等在内的十多个部委共同参与编制。此次《规划》将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。作为我国城镇化发展总体纲要的《全国促进城镇化健康发展规划 （2011~2020年）》已经编制完成，即将对外发布，而在该规划中指出，“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。[详细] |
|
|
| ·未来十年新型城镇化的三大看点 |
|
中共中央十八大报告发展目标在于“工业化基本实现，信息化水平大幅提升，城镇化质量明显提高，农业现代化和社会主义新农村建设成效显著”。由此可见，未来新型城镇化将有三大发展侧重点。
（1）以城市群为主体形态
国家《十一五规划纲要》将城镇化作为发展战略，采用了城市群的提法，强调“城市群的发展将作为我国推进城市化的主体形态”，《十二五规划纲要》明确指出，未来5 年要“构建城市化战略格局按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”。
（2）强调四化同步，注重城镇化质量
从十二五规划和本次十八大的报告来看，中央层面对我国在城镇化过程中遭遇的问题已经有了非常清醒的认识，在十八大报告中除多次出现“城镇化质量”的字眼之外，更是用大篇幅强调了“四化同步”的新理念。“四化同步”是本次十八大对未来城镇化推进的最重要诠释，也是政府对未来如何提高城镇化质量的具体方案。
（3）强调核心城市辐射，注重中小城市发展
在前20年里的九五规划、十五规划、十一五规划中，对城镇化的部署核心一直都是强调“以大带小”，依托大城市的核心作用，逐步带动中小城镇及农村发展。[详细] |
|
| |
 |
在城镇化率方面，过去十年是我国城镇化速度最快的十年，平均年增加1.36个百分点，速度提升的同时，城镇化的质量却并没有显著提高，甚至出现诸多问题，如产业配套落后，农民被“赶”上楼等。因此城镇化并非越快越好，未来城镇化需要更加健康、有序、合理的发展，其速度势必需要有所放缓。
在此基础上，我们拟定三种方案，假定人均住房面积为30平方米，分三种情景来预算中国城镇化率提高带来的增量住房需求。第一种情境下，城镇化率高速增长，年均速度为1%，第二种情景下，城镇化率中速增长，年均速度为0.8%，第三种情景下，城镇化率低速增长，年均速度为0.6%。[详细] |
|
| ·年增1%的高速增长模式下新增购房需求测算 |
·年增0.8%的中速增长模式下新增购房需求测算 |
|
| 按照高方案，到2023年当年仍有23189.45万平米的新增购房需求，销售面积为158531.42万平方米，2013年到2023年，累计新增需求242823.81万平方米，为2012年商品住宅实际销售面积的2.47倍。[详细] | |
| |
|
| 按照中方案，2023年当年有18187.46万平米新增购房需求，销售面积为153372.24万平方米。2013年到2023年，累计新增需求为192309.15万平方米，为2012年商品住宅实际销售面积的1.95倍。[详细] | |
| |
|
| 城镇化率高速方案下的新增需求以及销售面积预测 |
 |
| 资料来源：根据国家统计局数据测算 | |
| |
|
| 城镇化率中速方案下的新增需求以及销售面积预测 |
 |
| 资料来源：根据国家统计局数据测算 | |
| |
| |
| |
·年增0.6%的低速增长模式下新增购房需求测算 |
| |
即使是按照低方案，2023年仍有13372.35万平米购房需求，销售面积为133612.58万平方米。2013年到2023年，累计新增需求为142786.87，为2012年商品住宅实际销售面积的1.45倍。[详细] |
| |
 |
| |
以上我们分别测算了在城镇化高、中、低的三种增长速度下，对房地产市场带来的新增购房需求总量，按照中速方案或者三种方案的平均值，未来十年新增购房需求均在20亿平方米左右。
整体来看，尽管按照计算值未来十年的城镇化带来的新增购房需求只有20亿平方米，低于前十年的60亿平方米的理论值。但我们也看到前十年的城镇化由于发展过快，过于关注城镇化率这一数字，忽视了产业转移和人口就业等实质性的问题，导致进城农民购买力较低，理论值转化为实际购房需求的比例并不高。未来十年建设新型城镇化有意降低了增长速度，但由于新型城镇化更加注重产业发展与农民进城就业等城镇化内涵，新进入城市人口的购买力将大大提升，因此，未来十年新增人口转化为购房群体的概率将大大超过过往十年，对房地产市场的拉动作用也将更为明显。[详细] |
| |
|
